| รถไฟฟ้ามีคุณอนันต์จริง ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมหาศาลในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ข้อค้นพบของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส นี้เป็นเครื่องยืนยันให้เห็นความสำคัญของการสร้างรถไฟฟ้าในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร
จากข้อมูลการสำรวจราคาที่ดินประมาณ 300 จุดทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดบศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2542-2552 อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาในรายละเอียดพบว่า ราคาที่ดินที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าหรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่าราคาที่ดินที่อยู่ห่างออกไป ไม่สามารถไปถึงด้วยการเดินเท้า
ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาพื้นที่ 4 แห่งเปรียบเทียบ อันได้แก่ การเปรียบเทียบที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า
1. บริเวณห้วยขวาง ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณโชคชัย 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
2. บริเวณเอกมัย ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณพระรามที่ 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
3. บริเวณสุขุมวิท 21 ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
4. บริเวณสาทรใต้ ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณตรอกจันทน์ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
ผลการศึกษาพบว่า ราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าขึ้นสูงกว่าราคาที่ดินบริเวณที่อยู่ห่างออกไปอย่างเด่นชัดทั้ง 4 บริเวณ โดยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2542-2552) ราคาที่ดินที่ติดรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 239% ในขณะที่ที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่เปรียบเทียบกันได้นั้น เพิ่มขึ้นเพียง 151% เท่านั้น จึงทำให้มีค่าความแตกต่างกันที่ 88%
จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาเฉลี่ยของที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้ามีมูลค่าประมาณ 438,438 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 188% ของราคาปี 2542 ซึ่งสมมติให้เห็น 100% (เพิ่มขึ้น 88%) ดังนั้นจึงแสดงว่าราคาที่ดินตารางวาหนึ่งที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้น 205,338 บาท หรือไร่ละ 82.155 ล้านบาท (ซึ่งคิดจากการเอาตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวา ลบด้วยตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวาที่หารด้วย 188% แล้ว)
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการว่าในสถานีรถไฟฟ้าหนึ่ง ๆ น่าจะมีที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จำนวน 120 ไร่ (ทั้งนี้นับจากกึ่งกลางสถานีขึ้นบนและลงล่างข้างละ 400 เมตร และสมมติให้ที่ดินลึก 120 เมตร 2 ฝั่งถนน)
โดยที่มีสถานีรถไฟฟ้าทั้งหมด 41 สถานี จึงคาดว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินได้เพิ่มขึ้นมากถึง 404,105 ล้านบาท (ไร่ละ 82.155 ล้านบาท, ประมาณ 120 ไร่ต่อสถานี, จำนวน 41 สถานี ตัวเลขที่คูณได้แตกต่างกันเล็กน้อยเพราะจุดทศนิยม)
เงินจำนวน 404,105 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นจากการมีรถไฟฟ้านี้ สามารถนำมาสร้างรถไฟฟ้าได้ใหม่เลยทีเดียว ดังนั้น การมีรถไฟฟ้าจึงเป็นความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจเป็นอย่างยิ่ง รัฐบาลพึงสร้างรถไฟฟ้าโดยเฉพาะรถไฟฟ้าในใจกลางเมือง เพื่อให้ประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น (แต่มีระเบียบในเมือง) แทนที่จะออกไปทำลายพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมือง และทำให้เมืองขยายตัวออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย |
