อย่าไปหลงเชื่อทำตามนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ จะเจ๊งโดยไม่รู้ตัว ช่วงนี้บิ๊กๆ ออกมาโชว์วิสัยทัศน์กันมากตามกำลังในการโฆษณาในสื่อ อย่าลอกเลียนแบบ “เก่ง+เฮง”

          ผม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะที่เป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทมหาชนและบริษัท “มหานาค” ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และ “ตลาดหลักสี่” เตือนให้ระวังการลอกเลียนแบบรายใหญ่ หรือไปฟังคำบอกเล่าจากประสบการณ์ของบิ๊ก ๆ รายใหญ่ที่สื่อพากันอวย

          ยุคหนึ่งรายใหญ่ ๆ ชอบไปบุกตลาดต่างประเทศ ในแง่หนึ่งดูเหมือนเป็นการสยายปีก แต่ในอีกแง่หนึ่งกลับเจ๊งกลับมา ทำไมเป็นอย่างนั้น และด้วยเหตุนี้จึงทำให้ไม่มีใครค่อยกล้าที่จะไปต่างประเทศ กลัวจะเจ๊งแบบรายใหญ่ๆ เมื่อราว 25 ปีก่อน ซึ่งทำให้เราติดกับดักความคิด พวกเราแปลกใจไหม บริษัทพันธมิตรท้องถิ่นของรายใหญ่ไทยก็ยังอยู่ในวันนี้ พี่ไทยเจ๊งกล้บมาเอง

          ในอันที่จริงที่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายท่านเจ๊งกลับมา ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการหาพันธมิตร จะแต่งงานก็คงต้องเลือกหาคู่ให้ดีที่สุด จะได้อยู่กันยืด โดยที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ่อยๆ ไปทำงานให้ธนาคารโลกในอินโดนีเซีย ทำงานให้องค์การสหประชาชาติในเวียดนาม และเป็นที่ปรึกษาในกระทรวงการคลังกัมพูชาและอีกหลายประเทศ ผมพบความจริงอย่างหนึ่งว่า เราต้องเข้าหาสมาคมที่เกี่ยวข้องในแต่ละประเทศ ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาส คลุกคลีตีโมงเพื่อคัดเลือกหาคู่ หาพันธมิตร กระทั่ง Shopping หาผู้บริหารมือดีมาร่วมงานด้วย

          นอกจากนี้ เหตุผลที่นักพัฒนาที่ดินไทย “เจ๊ง” กลับมาก็คือ การไปทำโครงการแบบใหญ่เลย เราควรไปแบบเล็กก่อน ถึงจะ “เจ๊ง” แต่ “ขนหน้าแข้งก็ไม่ร่วง” ค่อยๆ ทำไปศึกษาไป แล้วจะเติบใหญ่ คบและพัฒนาโครงการกับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยไปก่อน แทนที่จะมุ่งไปที่บริษัทมหาชนแบบเดียวกันในต่างแดน นอกจากนั้น เราควรศึกษาตลาดให้ดีด้วยตัวเราเอง

          ข้อนี้สำคัญมาก แม้แต่นักพัฒนาที่ดินฮ่องกงก็ยัง “เจ๊ง” ในประเทศจีนมากมาย เหตุผลสำคัญก็คือ พวกนี้พกความมั่นใจจากฮ่องกงไปเต็มเปี่ยม ขาดการศึกษาตลาดเท่าที่ควร ผลการประกอบการจึงสู้บริษัทท้องถิ่นที่กุมสภาพตลาดไม่ได้ ยิ่งกว่านั้น “ตำรา” ฮ่องกงที่มักจะลงทุนในทำเลสุดยอด (Prime Location) ก็ใช้ไม่ได้ในจีน เพราะในประเทศจีน เขาสามารถสร้างทำเลสุดยอดได้ตลอด สร้างเมืองใหม่ได้เลย ทำเลสุดยอดไม่ได้ยืนยงชั่วกัลปาวสานเช่นฮ่องกงซึ่งเป็นเกาะกระจิดริด

          เรายังไม่ควรติดกับดักคำคมของบิ๊ก ๆ เช่น “ในโลกนี้ไม่มีธุรกิจใหม่ มีแค่วิธีคิดใหม่” ในแง่หนึ่ง นี่เป็นคำพูดที่สร้างแรงบันดาลใจได้ดีมาก น่าฟังเป็นอย่างยิ่ง แต่สำหรับเราๆ ท่านๆ ที่คิดจะทำธุรกิจนั้น คงจะคิดแบบนั้นไม่ได้ เราต้อง “เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม” เช่นเราจะสร้างบ้านจัดสรรหรือห้องชุด เราก็ต้องศึกษาให้ดีว่าสินค้าประเภทไหน ทำแล้วขายดี มีคนใช้สอยมาก และเป็นผู้ซื้อใช้จริง เราก็ทำตามนั้น ไม่จำเป็นต้องไปแหวกแนว เว้นแต่ว่า “ขนหน้าแข้งไม่ร่วง” ช่องทางตลาดใหม่ ๆ (Market Niche) มีไว้สำหรับผู้นำและนักเสี่ยงโชคที่พร้อม “เจ๊ง” โดยไม่สะเทือนเป็นสำคัญ

          ตัวอย่างที่น่าสนใจก็เช่น การทำโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อสร้างสำนักงานชื่อ “นอร์ธพาร์ค” พร้อมสนามกอล์ฟราชพฤกษ์ที่ถือเป็นสนามที่ดีและแพงที่สุดแห่งหนึ่งของไทย ที่กะว่าจะให้กลุ่มทุนใหญ่ๆ มาร่วมกันสร้างอาคารสำนักงานบนแปลงที่ดินจัดสรรรอบๆ สนามกอล์ฟที่ดีที่สุดในประเทศไทย แต่ก็เจ๊งไม่เป็นท่า เพราะในความเป็นจริง เราไม่ทราบว่าอาคารสำนักงานนั้นต้องอยู่ใจกลางเมือง จะไปอยู่ไกลโพ้นแบบนั้นเมื่อ 20 ปีก่อน คงเป็นไปไม่ได้ เราจึงต้องทำวิจัยเพื่อรู้ “หั่งเช้ง” ในตลาดก่อน

          ในด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างที่รวดเร็วทันใจอย่างที่พฤกษาทำ หรือที่แลนด์แอนด์เฮาส์และเจ้าอื่นทำนั้น ผมพาคณะผู้สนใจไปดูงานถึงโรงงานต้นแบบที่เยอรมนีและญี่ปุ่นมาแล้ว แต่ในความเป็นจริงนั้น โรงงานที่ผลิตที่อยู่อาศัยได้อย่างสุดรวดเร็วและยิ่งใหญ่ๆ จริงๆ อาจอยู่ที่ประเทศจีน เทคโนโลยีการก่อสร้างของบริษัทพัฒนาที่ดินในอาฟริกาใต้ ก็รวดเร็วทันใจกว่าของไทยเสียอีก นี่คือสิ่งที่เราควรไป “เปิดหูเปิดตา” จะจับเจ่าคิดว่านั่งนับเงินอยู่แต่ในประเทศไทยก็คงไม่ได้แล้ว

          การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญมาก ทำไมคุณอนันต์ อัศวโภคิน จึงกลายเป็นเบอร์ 1 แทนคุณอนันต์ กาญจนพาสน์ เหตุผลก็คือแลนด์แอนด์เฮาส์ทำธุรกิจแบบกระจายความเสี่ยง ทำหลายทำเล ทำโครงการเล็กๆ กว่าเมื่อเทียบกับเมืองทองธานี แล้วทำไมคุณทองมา จึงชิงเบอร์ 1 ไปจากคุณอนันต์ได้ เหตุผลสำคัญก็คือนอกจากพฤกษาจะทำหลายทำเลเช่นเดียวกับแลนด์แอนด์เฮาส์แล้ว ยังทำหลายระดับราคา ไม่ได้เจาะจงเฉพาะบ้านแพง (ภายหลังแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็เริ่มทำบ้านราคาปานกลางบ้างแล้ว)

          ตลาดในต่างประเทศเป็นสิ่งที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะการไปต่างประเทศคือการกระจายความเสี่ยง การแสวงหาโอกาสและการสร้างแบรนด์นั่นเอง ผมยังเคยบอกกับคุณทองมา แห่งพฤกษาว่า ถ้าพฤกษาไปอินโดนีเซียแบบ “สุขุม” จริงๆ ต่อไป ค่อยๆ โตแล้วล่ะก็ ต่อไปอีก 10 ปีข้างหน้า ไม่แน่ว่าพฤกษาแห่งอินโดนีเซีย อาจมีรายได้มากกว่าพฤกษาประเทศไทยก็ได้

          เราเอาเห็นช้างขี้ ขี้ตามช้างเด็ดขาด เมื่อเราเห็นความสำเร็จของบิ๊ก ๆ เราก็พึงอนุโมทนาสาธุ แต่ใช่จะเลียนแบบได้เสมอไป ไม่ได้คุยนะครับ ถ้าจะฟัง ต้องฟังผม ผมเป็นที่ปรึกษาบริษัทพัฒนาที่ดิน ไม่ทำโครงการเอง ไม่ใช่ไม่สามารถ แต่ไม่ต้องการมีจรรยาบรรณ  แต่โครงการที่มาปรึกษาผม ให้ทำวิจัยให้ ประสบความสำเร็จทุกรายครับ