ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ชะตากรรมของอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังย่ำแย่ บทเรียนนี้ไทยควรศึกษา แต่ไทยก็เคยมีบทเรียนมาแล้ว แต่อาจไม่จำและเกิดวิกฤติในอนาคตอันใกล้
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธาน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงปารีส เมืองกอลมา ประเทศฝรั่งเศส  และนครซูริก ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ ในระหว่างวันที่ 9-17 กันยายน 2554 AREA แถลงฉบับนี้จึงนำเสนอเรื่องสำคัญเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสเพื่อเป็นบทเรียนสำหรับประเทศไทย
          ประเทศฝรั่งเศสมีขนาดพอ ๆ กับไทย คือ 551,500 ตารางกิโลเมตร ขณะที่ไทยมีขนาด 513,120 ตารางกิโลเมตร ทั้งยังมีจำนวนประชากรใกล้เคียงกัน คือ 63 ล้านคน ในขณะที่ไทยมี 67 ล้านคน  อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของฝรั่งเศสใหญ่กว่าไทย 3.7 เท่า (ฝรั่งเศส 2,145 พันล้านเหรียญสหรัฐ ส่วนไทย 587 พันล้านเหรียญสหรัฐ) จึงทำให้รายได้ต่อหัวสูงกว่าไทย 3.8 เท่า ในปี 2553 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฝรั่งเศสเป็นเพียง 1.5% ในขณะที่ปี 2552 ลดลงไป 2.5% แต่เศรษฐกิจไทยเติบโตมาโดยตลอดโดยเฉพาะปีล่าสุด
          ฝรั่งเศสมีประชากรในเมืองถึง 85% ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เท่านั้น คนส่วนใหญ่ในประเทศไทยยังอยู่ชนบท แม้รายได้หลักในชนบทไม่ใช่เกษตรกรรม แต่เป็นการรับจ้างหรือการที่มีญาติที่ไปทำงานในภูมิภาคหรือประเทศอื่นส่งเงินไปให้ เป็นต้น ฝรั่งเศสมีประชากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน 6.2% ในขณะที่ไทยมี 9.6% 
          นายแดเนียล คิจเนอร์ ผู้บริหารของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส หรือ FNAIM (the National Association of French Estate Agents) กล่าวว่าราคาห้องชุดปกติในกรุงปารีส มีขนาด 43 ตรม. เป็นเงิน 240,000 บาทต่อ ตรม. หรือรวมเป็นเงิน 7.7 ล้านบาทต่อหน่วย และสามารถเช่าได้เดือนละประมาณ 800 บาท/ตรม. ทำให้มีอัตราผลตอบแทนสุทธิประมาณ 3.5% ในปัจจุบันดอกเบี้ยเงินฝากประมาณ 1% ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 3.8% ทำให้ไม่คุ้มที่จะเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น
          สำหรับระบบภาษีทรัพย์สินนั้น ฝรั่งเศสมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ประเทศพัฒนาแล้วอื่น ๆ และยังมีภาษีส่วนต่างของราคาขาย (Capital Gain Tax) แต่ถ้าถือครองเกิน 15 ปีก็ไม่ต้องเสีย และยังมีภาษีมรดกประมาณ 20% แต่ในกรณียกให้บุคคลอื่น อาจต้องเสียภาษีสูงถึง 60% ซึ่งนับว่าสูงมาก แต่ภาษีเหล่านี้ยังไม่มีในประเทศไทย และควรมีโดยเฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นเป็นสำคัญ

          ตามข้อมูลของสำนักวิจัยของฝรั่งเศส จะสังเกตได้ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส และก็คงคล้ายกับประเทศอื่นในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ที่ตกต่ำในช่วงก่อนปี 2540 และเริ่มฟื้นตัวหลังปี 2540 ซึ่งเป็นช่วงที่ ‘อาทิตย์อัสดง’ ในกรณีของตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย และในช่วงปี 2542-2549 นับว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสร้อนแรงมาก ทั้งในส่วนของห้องชุดและบ้านแนวราบ
          อย่างไรก็ตามการที่รัฐบาลปล่อยให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7-18% ต่อปีในช่วงปี 2542-2549 คือสาเหตุเบื้องหลังของการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส ที่ขาดการควบคุมเท่าที่ควร ผิดกับในกรณีประเทศจีน ฮ่องกงและสิงคโปร์ในเร็ว ๆ นี้ ที่อุปทาน การอำนวยสินเชื่อและราคาที่อยู่อาศัยได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด
          ล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสมีแนวโน้มดีขึ้นบ้าง แต่ราคากลับผกผันตามพื้นที่ที่แตกต่างกัน เช่น พื้นที่ที่มีศักยภาพดี ก็พบการเจริญเติบโต รวมทั้งพื้นที่แถบบริเวณตากอากาศ เป็นต้น ส่วนในบริเวณที่ขาดศักยภาพ แต่ขึ้นตามกระแสในอดีต ยังคงตกต่ำ ภาวะตลาดเช่นนี้ แม้แต่เหล่าผู้บริหารของสมาคมนายหน้า FNAIM ของฝรั่งเศสก็ยังไม่กล้า ‘ฟันธง’ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสจะฟื้นคืนจริงหรือไม่
          ดังนั้นหากรัฐบาลไทยจะดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ รัฐบาลต้องควบคุม ดูแล ผู้ประกอบการ และอุปทานที่อยู่อาศัยด้วย ไม่ใช่เพียงส่งเสริมให้คนซื้อบ้าน โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งเป็นการผลักความเสี่ยงให้กับประชาชนในการซื้อบ้าน ยิ่งในภาวะขณะนี้ สถาบันการเงินแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อโดยขาดวินัยในการป้องกันความเสี่ยง ซึ่งอาจทำให้ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยพังทลายลงทั้งระบบในอนาคตได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน