อ่าน 1,277 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 22/2556: 12 มีนาคม 2556
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ดร.โสภณ เสนอแนวทางการการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าด้วยภาษีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน โดยไม่ต้องกู้ หรือใช้ผู้ใช้เป็นผู้จ่าย แต่องคาพยพปัจจุบันของรัฐบาลไทย ไม่เอื้อต่อการพัฒนาที่ดินอย่างมีบูรณาการ เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย จึงควรตั้งองค์การบริหารที่ดินแห่งชาติมาจัดการ
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า
          1. จากการศึกษาของศูนย์ฯ พบว่า ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า 112 สาย ราคาเฉลี่ยคือ 392,955 บาทต่อตารางวา
          2. ในที่นี้ที่ดินติดถนนในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า 2 ข้าง และลึกจากถนนใหญ่ระยะทาง 200 เมตร หรือรวมพื้นที่ 250 ไร่ มีผลต่อราคาที่ดินสูงสุด ที่ดินส่วนนี้จะมีขนาดประมาณ 250 ไร่ รอบสถานี (500 x 200 เมตร x 4 ด้าน)
          3. อาจประมาณการราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 192,548 บาท หรือเท่ากับที่ดินที่ดินถนนใหญ่ระยะ 500 เมตรมีค่าเท่ากับ 70% ของราคาแปลงที่ดินที่ดินถนนใหญ่ที่ตั้งอยู่ติดถนน และหากเฉลี่ยกับที่ดินที่อยู่ในซอยอีกไม่เกิน 200 เมตรเป็นเท่ากับ 70% ของที่ดินทั้งผืน (392,955 x 70% x 70%) หรือตกเป็นเงินไร่ละ 77.019 ล้านบาท เมื่อรวม 250 ไร่ และ 112 สถานี ก็จะเป็นเงิน 2.157 ล้านล้านบาท ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท
          4. ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท
          5. หากที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการเก็บภาษีมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า (Land Value Increment Tax) จากการที่ราคาที่ที่ดินเพิ่มขึ้นเองโดยมิได้ลงแรงลงทุน (unearned increment of land value) ณ อัตราประมาณ 20% ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ประเทศไทยก็สามารถมีภาษีจากผลของระบบรถไฟฟ้าถึง 287,538 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอที่จะสร้างระบบรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ทั้งหมด หรือเพิ่มปริมาณรถไฟฟ้าได้อีกนับเท่าตัว
          จะเห็นได้ว่า ถ้ามีการบริหารและจัดการที่ดินและภาษีที่ดี รัฐบาลไม่ต้องไปกู้เงินมาสร้างรถไฟฟ้าเลย รัฐบาลสามารถนำเงินจากผู้ได้ประโยชน์จากการมีรถไฟฟ้าผ่านโดยเฉพาะบริเวณริมถนนรอบสถานี 500 เมตรลึก 200 เมตรก็เพียงพอที่จะนำมาก่อสร้างรถไฟฟ้าได้อีกมากมาย ยิ่งกว่านั้นในหลักการพัฒนารถไฟฟ้า ผู้ใช้ยังเป็นผู้แบกรับภาระค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ไปกู้เงินมาดำเนินการ
          ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลสามารถนำแนวคิดการร่วมพัฒนาที่ดินโดยรอบรถไฟฟ้าด้วยแนวคิดการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 โดยอาศัยความร่วมมือของประชาชนในพื้นที่ที่มีจำนวนประชาชนและขนาดที่ดินรวมกันเป็นส่วนใหญ่เกินกว่า 2 ใน 3 การจัดรูปที่ดินโดยนำที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้ามาพัฒนาใหม่จะได้รับความร่วมมือเป็นอย่างดีเพราะมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าเศษในระยะเวลา 15 ปี
          นอกจากนี้รัฐบาลยังสามารถใช้แนวคิดการเวนคืนที่ดินมาสนับสนุนการพัฒนาบริเวณพื้นที่รอบ ๆ รถไฟฟ้าอีกด้วยซึ่งทั่วโลก โดยเฉพาะในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย สามารถดำเนินการสำเร็จด้วยดี อย่างไรก็ตามตามกฎหมายเวนคืนของไทยมีปัญหา
          ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ.2550 มาตรา ๔๒ ระบุว่า “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เฉพาะกิจการของรัฐเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตรหรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งทางประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น . . . . กฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ต้องระบุวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและกำหนดระยะเวลาการเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์ไว้ให้ชัดแจ้ง ถ้ามิได้ใช้เพื่อการนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนดดังกล่าวต้องคืนให้เจ้าของเดิมหรือทายาท”
          ดังนั้นการเวนคืนในประเทศไทยจึงเวนคืนมาเพื่อการพาณิชย์ไม่ได้ แต่ในขณะที่ในประเทศอื่นสามารถเวนคืนเพื่อนำมาพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์เพื่อการพัฒนาประเทศได้ นอกจากนั้นหากเวนคืนแล้วยังไม่ได้ใช้ตามระยะเวลาที่กำหนด ยังต้องคืนเจ้าของที่ดินเดิมอีก ซึ่งอาจเป็นประเทศเดียวหรือไม่กี่ประเทศในโลกที่กำหนดไว้แปลก ๆ เช่นนี้ แต่ที่เป็นดังนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมา การจ่ายค่าเวนคืนมักจ่ายตามราคาประเมินของทางราชการที่ต่ำกว่าราคาตลาด และจ่ายล่าช้า จึงทำให้ประชาชนไม่พอใจ
          อย่างไรก็ตามหากมีการเวนคืนที่เป็นธรรม และมีการจัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงรอบรับผู้ถูกเวนคืน หรือมีการแบ่งประโยชน์ระหว่างกันในลักษณะของการจัดรุปที่ดิน เชื่อว่าประชาชนจะให้ความร่วมมือ และทำให้การพัฒนามหานครมีระเบียบแบบแผนยิ่งขึ้นไม่ใช่แบบปัจจุบันที่ผู้ถุกเวนคืนนับว่าโชคร้ายและผู้ที่มีทรัพย์อยู่ในแนวรถไฟฟ้าแต่ไม่ถูกเวนคืนถือว่าโชคดี เป็นต้น
          การจะพัฒนารถไฟฟ้าหรือการขนส่งมวลชนระบบราง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดิน หรือรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail หรือ Monorail) ก็ตาม รัฐบาลควรมีการวางแผนและประสานแผนอย่างเป็นระบบทั้งการเวนคืน การพัฒนาที่ดิน ในทำนองประเทศที่พัฒนาแล้วอื่น ๆ แต่หากยังติดขัดอยู่กับแต่ละหน่วยงานโดยไม่ประสานงานกัน ก็จะทำให้การพัฒนาต่าง ๆ ล่าช้า ไม่มีการกระจายประโยชน์สู่ประชาชนส่วนใหญ่ และมีผู้ได้ประโยชน์เพียงเฉพาะรายเป็นสำคัญ
          องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ
          แนวทางการดำเนินการได้แก่ การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป
          ช่วยกันคิดเพื่อการพัฒนาที่ดินของชาติเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved