ดร.โสภณ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครหาดใหญ่หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2558 ส่วนในปี 2559 ยังคงอยู่ในสภาพเดียวกับปี 2558 อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในปี 2560 อาจเริ่มฟื้นตัว

การนำเสนอผลสำรวจ

            เมื่อวานนี้ (23 มิถุนายน 2559) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ร่วมจัดงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ในหัวข้อ “ปักธงสงขลา เมืองน่าลงทุน: มองตลาดอสังหาริมทรัพย์สงขลา ครึ่งปีหลัง 59” ณ โรงแรมบุรีศรีภู บูติก โฮเต็ล อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา วันนี้ (23 มิถุนายน 2559) ในระหว่างเวลา 13:00 - 17:00 น.

           ในโอกาสนี้ ดร.โสภณ จะนำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่ครบถ้วนสมบูรณ์ที่สุดในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา เพื่อให้สนใจได้รับทราบข้อมูลในเบื้องต้น โดยหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ที่จะมีข้อมูลไว้ไม่พัฒนามากเกินความต้องการของประชาชน และในทิศทางที่อยู่ในความต้องการของประชาชน รวมทั้งจะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุน และประชาชนทั่วไปที่จะมีข้อมูลเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างรอบรู้

ภาพรวมตลาด

            ณ สิ้นปี 2558 ในเขตนครหาดใหญ่ (อำเภอหาดใหญ่และบริเวณใกล้เคียง ไม่รวมในเขตเทศบาลนคร สงขลา) มีโครงการที่อยู่อาศัยขายอยู่ทั้งหมด 244 โครงการ รวม 16,636 หน่วย รวมมูลค่า 48,793 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.714 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในเขตกรุงเทพมหานคร ณ 3.0 ล้านบาท การสำรวจนี้ถือเป็นการสำรวจที่ครอบคลุมกว้างขวางและลึกซึ้งที่สุดในบรรดาการสำรวจที่ผ่าน ๆ มาของสำนักข้อมูลต่าง ๆ ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สำรวจพื้นที่นครหาดใหญ่มาตั้งแต่ปี 2537 แล้ว

            ในจำนวนนี้ปรากฏว่า เป็นบ้านเดี่ยว 23% หรือ 3,790 หน่วย  เป็นทาวน์เฮาส์ 23% หรือ 3,045 หน่วย แลtะห้องชุด 43% หรือ 6,244 หน่วย ซึ่งแสดงว่านครหาดใหญ่มีความเจริญเติบโตมาก อย่างไรก็ตามนครที่มีห้องชุดมากที่สุดก็คือพัทยาซึ่งเป็นทั้งเมืองตากอากาศ เมืองบริหาร เมืองธุรกิจและเมืองที่อยู่อาศัย ในจำนวนที่ขายอยู่นี้ ปรากฏว่าขายได้แล้ว 13,922 หน่วยจาก 16,636 หน่วยหรือ 79% สำหรับสินค้าที่เหลืออยู่ปรากฏว่ากลับเป็นบ้านเดี่ยว 23% หรือ 628 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 19% (520 หน่วย) และเป็นห้องชุด 34% (922 หน่วย) แสดงว่าห้องชุดแม้มีมาก แต่ก็ขายดีและเหลือน้อยกว่าสินค้าอื่นโดยสัดส่วน

            เมื่อพิจารณาในแต่ละทำเล จะพบว่าใน
            ทำเลที่ 1 ย่านธุรกิจใจกลางเมือง สินค้าหลักคือห้องชุดจำนวน 3,812 หน่วยจากทั้งหมด 4,279 หน่วย
            ทำเลที่ 2 ย่านกาญจนวณิช มอ. สินค้าหลักคือบ้านเดี่ยว 25% และห้องชุด 38%จากทั้งหมด 2,334 หน่วย
            ทำเลที่ 3 ย่านบ้านพรุ-นาทวี เป็นบ้านเดี่ยว 21% ทาวน์เฮาส์ 13% และห้องชุด 54%
            ทำเลที่ 4 ย่านสนามบิน-ควนรัง เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด 54% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 27%
            ทำเลที่ 5 ท่าช้าง-ลพบุรีราเมศวร์ เป็นบ้านเดี่ยว 22% ทาวน์เฮาส์ 32% และตึกแถว 23%

            ในห้วงปี 2556-2558 จากผลการสำรวจต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเห็นได้ว่าจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น จำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น จำนวนหน่วยเหลือเพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างชัดเจนโดยเฉพาะในปี 2558 ที่ผ่านมา มีหน่วยรอขายมากเป็นพิเศษ และการขายก็ชะลอตัวลง สถานการณ์ค่อนข้างจะ "ตึงมือ"

จำนวนหน่วยเปิดใหม่

            สินค้าที่เปิดใหม่ในปี 2558 มีเพียง 632 หน่วย นับว่าน้อยมาก การเปิดตัวน้อยแสดงว่าความต้องการที่อยู่อาศัยน้อยลงไป โดยที่เปิดตัวนี้เป็นบ้านเดี่ยว 51% ทาวน์เฮาส์ 28% แต่ไม่มีโครงบการอาคารชุดพักอาศัยเลย แสดงว่าสินค้าประเภทที่เสนอขาย ยังพอขายได้ จึงมีผู้เปิดตัว แต่ห้องชุดคงขายแทบไม่ได้ จึงไมได้มีการเปิดตัวใหม่เลย เมื่อแยกตามทำเลจะพบว่า

            ทำเลที่ 1 ย่านธุรกิจใจกลางเมือง เปิดตัวเพียง 50 หน่วย หรือ 8% เท่านั้น เป็นบ้านเดี่ยวเป็นหลัก
            ทำเลที่ 2 ย่านกาญจนวณิช มอ. เปิดตัวถึง 28% โดยเกือบทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว
            ทำเลที่ 3 ย่านบ้านพรุ-นาทวี เปิดตัวถึง 43% ของอุปทานทั้งหมดในปี 2558 โดยเป็นบ้านเดี่ยวเป็นหลัก
            ทำเลที่ 4 ย่านสนามบิน-ควนรัง เปิดตัว 16% โดยเป็นทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก
            ทำเลที่ 5 ท่าช้าง-ลพบุรีราเมศวร์ เปิดตัวเพียง 14% เท่านั้น มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์และตึกแถว

            จะเห็นได้ว่าในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา ปี 2558 เปิดตัวน้อยที่สุด จาก 52 โครงการ ในปี 2556 เหลือ 33 โครงการในปี 2557 และ 16 โครงการในปี 2558 ในจำนวนที่เปิดตัวในปี 2558 จำนวน 632 หน่วย ปรากฏว่าขายได้เพียง 240 หน่วย ทั้งที่มีการส่งเสริมการขายในช่วงเปิดตัว แต่ก็ยังช่วยอะไรไม่ได้มากนัก ข้อน่าสังเกตหนึ่งก็คือราคาสินค้าขายประมาณ 3.555 ล้านบาทในปีล่าสุด ซึ่งสูงขึ้นกว่าแต่ก่อน แสดงว่าสินค้าระดับล่างอาจขาได้ช้าลง จึงสร้างสินต้าระดับบน ที่ผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจไม่มากนัก

            อย่างไรก็ตาม ณ ปี 2559 การเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีแรกถือว่าน้อยมากเช่นกัน แสดงว่าภาวะตลาดยังไม่กระเตื้อง ตลาดที่อยู่อาศัยหาดใหญ่ยังไม่ฟื้น

การขายได้

            ในปี 2558 ที่ผ่านมา สินค้าที่ขายได้ในนครหาดใหญ่นั้น มีเพียง 1,580 หน่วย นับว่าไม่มากนัก โดยเป็นห้องชุดมากที่สุด 31% หรือ 486 หน่วย รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 26% หรือ 407 หน่วย  และบ้านเดี่ยว 22% หรือ 347 หน่วย นอกนั้นเป็นกลุ่มเล็ก ๆ เช่น ตึกแถว 13% หรือ 206 หน่วย บ้านแฝด 5% หรือ 79 หน่วย และที่ดินจัดสรร 3% หรือ 55 หน่วย

            ตามตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่าจำนวนหน่วยที่เปิดตัวลดลง จำนวนที่ขายได้ก็ลดลงตามไปด้วย การลดลงทั้งสองขานี้ แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังอยู่ในภาวะชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน 

            ตามตารางข้างต้นนี้ จะเห็นได้ว่า ในย่านต่าง ๆ มีผลการดำเนินการที่แตกต่างกัน
            ทำเลที่ 1 ย่านธุรกิจใจกลางเมือง เปิดตัว 8% แต่ขายได้ 23% ของทั้งหมด แสดงว่าระบายสินค้าได้ดี
            ทำเลที่ 2 ย่านกาญจนวณิช มอ. เปิดตัว 19% แต่ระบายสินค้าได้แค่ 11%
            ทำเลที่ 3 ย่านบ้านพรุ-นาทวี เปิดตัวถึง 43% แต่ระบายสินค้าได้ 25%
            ทำเลที่ 4 ย่านสนามบิน-ควนรัง เปิดตัว 16% แต่ระบายสินค้าได้ 19%
            ทำเลที่ 5 ท่าช้าง-ลพบุรีราเมศวร์ เปิดตัวเพียง 14% แต่ขายได้ 23% ของทั้งหมด

            ในการวิเคราะห์ตลาดที่แท้จริง ผู้เกี่ยวข้องต้องดูภาวะการขาย และการเปิดตัวดังที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย ได้ดำเนินการไว้เช่นนี้ อย่าได้ดูข้อมูลการสร้างบ้านเสร็จ เพราะการสร้างเสร็จวันนี้ ไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบันแต่อย่างใด ยิ่งกว่านั้นควรสำรวจให้ละเอียดต่อเนื่อง เข้าทำนอง "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"

            สำหรับสถานการณ์ในปี 2560 จะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ เชื่อว่าปี 2560 เศรษฐกิจจะกระเตื้องขึ้นบ้าง แต่ก็ยังไม่มากนัก ส่วนโครงการสาธารณูปโภคต่างๆ ก็สร้างผลดีโดยเฉพาะในแง่จิตวิทยาพอสมควร แต่หากมีการก่อสร้างกันจริง ก็คงส่งผลดีต่อการพัฒนาที่ดินในนครหาดใหญ่เป็นอย่างยิ่งในอนาคต