ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินของทางราชการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอแถลงความเข้าใจเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการ

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดินในประเทศไทยและประเทศต่าง ๆ ในอาเซียนรวมทั้งเนปาล ให้ข้อสังเกตเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการ ราคาที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ซึ่งแต่เดิมจัดทำโดยกรมที่ดินนั้นเกือบทั้งหมดจะถูกกว่าราคาตลาด แต่ก็ไม่สามารถระบุได้ว่าถูกกว่ากันเป็นสัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะการกำหนดขึ้นอยู่กับแต่ละท้องที่ แม้ก่อนการจัดทำจะสำรวจราคาตลาดมาเพื่อการจัดทำบัญชีราคา แต่ก็ไม่ใช่ราคาตลาด
          การที่ราคาประเมินทางราชการถูกกว่านั้น ส่วนหนึ่งก็คงหวังไม่ให้ประชาชนมีภาระการเสียภาษีมากเกินไป ดังนั้นจึงใช้ราคานี้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ ไม่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อการซื้อขายในท้องตลาดได้ อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมา ราคาประเมินทางราชการในบางพื้นที่อาจสูงกว่าราคาในท้องตลาดบ้าง ซึ่งหากประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเห็นความผิดปกติกรณีนี้ ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียภาษีสูงเกินราคาซื้อขายจริง ก็อาจไปขอให้ทางราชการพิจารณาทบทวนให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
          สำหรับราคาที่แพงที่สุดที่ทางกรมธนารักษ์ ระบุเป็นย่านสีลมนั้น ก็คงเพราะว่าสีลมเป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน สำคัญที่สุดของประเทศไทย (Central Business District หรือ Financial District) อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงตลาดที่ดินในความเป็นจริง จะพบว่า สีลมเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าเช่นที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ดังนั้นราคาที่ดินบริเวณสีลมจึงน่าจะมีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต
          ในอีกแง่หนึ่งที่ดินบริเวณสีลมก็สามารถนำมาพัฒนาเป็นศูนย์การค้าได้ แต่คงจะมีโอกาสจำกัดกว่า เพราะแหล่งศูนย์การค้าสำคัญ (Retail Centre) ของกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยอยู่แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต บริเวณสีลมหรืออื่น ๆ จึงไม่สามารถศูนย์การค้าขึ้นมาทดแทนพื้นที่เดิมนี้ได้  ค่าเช่าที่พึงได้จากการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า จึงจะได้น้อยกว่า ดังนั้นราคาที่ดินที่สีลมจึงควรต่ำกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต นั่นเอง
          ด้วยเหตุนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงประเมินราคาที่ดินตามศักยภาพที่สามารถซื้อขายกันในท้องตลาด ว่าที่ดินที่สยามสแควร์แพงกว่าราคาที่ดินที่สีลม (1.4 ล้านบาทต่อตารางวา และ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา) อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมาบริเวณสีลมเคยมีราคาสูงกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต โดยในปี 2537 ราคาที่ดินที่สีลมราคา 450,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพียง 400,000 บาทต่อตารางวา ความผันผวนเช่นนี้เกิดขึ้นเพราะรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ส่งผลให้บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญ และราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
          อนึ่ง ราคาซื้อขายจริงของที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต อาจมีบางแปลงขายได้ประมาณ 1.5 - 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็เป็นแปลงเล็ก ๆ และเป็นข้อยกเว้น นอกจากนี้ยังมีบางแปลงเรียกขายในราคาเกือบ 2.0 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังไม่สามารถขายได้ ดังนั้นราคาตลาดที่แท้จริงควรเป็นเงิน 1.4 ล้านบาท ณ ปี 2554 และ 1.5-1.8 ล้านบาท ณ ปี 2555 นั่นเอง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน