ในแง่หนึ่งเราควรให้กำลังใจรัฐบาล (ใดๆ) ที่พยายามแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจชาติ ซึ่งขณะนี้ประชาชนทั่วไปได้รับผลกระทบในเชิงลบกันถ้วนหน้า  แต่การกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะช่วยชาติได้จริงหรือ ยิ่งท่านนายกฯ "ขู่" ว่าจะปิดประเทศ จะส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ไหม ผมขอไขให้ทราบโดยทั่วกัน

วงจรเศรษฐกิจกับกับวงจรอสังหาฯ
          หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ ปี 40 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่รอดเพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ

          เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เน่าทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น การอำนวยสินเชื่อให้แก่โครงการที่อยู่อาศัย ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหา เพราะปกติอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% ดังนั้น แม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก โอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี

วิกฤติอสังหาฯ: รู้ล่วงหน้าได้
          เรื่อง “เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ” คือ การเก็งกำไรเป็นสิ่งที่สามารถรู้ล่วงหน้าได้ และการมาเก็งกำไรของต่างชาตินั้น มีข้อสังเกตว่าวงจรอสังหาริมทรัพย์ยังมีแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตามทำเล และปัจจัยอื่น ๆ บางครั้งอาจดูเหมือนยังไม่ขึ้นถึงขีดสุดก็ตกต่ำลงมาแล้ว ทั้งนี้ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่อาจผันผวนได้

          วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ล่วงหน้า มีปรากฏการณ์มากมายให้สังเกต เช่น เกิดบ้านว่างจำนวนมหาศาล และราคาอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ในยามที่กำลัง “สนุกสนาน” กับการเก็งกำไรนั้น นักลงทุน สถาบันการเงินหรือแม้แต่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องอาจไม่ทันได้นึกถึงมาตรการป้องปรามต่าง ๆ ถาเราไม่อยู่ในภาวการณ์เก็งกำไรจนมืดบอด เราก็จะสัมผัสกับปรากฏการณ์ที่จะเกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์และหาทางป้องกันได้อย่างเหมาะสม แต่ถ้าเรายังถูกปลุกปั่นให้ลงทุนซื้อบ้านในภาวะฝืดเคืองเช่นนี้ ก็เท่ากับเรารนไปสู่ความแตกดับโดยแท้!

กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาฯ ไม่ได้
          โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย

          ในความเป็นจริง เศรษฐกิจในสมัยรัฐบาลทักษิณดีก็เพราะการส่งออกดี ไม่ใช่การใช้สอยแบบ ‘อัฐยายซื้อขนมยาย’ รัฐบาลแต่ละชุด มักอ้างว่าจะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้สามารถมีบ้านได้ แต่มาตรการที่ออกมากลับไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อย เป็นการช่วยระบายสินค้าของผู้ประกอบการ เป็นการส่งเสริมให้บริษัทผลิตปูน ผลิตเหล็ก หรือวัสดุก่อสร้างสามารถขายสินค้าได้ การแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่โดยผ่อนคลายกฎต่าง ๆ ตามผลพวงของการส่งเสริมการซื้อบ้านของรัฐบาล ก็จะเป็นอีกปัจจัยที่นำความพังทลายมาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ซื้อบ้านมือสอง เงินหมุนวนมากกว่า
          หลายคนถูกทำให้เชื่อว่า ไปซื้อบ้านมือหนึ่ง จะทำให้เกิดการก่อสร้าง การจ้างงานมากมาย ทำให้เงินหมุนวนไปมา เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ อย่างไรก็ตามในการซื้อบ้านมือสองที่มีอยู่แล้วก็ยิ่งหมุนวนเงินมากกว่า บ้านมือสองมักถูกกว่ามือหนึ่งประมาณ 20% ผู้ซื้อ ๆ แล้วยังมีเงินเหลือไว้ฉลองได้อีก ซื้อบ้านมือสองก็ยังต้องซ่อมแซมในขณะที่บ้านมือหนึ่งไม่ต้อง ซื้อบ้านมือหนึ่งและมือสองก็ยังต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ จ่ายค่าจดจำนอง ค่าโอน เสียเงินค่าประเมินค่าทรัพย์สิน ค่านายหน้า ฯลฯ เหมือน ๆ กัน

          การซื้อบ้านมือหนึ่ง จะเกิดประโยชน์ต่อบริษัทวัสดุก่อสร้างรายใหญ่เช่น บริษัทปูน บริษัทเหล็กซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักของบ้าน จะเกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเป็นสำคัญ ต้องระเบิดภูเขาทำลายสิ่งแวดล้อมมาสร้างบ้านใหม่ๆ ซึ่งก็เป็นความจำเป็นในแง่หนึ่ง แต่การซื้อบ้านมือสองทำให้เงินหมุนวนโดยไม่ต้องสร้างใหม่ แภม "ลดโลกร้อน" นักธุรกิจ SMEs ก็สามารถขายบ้านนำเงินมาหมุนเวียนทางธุรกิจได้ เป็นต้น

ปิดประเทศกับอสังหาฯ
          เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2558 นี้ ท่านนายกฯ ประยุทธ์บอกว่า ถ้าความขัดแย้งไม่จบ ก็จะปิดประเทศ โดยส่วนตัวแล้ว ผมไม่ได้เดือดร้อนเลยครับ ผมก็ไม่ได้อ้างตนเป็นคนดี แต่ก็ไม่ใช่คนเลวแน่นอน (อิ อิ) อย่างไรก็ตามนี่เป็นประเด็นหนึ่งที่จะส่งผลถึงอสังหาริมทรัพย์ ผมจึงขอยกกรณีศึกษาของประเทศเมียนมา มาให้ทราบ เพราะผมก็เพิ่งกลับจากการบรรยายอสังหาริมทรัพย์ที่นครย่างกุ้งเมื่อสัปดาห์ที่แล้วนี้เอง

          มีนักพัฒนาที่ดินข้ามชาติชาวจีนสัญชาติเมียนมารายหนึ่งเล่าให้ผมฟังว่า เมื่อห้าสิบกว่าปีก่อน ในสมัยคุณพ่อของท่านตัดสินใจอยู่นานว่า จะลงทุนในไทยหรือเมียนมาดี แต่สุดท้ายก็เลือกเมียนมา เพราะในสมัยนั้นดูดีกว่า อดีตเลขาธิการสหประชาชาติก็เป็นคนเมียนมา ความเจริญ การใช้ภาษาอังกฤษก็คงจะมีมากกว่าในไทย แต่ในภายหลังเมียนมากลายเป็นประเทศปิด ยิ่งหลังสมัยเผด็จการปล้นชัยชนะจากนางอองซานซูจี ประเทศยิ่งถอยกรูด เขาจึงหันมาลงทุนในไทย นี่เท่ากับการตัดสินใจผิดพลาด เพราะการเมืองแท้ๆ จึงทำให้การณ์กลับตาลปัตรไปหมด

          ในปัจจุบันเมียนมากลับเติบโตในอัตราที่สูงที่สุดในอาเซียนเพราะประเทศเปิด เขาพยายามเป็นประชาธิปไตยแบบสากล ไม่ใช่สไตล์เมียนมาดังแต่ก่อน  สิทธิพิเศษทางการค้าจากยุโรปและสหรัฐอเมริกาก็จะไม่ถูกตัด มิตรประเทศก็ยินดีมาเยือน (ไม่ใช่ชูจีนหรือเกาหลีเหนือ) ไทยเราจึงควรรีบปฏิรูปและกลับสู่ประชาธิปไตยโดยเร็ว โดยให้รัฐบาลคุมการเลือกตั้งให้บริสุทธิ์ยุติธรรมที่สุด ห้ามใครก่อความรุนแรง น่าจะเป็นทางออกที่ดีแทนปิดประเทศ

สร้างความปรองดองกับอสังหาฯ
          แล้วความวุ่นวายในประเทศและการปรองดองจะทำอย่างไรดี ผมก็ขอเสนอรัฐบาลในฐานะที่ผมเคยทำงานในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง กัมพูชาว่า ที่นั่นราคาอสังหาริมทรัพย์แทบเท่ากับศูนย์ในช่วงกรุงพนมเปญแตกเกิดกลียุคไปทั่ว ประชาชนหนีตายไปอยู่ประเทศอื่น กลายเป็นเขมรอพยพหลั่งไหลออกนอกประเทศ ในขณะนี้ประเทศไทยก็เริ่มมี "ไทยอพยพ" ที่เห็นต่างกับรัฐบาลชุดปัจจุบัน และสหประชาชาติก็ให้การรับรองไปหลายรายแล้ว

          ผมยังเคยทำงานในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซียและธนาคารโลก ณ กรุงจาการ์ตาว่าหลังการล่มสลายของระบอบเผด็จการทรราชซูฮาร์โตซึ่งโกงกินมากที่สุดในโลกในปี 2541 ปรากฏว่าเกิดสามัคคีเภทในหมู่ประชาชนชาวอินโดนีเซีย และทำให้เกิดการวางระเบิดในพื้นที่ต่าง ๆ ไม่เว้นแต่ละวัน และแทบทุก 6 เดือนจะเกิดระเบิดครั้งใหญ่ ทำให้อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก ทั้งที่เป็นประเทศใหญ่มีศักยภาพสูง

          เจ้าหน้าที่รัฐบาลอินโดนีเซียให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า การจะรบกับผู้ก่อความไม่สงบที่หลบอยูในมุมมืดนั้น กระทำได้ลำบากมาก แต่ผู้ก่อความไม่สงบเกิดขึ้นเพราะไม่ได้รับความเป็นธรรมในรูปแบบต่าง ๆ จึงเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น เข้าทำนอง "ยุติธรรมไม่มี สามัคคีไม่เกิด" หากสังคมได้รับการแก้ไขด้วยความยุติธรรม ปัญหาความไม่สงบก็จะหมดไปเอง ดังเช่นอินโดนีเซียในปัจจุบันที่แทบไม่มีข่าวการก่อการร้ายหรือเหตุระเบิดบ่อยครั้งเช่นในอดีต

เข้าใจธรรมชาติอสังหาฯ ก่อนคิดแก้
          อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่นๆ ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด โดยนัยนี้ หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคมซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญนั่นเอง

          ยิ่งกว่านั้นการนี้ยังแสดงให้เห็นว่า การจะแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คือการส่งเสริมให้มีการส่งออก ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม-สาธารณูปโภคจากทั้งนายทุนไทยและเทศ ส่งเสริมการท่องเที่ยว ฯลฯ เพื่อเงินเข้าประเทศมากที่สุด ไม่ใช่แค่ "อัฐยาย ซื้อขนมยาย" หรือ "เก็บเบี้ยใต้ถุนร้าน" ถ้าเรานำเงินตราต่างประเทศเข้ามาได้มาก เมื่อนั้นประชาชนก็จะมีเงินจับจ่ายใช้สอยซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้าราคายางยัง "สามโลร้อย" ราคาข้าวยัง "เกวียนละเจ็ดพัน" ก็คงทำให้ประชาชนไม่มีกำลังซื้อ ยังไงอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีวันฟื้น

แล้วไปยังไงต่อดี
          การที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ในแง่หนึ่งจะไม่ได้ผล เพราะเศรษฐกิจไม่ดี คนไม่ได้ลงทุน ส่วนพวกที่พยายามจะโอนให้ได้ในเวลาที่กำหนด แม้นบ้านไม่เสร็จจริงก็จะโอนให้ได้ กลายเป็น "ฝนตกไม่ทั่วฟ้า และก็ยิ่งเท่ากับเร่งให้เกิดภาวะฟองสบู่ รัฐบาลจึงยังไม่ควรเข้าแทรกแซงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะทุกวันนี้ไทยเราก็ไม่เคยมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ภาคเอกชนก็ทำได้ดีกว่าภาครัฐโดยรัฐบาลไม่ต้องให้เงินอุดหนุนใด ๆ ทั้งสิ้น

          สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการน่าจะเป็นการป้องกันการเก็งกำไร การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาด จะได้ซื้อบ้านมากขึ้นตามกำลังที่แท้จริง และการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว

ภาพที่ 1: ถ้าราคายาง-ข้าวยังตกต่ำ ส่งออกไม่ได้ อสังหาฯ ก็ใช้กระตุ้นอะไรไม่ได้

ภาพที่ 2: ห้องชุดราคาถูกเพียง 3.5 แสน ทำโดยภาคเอกชนยังมีขาย