แนวโน้มสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตก็คือการไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติตามการเปิดตัวเขตเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งจะทำให้มีการไหลบ่าของกำลังแรงงานมีฝีมือมากขึ้นในอนาคต ผู้เขียนจึงรับหน้าที่ทบทวนผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียนที่ดำเนินการโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ประเทศไทยกับอาเซียน

            ประเทศไทยมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในอดีตประเทศไทยเคยเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ แต่สิงคโปร์สามารถก้าวผ่านประเทศไทยทางอากาศได้ และยังจุดยุทธศาสตร์เส้นทางเดินเรืออีกด้วย ดังนั้น สิงคโปร์กลายเป็นศูนย์กลางการค้าขายทางเรือและอากาศและศูนย์รวมอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นนำแม้มีข้อจำกัดด้านขนาดของประเทศและทรัพยากรธรรมชาติ

            อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงมีสมรรถภาพในการเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางบก ในอีกสิบปีข้างหน้ารถไฟความเร็วสูงจะกลายเป็นแนวทางการขนส่งทางบกที่มีความสำคัญที่สุด ซึ่งจะมีเส้นทางตัดผ่านประเทศไทยด้วย ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้จะช่วยให้การพัฒนาประเทศทั้ง 6 บนคาบสมุทรอินโดจีนเป็นไปอย่างยั่งยืนได้ ช่วยให้ประเทศไทยมีอนาคตที่สดใสไปด้วย

            จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบ มีเพียงอินโดนีเซียและพม่าเท่านั้นที่มีขนาดใหญ่กว่าประเทศไทย ด้านจำนวนประชากร ก็มีเพียงอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์เท่านั้นที่มีประชากรมากกว่า ประเทศไทยมีระบบเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองในภูมิภาครองจากอินโดนีเซีย  อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบค่า GDP ต่อหน่วยประชากรแล้วประเทศไทยเป็นอันดับสี่รองจากสิงคโปร์ บรูไนและมาเลเซีย ขณะนี้อัตราการเติบโตของ GDP ของไทยต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างไรก็ตามเมื่อความวุ่นวายทางการเมืองคลี่คลาย สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับ

ตารางที่ 1: การเปรียบเทียบระหว่างประเทศไทยและอาเซียน

            จากตารางด้านบน ประชากรในเมืองส่วนใหญ่มีสัดส่วนคิดเป็น 49% ซึ่งนับรวมผู้ที่อาศัยอยู่ในเขตการบริการส่วนตำบลด้วย (อบต.) ก่อนจะมีการจำกัดความเมืองหลวง พื้นที่เหล่านี้ถูกมองว่าเป็นพื้นที่นอกเมือง การสร้างบ้านในส่วนการบริหารเหล่านี้ก็จะสร้างกันเองโดยคนในพื้นที่ หากมีคนย้ายถิ่นฐานเข้าเมืองมากขึ้น การสร้างบ้านที่เป็นรูปแบบทางการอย่างที่อยู่อาศัยขนาดย่อมและอาคารชุดจะต้องมีมากขึ้นอย่างแน่นอน

            อัตราการเติบโตของความเป็นเมืองของประเทศไทยนั้น มีอัตราค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในประเทศอินโดนีเซีย มาเลเซีย และฟิลิปปินส์นั้นมีประชากรเมืองมากขึ้นและมีเมืองที่มีประชากรมากกว่าหนึ่งล้านคนอยู่หลายแห่ง อย่างไรก็ตามก็มีการกระจายอำนาจการพัฒนาไปสู่ภูมิภาคอื่นๆ มากขึ้น แต่สำหรับประเทศไทย ทุกอย่างยังรวมศูนย์อยู่ในกรุงเทพมหานคร

เศรษฐกิจเชิงเปรียบเทียบ

            ในด้านเศรษฐกิจ เมื่อปลายปี 2557 ทางราชการว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตไม่เกิน4.5% โดยประมาณการไว้ที่ 4.0% (http://goo.gl/9SRICl) แต่ล่าสุดรัฐบาลบอกว่าจะพยายามให้ถึง 3.0% และธนาคารโลกพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2558 จะเติบโตเพียง 2.5% (http://goo.gl/gbAvzn) นี่แสดงให้เห็นชัดว่าการบริหารของรัฐบาลไม่บรรลุผล

            รัฐบาลอาจมองว่าที่เศรษฐกิจไทยย่ำแย่ก็เพราะเศรษฐกิจโลกย่ำแย่ แต่ในความเป็นจริงธนาคารโลกประเมินเศรษฐกิจโลกเติบโต 2.6% ในปี 2557 ในขณะที่ไทยเติบโตเพียง 0.9% ในปีดังกล่าว ส่วนในปี 2558 ประมาณการเศรษฐกิจโลกไว้เท่ากับเศรษฐกิจไทยที่ 2.5% และในปี 2559 เศรษฐกิจโลกน่าจะเติบโต 3% ในขณะที่พยากรณ์ของไทยไว้เพียง 2% เท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าที่เศรษฐกิจไทยไม่ดีนั้น ไม่ได้เกี่ยวกับเศรษฐกิจโลก เพราะประเทศเพื่อนบ้านยังอยู่ในฐานะที่ดีกว่าไทยเรา

            หากเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยจากการประมาณการทั้งปีของปี 2558 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยราคา 1-5 ล้านบาท เปิดตัวลดลงถึง 16% ในด้านจำนวนหน่วย (89,729 หน่วยในปี 2557 และ 75,404 หน่วยในปี 2558) และลดลง 10% ในด้านมูลค่าการเปิดตัวใหม่ (222,830 ล้านบาทในปี 2557 และ 199,528 ล้านบาทในปี 2558) ที่ยังเปิดขายมากเป็นบ้านราคาสูงๆ ซึ่งแสดงว่าผู้มีรายได้สูงไม่ได้ผลกระทบจากเศรษฐกิจและบ้านราคาต่ำกว่าล้านก็เกิดเพิ่มขึ้นมาก เพราะการเก็งกำไรในส่วนหนึ่ง โดยนัยนี้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมก็เสื่อมถอยลง

กรุงเทพมหานคร

         ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า ในรอบ 11 เดือนของปี 2559 (ยกเว้นเดือนธันวาคม) มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 95,577 หน่วย รวมมูลค่า 336,980 ล้านบาท โดยแทบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยถึง 95,504 หน่วย รวมมูลค่า 335,714 ล้านบาท

            หากประมาณการทั้งปี 2559 ก็เชื่อว่าจะมีจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยใหม่ใหม่รวม 104,186 หน่วย รวมมูลค่า 366,233 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2558 มีการเปิดตัวหน่วยขายที่อยู่อาศัย 107,990 หน่วย รวมมูลค่า 435,056 ล้านบาท ดังนั้นจึงคาดว่าในปี 2559 นี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 4% ในแง่จำนวนหน่วย และลดลง 16% ในแง่มูลค่า ทั้งนี้เป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจของประเทศยังไม่กระเตื้อง จึงทำให้การเปิดตัวมีน้อยกว่าแต่ก่อน และนับว่าลดลงมาตั้งแต่ที่ขึ้นสูงสุดในปี 2556 (สำหรับจำนวนหน่วย)

            ในรอบ 11 เดือนนี้ห้องชุดเปิดตัวใหม่มากที่สุดถึง 55% หรือ 52,847 หน่วย รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ มี 25% และบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 11% นอกจากนั้นยังมีบ้านแฝด 6% และอาคารพาณิชย์ 2% สำหรับระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดมากที่สุดก็อยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 28,954 หน่วย หรือ 30% และระดับ 2-3 ล้านบาท จำนวน 22,593 หน่วย (24%)

            บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดที่มีการสร้างขายนั้น ตั้งขายในราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 5,313 หน่วย หรือ 51% ของบ้านเดี่ยวทั้งหมด ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดที่เสนอขายในตลาดปี 2559 นั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 10,563 หน่วย หรือ 43% ของทาวน์เฮาส์ทั้งหมด และในกรณีห้องชุดนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุด ขายในราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 28,954 หน่วย หรือ 30% ของห้องชุดทั้งหมด

            ในปี 2560 คาดว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่อาจดีขึ้น จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลฯ AREA เชื่อว่าการเติบโตทางตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นในปี 2560 และ 2561 แต่ถ้าไม่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะยังทรุดตัวต่อไป

กรุงจาการ์ตา

            ณ เดือนธันวาคม 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 312 โครงการ เชื่อว่าการสำรวจนี้ครอบคลุมถึงอย่างน้อย 90% ของโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมด รวมจำนวนหน่วย 157,801 หน่วย รวมมูลค่า 13,444 เหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 447,261 ล้านบาท (35.5 บาท ต่อ 1 เหรียญสหรัฐฯ ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 85,196 เหรียญสหรัฐฯ (3.024 ล้านบาทโดยประมาณ) ซึ่งถือว่าพอ ๆ กับราคาบ้านในกรุงเทพมหานครเสียอีก  อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อน (พ.ศ.2552) ราคาขายเฉลี่ยของบ้าน มีราคาต่ำกว่านี้มาก (1.9 ล้านบาท)

            ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 157,801 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 97,526 หน่วย หรือ 62% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 60,275 หน่วย หรือ 38% ทั้งนี้มีอัตราการขาย 2.9% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า ระยะเวลาในการขายจะหมดในเวลาอีก 13.4 เดือนข้างหน้าตามอัตราการขายที่เป็นอยู่ บนสมติฐานที่จะไม่มีสินค้าอื่นใดเข้ามาในตลาดอีก ระยะเวลานี้นับว่าเร็วดีพอสมควร

            อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ ถึง 66,607 หน่วย   โดยขายไปได้แล้ว 43,823 หน่วย รอลงมาคือที่อยู่อาศัยระดับราคา 15,001-30,000 เหรียญสหรัฐฯ ที่มีอยู่ 26,139 หน่วย ขายได้แล้ว 14,331 หน่วย 

            ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา 13,443,979,100 เหรียญสหรัฐฯ นั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 30,001-50,000 เหรียญสหรัฐฯ มูลค่ารวม 2,909,518,724 เหรียญสหรัฐฯ ที่น่าแปลกใจคือลองลงมากลับเป็นกลุ่มราคา 150,001-300,000 เหรียญสหรัฐที่มีมูลค่ารวมถึง 2,826,785,052 เหรียญสหรัฐฯ ตามด้วยกลุ่มราคามากกว่า 600,000 เหรียญสหรัฐฯ ขึ้นไปที่มีมูลค่ารวมถึง 2,403,362,563 ล้านบาท ในแง่อัตราการขายได้ต่อเดือนพบว่า เฉลี่ยแล้วเดือนหนึ่งๆ ขายได้ประมาณ 2.9% ของมูลค่าทั้งหมด แต่สินค้าราคาปานกลางคือ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ถึง 3.7% ซึ่งนับว่าสูงสุด

            ที่อยู่อาศัยถึง 62% เป็นห้องชุดพักอาศัย เป็นบ้านเดี่ยว 0% ที่ดินจัดสรร 0% บ้านแฝด 3% ทาวน์เฮาส์ 33% และตึกแถว 2% ราคาเฉลี่ยสำหรับที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตา เป็นดังนี้ ราคาเฉลี่ยรวมหน่วยละ 85,196 เหรียญสหรัฐฯ (3.024 ล้านบาทโดยประมาณ) ทั้งนี้แยกเป็น

            บ้านเดี่ยว                      249,917   เหรียญสหรัฐฯ (8.872 ล้านบาท)

            บ้านแฝด                       630,921   เหรียญสหรัฐฯ (22.398 ล้านบาท)

            ทาวน์เฮาส์                     101,729   เหรียญสหรัฐฯ (3.611 ล้านบาท)

            ตึกแถว                          164,726   เหรียญสหรัฐฯ (5.848 ล้านบาท)

            ห้องชุด                            71,533   เหรียญสหรัฐฯ (2.539 ล้านบาท)

            ที่ดินจัดสรร                     92,130   เหรียญสหรัฐฯ (3.271 ล้านบาท)

            โดยที่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นห้องชุด ในที่นี้จึงเจาะพิจารณาเฉพาะห้องชุด โดยพบว่า ห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ จำนวน 52,143 หน่วย หรือ 33% อาจกล่าวได้ว่าหน่วยขายห้องชุดถึง 69% ขายในราคาไม่เกิน 60,000 เหรียญสหรัฐฯ ซึ่งเป็นห้องชุดขนาดเล็ก ๆ สำหรับการอยู่อาศัยในเขตเมือง  อย่างไรก็ตามอัตราการขายก็ไม่สูงมากนัก คือเท่า ๆ กับอัตราการขายรวมคือ 3.3-4.3%  โดยห้องชุดราคา 600,001 เหรียญสหรัฐฯ ขึ้นไป และ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ดีกว่ากลุ่มอื่นคือขายได้เดือนละประมาณ 9.1% และ 4.3%

            ในโซน 1 Centarl Jarkarta ซึ่งเป็นเขตใจกลางเมือง มีโครงการอยู่ 29 โครงการหรือราว 9% ของทั้งหมด  มีจำนวนทั้งหมด 28,730 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดพักอาศัย  ขายได้แล้ว 79% และมีมูลค่ารวม 3,208 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือเฉลี่ยหน่วยละ 111,678 เหรียญสหรัฐฯ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ 85,156 เหรียญสหรัฐ เพราะว่าเป็นในย่านใจกลางเมืองกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 150,001-300,000 เหรียญสหรัฐฯ จำนวน 5,116 หน่วย ในด้านอัตราการขายก็ช้ากว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยคือขายได้ 5.8%

            ใน โซน 2 West Jarkarta ก็มีแต่ห้องชุดขายเท่านั้น จำนวน 27 โครงการ รวม 25,942 หน่วย หรือ 16% ของหน่วยขายทั้งหมด หน่วยขายเหล่านี้ขายได้ 69% มากกว่าค่าเฉลี่ย และราคาขายต่อหน่วยคือ 160,685 เหรียญสหรัฐฯ ทั้งนี้มีมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 4,168 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ส่วนอัตราการขายเร็วกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย คือขายได้ 3.3% ต่อเดือน (ค่าเฉลี่ยรวมคือ 2.9% ต่อเดือน) แสดงว่าในเขตใจกลางเมืองด้านตะวันตกนี้ มีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควรทีเดียว

            โซน 3 Tangerang มีทั้งบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์และห้องชุดพักอาศัย แต่มีจำนวนถึง 31 โครงการ รวม 16,083 หน่วย และมีมูลค่ารวม 1,237 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 59% แต่อัตราการขายค่อนข้างสูงถึง 4.5% ต่อเดือน แสดงว่าค่อนข้างคึกคัก ทั้งนี้ราคาขายของที่อยู่อาศัยต่อหน่วยคือ 76,943 เหรียญสหรัฐฯ สำหรับห้องชุด ก็ขายได้มาก คือประมาณ 5.0% ต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยพอสมควร ห้องชุดในพื้นที่นี้ขายในราคาค่อนข้างถูกโดยเฉลี่ย คือ 55,152 เหรียญสหรัฐฯ ต่อหน่วย

            โซน 4 South Jarkarta-Depok มีที่อยู่อาศัยหลากหลายเช่นกันโดยมีอยู่ 45 โครงการหรือราว 14% ของ 312 โครงการเท่านั้น  มีหน่วยขายอยู่ไม่มากคือ 13,367 หน่วย หรือ 8% ของทั้งหมด มีสินค้าหลากหลายทั้งราคาสูงและราคาต่ำในจำนวนพอ ๆ กัน ทั้งนี้อัตราการขายโดยรวมคือ 56% แล้ว ห้องชุดราคาไม่เกิน 30,000 เหรียญมีเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 4,443 หน่วย แต่ยังเหลือขายราวครึ่งหนึ่ง กลุ่มใหญ่อีกกลุ่มคือห้องชุดราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ ซึ่งมีอยู่ 4,141 หน่วย อย่างไรก็ตามสินค้ากลุ่มนี้ขายค่อนข้างช้ากว่ากลุ่มอื่น อาจเป็นเพราะภาวะชะลอตัวแล้ว

            โซน 5 Depok เป็นโซนที่ตั้งอยู่ห่างออกไป มีโครงการหลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และห้องชุดพักอาศัย  และมีจำนวนโครงการมากคือ 40 โครงการ แต่เป็นโครงการเล็ก ๆ รวมจำวนหน่วยก็เพียง 10,302 หน่วย (7% ของหน่วยขายทั้งหมด) รวมมูลค่า 450 ล้านเหรียญสหรัฐฯ (3% ของทั้งหมด)  สำหรับอัตราการขาย ก็ขายได้เดือนละเพียง 1.8% ของหน่วยขายที่มีอยู่ทั้งหมดเท่านั้น  ตึกแถวราคา 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้มากที่สุดคือ 10.6% ต่อเดือน ส่วนทาวน์เฮาส์ชุดราคาไม่เกิน 15,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ช้าสุดคือ 0.6% ต่อเดือนเท่านั้น

            โซน 6 Depok-Bogor ก็มีความหลากหลายเช่นกัน โดยมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และห้องชุดพักอาศัย  แต่รวมจำนวนหน่วยน้อยมากเพียง 8,036 หน่วย หรือ 5% รวมมูลค่า 411 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือ 3% ของมูลค่าทั้งหมด ในพื้นที่นี้ขายสินค้าได้น้อยมากเพียง 58% และอัตราการขายต่ำมากคือ 1.6% ต่อเดือน แสดงว่าสินค้าในพื้นที่นี้มีภาวการณ์ขายที่ค่อนข้างซบเซา กลุ่มสินค้าหลักในพื้นที่นี้ก็คือห้องชุดพักอาศัย โดยเฉพาะที่ขายในราคา 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐฯ มีจำนวน 1,209 หน่วย หรือ 15% ของสินค้าทั้งหมดในทำเลนี้ และขายได้ในอัตรา 4.6% ต่อเดือน

            โซน 7 Cileungsi-Depok ก็มีความหลากหลายเช่นกัน โดยขายทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดและที่ดินจัดสรร รวม 67 โครงการ (21%) มีหน่วยขายรวม 18,829 หน่วยหรือ 12% ของอุปทานทั้งหมด รวมมูลค่า 891 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือ 11% ของทั้งหมด ราคาเฉลี่ยของสินค้าในที่นี้คือ 47,362 เหรียญสหรัฐฯ ซึ่งถูกกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมเป็นอย่างมาก ทั้งนี้คงเป็นเพราะตั้งอยู่ไกลออกไปจากเมือง  อย่างไรก็ตามส่วนใหญ่ของสินค้าที่อยู่อาศัยก็คือทาวน์เฮาส์ 13,164 หน่วย หรือ 70% ของสินค้าทั้งหมดในโซนนี้ทั้งหมด อย่างไรก็ตามอัตราการขายก็ค่อนข้างต่ำคือ 1.5% ต่อเดือนเท่านั้น ทั้งนี้ตึกแถวราคา 150,001-300,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ 9.8%  ต่อเดือน

            โซน 8 Bekasi มีจำนวนหน่วยพอสมควร คือ 12,573 หน่วย (8% ของอุปทานทั้งหมด) แต่มีทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร สินค้าหลักก็ยังเป็นห้องชุด จำนวน 1,150 หน่วย หรือ 70% ของทั้งหมด มีมูลค่าการพัฒนาอยู่ทั้งหมด 9,473 เหรียญสหรัฐฯ หรือ 2.5% ของทั้งหมด โดยเฉลี่ยแล้วในพื้นที่นี้ขายได้ต่ำกว่าภาพรวม คือ ขายได้ 1.4% ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าทั้งหมดคือ 2.9% เป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าห้องชุดราคาไม่เกิน 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ดีที่สุดถึง 4.2% ต่อเดือน แสดงว่าเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย

            โซน 9 East Jarkarta-Bekas มีสินค้าที่หลายกหลายเช่นกัน ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์และห้องชุดพักอาศัย โดยมีมากถึง 23,939 หน่วย หรือ 15% ของทั้งหมด จากมูลค่า 1,570 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือ 12% ของทั้งหมด แต่แม้จะมีความหลากหลายแต่ 75% ของอุปทาน กลับเป็นห้องชุดเป็นสำคัญ โดยห้องชุดส่วนใหญ่ขายในราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ อย่างไรก็ตามอัตราการขายของสินค้าในทำเลนี้ ขายไม่ดีในทุกกลุ่มราคา โดยเฉลี่ยขายได้ 2.9% ต่อเดือน หรือพอ ๆ กับทั่วกรุงจาการ์ตา ทั้งนี้มีข้อยกเว้นคือตึกแถวราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐฯ ปรากฏว่าขายได้ดีเป็นพิเศษคือ 6.7% ต่อเดือน และขายได้หมดแล้วเพราะมีจำนวนน้อย

กรุงพนมเปญ

            ณ เดือนเมษายน 2558 พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 83 โครงการ เชื่อว่าการสำรวจนี้ครอบคลุมถึงอย่างน้อย 90% ของโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมด รวมจำนวนหน่วย 43,571 หน่วย รวมมูลค่า 5,858 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือประมาณ 187,456 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 134,442 เหรียญสหรัฐหรือ 4.302 ล้านบาทโดยประมาณ ซึ่งถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานครเสียอีก อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อน (พ.ศ.2552) ราคาขายเฉลี่ยของบ้านสูงถึง 90,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 2.880 ล้านบาท

            ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 43,571 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 35,132 หน่วย หรือ 81% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 8,439 หน่วย หรือ 19% ทั้งนี้มีอัตราการขาย 2.7% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า สินค้าระดับราคา 600,001 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย ขายได้เกือบหมดแล้ว สินค้าราคา 60,001 - 90,000 เหรียญสหรัฐขายได้มากเช่นกันที่สุดถึง 90% อาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคา 90,001-150,000 เหรียญ ก็ขายได้มากเช่นกัน  อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากอัตราที่ขายได้ต่อเดือนพบว่า บ้านราคา 150,001-300,000 เหรียญขายได้เร็วสุด 4.04%

            เมื่อพิจารณาตามราคาขายต่อหน่วย จะสังเกตได้ว่า กลุ่มหน่วยขายที่มีมากที่สุดขายในระดับราคา 90,001 - 150,000 เหรียญสหรัฐ จำนวน 18,102 หน่วย หรือ 42% ของทั้งหมด รองลงมามีระดับราคา 30,001 - 60,000 เหรียญสหรัฐ มีจำนวน 8,521 หน่วย หรือ 20% ของทั้งหมด และอันดับที่สามคือระดับราคา 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีราคาปานกลาง โดยทั้ง 3 กลุ่มนี้ (30,000 - 150,000 เหรียญสหรัฐ เป็นราคาที่มีกลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดิน พัฒนาไว้มากที่สุด

            เมื่อพิจารณาถึงมูลค่าการพัฒนาที่สูงถึง 4,660 พันล้านเหรียญสหรัฐนั้น กลุ่มที่มีการพัฒนามากที่สุด มีอยู่ 3 กลุ่มใกล้เคียงกันได้แก่ บ้านราคา 90,001 - 150,000 เหรียญสหรัฐ  รองลงมาคือบ้านในระดับคา 150,001-300,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงมาก และอีกกลุ่มหนึ่งคือกลุ่มที่มีราคา 300,001-600,000 เหรียญสหรัฐนั่นเอง

            ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 81% ขายได้แล้ว และบางส่วนเพิ่งขายหมดไป แต่ในส่วนที่ยังขายได้น้อย แต่ยังไม่ได้สรุปว่าขายไม่ดีก็คือ บ้านเดี่ยว 600,000 เหรียญขึ้นไป ขายได้แล้ว 91% ทาวน์เฮาส์ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐ ขายได้แล้ว 84% ตึกแถวราคา 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐ ขายได้แล้วถึง 95%  ห้องชุดราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐ ขายได้ 87%

            เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายต่อเดือน พบว่า สินค้าที่ขายดีได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ราคา 150,001-300,000 เหรียญขายได้ดีมากถึง 8.3% ต่อเดือน  บ้านแฝดราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐ ขายได้ 5.5%  ห้องชุดราคา 150,001-300,000 เหรียญสหรัฐ ก็ขายได้ดีพอสมควร (4.6%)  ส่วนที่ขายได้ช้ามากก็คือ ห้องชุดราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งขายได้เดือนละ 1.45%  และอื่น ๆ กระจายไปในแต่ละกลุ่มของที่อยู่อาศัย

            ในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่  ในปี 2557 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ รวม 4,574 หน่วย ซึ่งถือว่ามีการเปิดตัวไม่มากนัก  อย่างไรก็ตามโดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 10 โครงการก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 377 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 82,481 เหรียญสหรัฐ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 134,442 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันเน้นสินค้าราคาที่ไม่สูงจนเกินไป

            ส่วนในปี 2558 มีเปิดตัว 4 โครงการในช่วง 4 เดือนแรก รวม 2,161 หน่วย ซึ่งแม้จะน้อยกว่าปี 2557 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ รวม 4,574 หน่วย แต่ก็ถือได้ว่าปีนี้ดูคึกคักกว่าปี 2557 เสียอีก และแม้ปริมาณที่เปิดตัวจะดูไม่มากนัก แต่โดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 4 โครงการในช่วง 4 เดือนแรกนี้ ก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 404 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 186,934 เหรียญสหรัฐ สูงกว่าปี 2557 ที่มีราคาเฉลี่ย 82,481 เหรียญสหรัฐ และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 134,442 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันกลับเน้นสินค้าราคาที่มีราคาค่อนข้างสูง

            ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ราคาที่อยู่อาศัยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้น 5.67% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นพอสมควร สูงกว่าประเทศไทย อย่างไรก็ตามหากพิจารณาตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ จะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 29.06%  ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มราคามีการขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐ ขยับตัวสูงสุดถึง 15.14% และที่มีราคาตั้งแต่ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐ ขยับราคาขึ้น 11.5%  สินค้าราคา 150,001-600,000 เหรียญสหรัฐ ราคาแทบไม่ขยับเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ยกเว้นราคาตั้งแต่ 600,001 เหรียญสหรัฐขึ้นไป ราคาขยับตัวขึ้นบ้าง และอาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 90,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นสินค้าระดับปานกลางลงมา มีราคาขยับมากกว่าสินค้าราคาแพง แสดงถึงความต้องการที่แน่ชัดของผู้ซื้อสินค้าในระดับราคานี้

            ส่วนผลตอบแทนในการลงทุน โดยรวมแล้ว บ้านมีราคาเฉลี่ย 142,870 เหรียญสหรัฐ มีขนาด 118 ตารางเมตร หรือเป็นเงิน 1,214 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร โดยมีค่าเช่าเดือนละ 459 เหรียญสหรัฐ ตกตารางเมตรละ 3.90 เหรียญสหรัฐ คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 3.209% ต่อปี

            สำหรับกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด 3 อันดับแรกตามตารางข้างต้นได้แก่ ในโซน A ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 7.12% ในโซน B ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 6.32%  และในโซน C ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ <15,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 6.00%

            สำหรับความน่าสนใจในการลงทุน ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของกัมพูชาโดยเฉพาะในกรุงพนมเปญ อยู่ในช่วง "สร่างไข้" และกำลังจะเติบโตด้วยดี จึงจะทำให้เกิดภาวะการเติบโตอย่างขนานใหญ่ในอนาคต การเข้าไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยในกัมพูชาจึงมีอนาคตอยู่พอสมควร

            ผลตอบแทนในการลงทุนนี้ที่ 3.32% ดูท่าจะยังไม่ดึงดูดความสนใจมากนัก ทั้งนี้เพราะยังไม่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากนัก แต่หากพิจารณาจากการที่ราคาก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5.67% และน่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต ก็ดูท่าจะน่าสนใจมากขึ้น เพราะดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก

กรุงมะนิลา

            ณ เดือนมิถุนายน 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 116 โครงการ เชื่อว่าการสำรวจนี้ครอบคลุมถึงอย่างน้อย 90% ของโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมด รวมจำนวนหน่วย 98,667 หน่วย รวมมูลค่า 373,750 ล้านเปโซ หรือประมาณ 284,050 ล้านบาท (0.76 บาท ต่อ 1 เปโซ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 3.788 ล้านเปโซโดยประมาณ ซึ่งถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานครเสียอีก อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อน (พ.ศ.2552) ราคาขายเฉลี่ยของบ้าน มีราคาต่ำกว่านี้มาก (1.9 ล้านบาท)

            ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 98,667 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 63,795 หน่วย หรือ 65% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 34,872 หน่วย หรือ 35% ทั้งนี้มีอัตราการขาย 2.6% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า  สินค้าระดับราคาเกิน 20 ล้าน เปโซ ขายได้เกือบหมดแล้ว สินค้าราคา 10-20 ล้านเปโซขายได้มากเช่นกันถึง 87%  แต่ทั้งนี้เป็นสินค้าบ้านที่มีอยู่ไม่มากนัก

            อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 2-3 ล้านเปโซถึง 33,991 หน่วย ที่อยู่อาศัยถึงมากกว่าครึ่งหนึ่งขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านเปโซ  และเกือบทั้งหมดขายในราคาไม่เกิน 10 ล้านเปโซ

            ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา 373,750 ล้านเปโซนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านเปโซ มูลค่ารวม 121,391 ล้านเปโซ หรือประมาณ 33% ของทั้งหมด ที่อยู่อาศัยถึง 67% หรือสองในสามขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านเปโซ

            ในจำนวน 116 โครงการที่ขายอยู่ในท้องตลาด ณ เดือนมิถุนายน 2558 นั้น พบว่า มีอยู่ 26 โครงการ เป็นโครงการที่เปิดตัวในปี 2557 รวม 14,226 หน่วย (14% ของหน่วยขายทั้งหมด) รวมมูลค่า 40,066 ล้านเปโซ (11% ของมูลค่าทั้งหมด) ราคาขายต่อหน่วยคือ 2.816 ล้านเปโซ ซึ่งต่ำกว่าราคาโดยรวมที่ 3.788 ล้านเปโซ แสดงให้เห็นอย่างหนึ่งว่า ราคาขายของที่อยู่อาศัยลดลง  ความต้องการอาจจะลดลง จึงทำให้เกิดการขายสินค้าในราคาค่อนข้างต่ำลงเป็นสำคัญ 

            สินค้าที่ขายดีเป็นสินค้าที่มีราคาขายไม่เกิน 1 ล้านเปโซ โดยขายได้ถึง 8.3%  อย่างไรก็ตามสินค้านี้มีจำนวนจำกัดมากเพียง 169 หน่วยเท่านั้น สินค้าที่เปิดตัวมากที่สุดก็คือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านเปโซ โดยเปิดถึง 7,403 หน่วยจากทั้งหมด 14,226 หน่วยหรือราวครึ่งหนึ่งของที่เปิดตัว

            การเปิดตัวในปี 2558 ค่อนข้างคึกคัก แม้จะมีจำนวนโครงการไม่มาก แต่มีจำนวนหน่วยมากถึง 10,929 หน่วยในครึ่งปีแรก ในขณะที่ทั้งปี 2557 มีเปิดเพียง 14,226 หน่วย และมีมูลค่า 34,821 ล้านเปโซ ในขณะที่ทั้งปี 2557 มีเปิดตัว 40,066 ล้านเปโซ ทั้งนี้ราคาขายต่อหน่วยเพิ่มเป็น 3.186 ล้านเปโซ แต่ก็ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรวมปีที่แล้วที่ 2.816 ล้านเปโซ และค่าเฉลี่ยรวมทั้งหมดที่ 3.788 ล้านเปโซ  แต่ก็ยังแสดงให้เห็นว่าการเปิดตัวเน้นระดับราคาปานกลางลงมา

            สินค้าที่เปิดขายมีระดับราคา 2-3 ล้านเปโซเป็นหลัก คือมี 8,174 หน่วยจาก 10,929 หน่วยทั้งนี้เป็นห้องชุดถึง 8,079 หน่วย การเปิดในครึ่งปีแรกนี้มีเปิดเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 2-3 ล้านเปโซ และห้องชุดในระดับราคาที่แตกต่างกันไป  สินค้าอื่นไม่ได้มีในตลาด

            ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มราคามีการขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 3-5 ล้านเปโซ มีการเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 4.6% แสดงว่าคงเป็นกลุ่มชนชั้นกลางที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้  ส่วนกลุ่มที่ราคาขึ้น้อยที่สุดก็คือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10-20 ล้านเปโซ ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเพียง 2.8% เท่านั้น

            หากพิจารณาเป็นกลุ่ม ๆ ตามประเภทบ้านจะเป็นดังนี้

            1. บ้านเดี่ยวมีราคาเพิ่มขึ้น 5.9% แต่ทั้งนั้นเป็นบ้านราคา 10-20 ล้านเปโซเป็นสำคัญ ซึ่งอาจเป็นข้อยกเว้นเฉพาะกลุ่ม แต่ภาพรวมนกลุ่มบ้านเดี่ยวอื่น ๆ เพิ่มขึ้นน้อย คือประมาณ 3.4%-3.9% เท่านั้น

            2. ห้องชุด มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.2% โดยห้องชุดที่มีราคา 3-5 ล้านเปโซ มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 4.6% ซึ่งคงเป็นกลุ่มห้องชุดใจกลางเมืองที่มีขนาดเล็ก ๆ ประมาณ 20-30 ตารางเมตรเท่านั้น อย่างไรก็ตามห้องชุดราคา 10-20 ล้านเปโซ และที่มากกว่า 20 ล้านเปโซขึ้นไป มีอัตราการเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% และ 2.1% เท่านั้น

            สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุน ในกรณีนี้ใช้การเปรียบเทียบเฉพาะที่สามารถเทียบเคียงได้ ทั้งหมดเป็นห้องชุดพักอาศัย สำหรับโครงการที่ไม่มีข้อมูลการเช่า ได้นำออกไป ไม่นำมาเปรียบเทียบด้วย  ผลการเปรียบเทียบพบว่า อัตราผลตอบแทนเป็นสัดส่วน 6.2% ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เริ่มต้นที่ 6.0% (http://philippines.deposits.org/loans)

            ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการให้เช่า พบในกรณีบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านเปโซ มีอัตราผลตอบแทนเป็น 4% เท่านั้น  บ้านเดี่ยวคงไม่นิยมปล่อยเช่า แต่ไม่พบการเช่าสินค้าประเภทอื่น  ส่วนในกรณีห้องชุดนั้นพบว่า อัตราผลตอบแทนโดยรวมสูงกว่าคือ 6.2% และหากเป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านเปโซ จะมีค่าเช่าสูงกว่าที่ 6.9% ต่อปี  และลดหลั่นลงมา สินค้าห้องชุดที่มีราคา 20 ล้านเปโซขึ้นไป มีอัตราผลตอบแทนปีละ 5% เท่านั้น ทั้งนี้เพราะสินค้าราคาแพงกว่า จะหาผู้เช่าได้ยากกว่านั่นเอง 

            ผลตอบแทนในการลงทุนนี้ที่ 6.2% ดูจะดึงดูดความความสนใจพอสมควร เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็อยู่ที่ 6.0% เท่านั้น หากพิจารณาจากการที่ราคาก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 4.4% และน่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต ก็ดูท่าจะน่าสนใจมากขึ้น เพราะดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก

            สินค้าที่น่าลงทุนประกอบด้วยโครงการอาคารชุดพักอาศัย เพราะเป็นสินค้าส่วนใหญ่ในตลาดปัจจุบัน การลงทุนในที่อยู่อาศัยประเภทอื่น น่าจะมีความเป็นไปได้ต่ำ  สินค้าที่ควรพัฒนา ควรเป็นสินค้าราคาที่ไม่สูงนัก เช่น ไม่เกิน 3-5 ล้านเปโซต่อหน่วย เพราะน่าจะเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อจำนวนมาก ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดราคาสูง น่าจะยังอยู่ในภาวะล้นตลาดอยู่  จึงไม่ควรพัฒนา พื้นที่ ๆ น่าสนใจได้แก่ บริเวณโซน 10 Southern Suburbs โดยพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ ซึ่งมีมากเป็นพิเศษ และในทำเลเหล่านี้ แม้อยู่ไกล แต่ก็มีราคาค่อนข้างถูกกว่า  อย่างไรก็ตามทำเลใจกลางเมือง ทั้งโซน 1 Makati และ โซน 2 Manila ซึ่งอยู่ในเมือง ก็ยังน่าจะมีโอกาสที่ดี เพราะการเดินทางอาจจะลำบากมากและใช้เวลานานมากทีเดียว

            แม้ในอนาคตจะมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ ไปอย่างช้า ๆ เนื่องจากการประสานงานระหว่างแต่ละเทศบาลของมหานครมะนิลา ยังอาจมีจำกัด และโดยเฉพาะงบประมาณแผ่นดินที่จำกัดด้วย อย่างไรก็ตามการสร้างโครงการอยู่ใกล้รถไฟฟ้าน่าจะมีประโยชน์กว่าการสร้างออกไปไกล  แต่คุณภาพของรถไฟฟ้าเมื่อเทียบกับไทยแล้ว ยังถือว่าด้อยกว่ามาก ทำให้ไม่ได้รับความนิยมจากผู้มีรายได้ค่อนข้างสูง

นครโฮจิมินห์

            ณ เดือนเมษายน 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 68 โครงการ เชื่อว่าการสำรวจนี้ครอบคลุมถึงอย่างน้อย 90% ของโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมด  รวมจำนวนหน่วย 42,458 หน่วย รวมมูลค่า 4,660 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือประมาณ 149,128 ล้านบาท (32 บาท ต่อ 1 เหรียญสหรัฐ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 109,762 เหรียญสหรัฐหรือ 3.512 ล้านบาทโดยประมาณ ซึ่งถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานครเสียอีก  อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อน (พ.ศ.2552) ราคาขายเฉลี่ยของบ้านสูงถึง 164,348 เหรียญสหรัฐ หรือ 5.259 ล้านบาท

            ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 78% ขายได้แล้ว และบางส่วนเพิ่งขายหมดไป  แต่ในส่วนที่ยังขายได้น้อย แต่ยังไม่ได้สรุปว่าขายไม่ดีก็คือ ห้องชุดราคาไม่เกิน 30,000 เหรียญสหรัฐ ขายได้ 32% หรือบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 600,000 เหรียญสหรัฐ ที่ขายได้ 41%

            เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายต่อเดือน พบว่า สินค้าที่ขายดีได้แก่ตึกแถวราคาเกิน 600,000 เหรียญ ขายได้เดือนละ 16.7% ทั้งนี้อาจเป็นเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี  บ้านเดี่ยวราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐก็ขายได้ดีถึง 8.3%  ส่วนที่ขายได้ช้ามากก็คือ ห้องชุดราคา 300,001-600,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งขายได้เดือนละ 1.3% แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงมีปัญหาในการขาย

            ในปี 2557 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ รวม 4,815 หน่วย ซึ่งถือว่ามีการเปิดตัวไม่มากนัก  อย่างไรก็ตามโดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 10 โครงการก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 443 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 92,046 เหรียญสหรัฐ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 109,762 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันเน้นสินค้าราคาที่ไม่สูงจนเกินไป

            ส่วนในปี 2558 มีเปิดตัว 6 โครงการในช่วง 4 เดือนแรก รวม 4,189 หน่วย ซึ่งแม้จะน้อยกว่าปี 2557 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ รวม 4,815 หน่วย แต่ก็ถือได้ว่าปีนี้ดูคึกคักกว่าปี 2557 เสียอีก และแม้ปริมาณที่เปิดตัวจะดูไม่มากนัก แต่โดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 6 โครงการในช่วง 4 เดือนแรกนี้ ก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 334.67 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 79,893 เหรียญสหรัฐ ต่ำกว่าปี 2557 ที่มีราคาเฉลี่ย 92,046 เหรียญสหรัฐ และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 109,762 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันเน้นสินค้าราคาที่ไม่สูงจนเกินไป

            จะเห็นได้ว่าสินค้าที่เปิดตัว ทั้งหมดเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย โดยขาย ณ ระดับราคา 60,001-90,000 เหรียญเป็นสำคัญ โดยเปิดตัวสูงถึง 76% ทั้งนี้ไม่พบสินค้าที่มีราคาเกินกว่า 150,000 เหรียญสหรัฐเลย แสดงว่าขณะฟื้นตัวนี้ เน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางเป็นสำคัญ สินค้าราคาแพงที่เคยใช้เป็นสินค้าเก็งกำไร ไม่มีบทบาทในปัจจุบัน

            ราคาที่อยู่อาศัยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้น 3.87% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นน้อย พอ ๆ กับประเทศไทย อย่างไรก็ตามหากพิจารณาตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ จะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 10.65% ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มราคามีการ ขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 300,001-600,000 เหรียญสหรัฐ และที่มีราคาตั้งแต่ 600,001 เหรียญสหรัฐขึ้นไป ราคาไม่ขยับเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และหากพิจารณาตั้งแต่เริ่มเปิดตัวโครงการ จะพบว่า ที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 600,001 เหรียญสหรัฐขึ้นไป มีราคาลดลงด้วยซ้ำไป คือลดลงประมาณ 1.77%

            อัตราผลตอบแทนเป็นสัดส่วน 7.07% ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดหน่วยหนึ่งเป็นเงิน 637 เหรียญสหรัฐ โดยมีขนาด 84 ตารางเมตร หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 7.6 เหรียญสหรัฐ  ค่าเช่าห้องชุดที่มีราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งมีขนาด 89 ตารางเมตร มีค่าเช่าเฉลี่ย 4 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ห้องชุดที่มีราคาสูงขึ้น ค่าเช่าต่อตารางเมตรก็สูงขึ้นตามลำดับ จะสังเกตได้ว่าห้องชุดของเวียดนามมีขนาดใหญ่พอสมควรคือเฉลื่ย 84 ตารางเมตร ในขณะที่ของไทยมีขนาดเฉลี่ยเล็กกว่านี้ คือราว 60 ตารางเมตร และมีห้องชุดขนาดเล็ก

            ในกรณีประเทศเวียดนามเมื่อเทียบกับประเทศไทย จะเห็นได้ว่าเป็นประเทศที่มีขนาดเล็กกว่าไทย (เพียง 60% ของไทย) แต่มีประชากรมากกว่าถึงขณะนี้มีประมาณ 93 ล้านคน หรือมากกว่าไทยประมาณ 38%  ประชากรส่วนใหญ่อยู่ตามที่ราบริมทะเล เพราะภูมิประเทศด้านในเป็นเขาสูง อยู่อาศัยได้ลำบากกว่า ประชากรเวียดนามจึงมีความหนาแน่นสูงถึง 301 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีเพียง 132 คนต่อตารางกิโลเมตร  ความต้องการที่อยู่อาศัยของเวียดนามจึงน่าจะมีมากกว่าไทย

            แม้เวียดนามจะมีรายได้ประชาชาติต่อหัวน้อยกว่าไทยถึงประมาณครึ่งหนึ่ง แต่ก็อยู่ในภาวะเติบโตไวกว่าประเทศไทย การที่จะเกิดชนชั้นกลางยุคใหม่มากขึ้น ก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้นตามลำดับเช่นกัน

            ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของเวียดนามโดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ซิตี้ อยู่ในช่วง "สร่างไข้" และกำลังจะเติบโตด้วยดี  จึงจะทำให้เกิดภาวะการเติบโตอย่างขนานใหญ่ในอนาคต การเข้าไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยในเวียดนามจึงมีอนาคตอยู่พอสมควร ผลตอบแทนในการลงทุนนี้ที่ 7.07% ดูท่าจะยังไม่ดึงดูดความสนใจมากนัก ทั้งนี้เพราะยังไม่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากนัก แต่หากพิจารณาจากการที่ราคาก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3.87% และน่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต ก็ดูท่าจะน่าสนใจมากขึ้น เพราะดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก

            สำหรับสินค้าที่น่าลงทุนประกอบด้วยโครงการอาคารชุดพักอาศัย เพราะเป็นสินค้าส่วนใหญ่ในตลาดปัจจุบัน การลงทุนในที่อยู่อาศัยประเภทอื่น น่าจะมีความเป็นไปได้ต่ำ  สินค้าที่ควรพัฒนา ควรเป็นสินค้าราคาที่ไม่สูงนัก เช่น ไม่เกิน 60,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย เพราะน่าจะเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อจำนวนมาก ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดราคาสูง น่าจะยังอยู่ในภาวะล้นตลาดอยู่  จึงไม่ควรพัฒนา

            พื้นที่ ๆ น่าสนใจได้แก่ บริเวณโซน B C และ E โดยพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ ซึ่งมีมากเป็นพิเศษ และในทำเลเหล่านี้ ก็ไม่ไกลเมืองนักโดยเฉพาะทำเลโซน B ส่วนทำเลโซน C ก็เป็นพื้นที่พัฒนาใหม่  ส่วนทำเลโซน E ก็เป็นเขตที่อยู่อาศัยที่มีราคาปานกลางค่อนข้างน้อย

            ขณะนี้ในนครโฮจิมินห์กำลังพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินอย่างขมักเขม้น จึงจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยิ่งในอนาคต  ทั้งนี้ ตามสถานีรถไฟฟ้าต่าง ๆ จะเป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีราคาสูง หรือปานกลางค่อนข้างสูง (เกินกว่า 90,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย)

            ในอนาคตจะมีเส้นทางถึงประมาณ 6 เส้นทางในการเดินทางและทำเลที่น่าสนใจเหล่านี้ควรที่จะให้ความสนใจเป็นพิเศษ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 5 เท่าได้ ภายในเวลา 20 ปี เช่นในกรณีของกรุงเทพมหานคร

เปรียบเทียบราคาที่อยู่อาศัย

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่า ในปี 2558 มีจำนวนโครงการที่ขายอยู่ในตลาดในกรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา อยู่ 1,634, 83, 68, 116 และ 312 โครงการตามลำดับ นี่แสดงชัดว่ากรุงเทพมหานครของเราเป็นแหล่งดึงดูดใหญ่สุดของการลงทุนที่อยู่อาศัย หากประเทศไทยของเราสงบสุขตามแบบปกติ คงจะมีคนมาลงทุนกันอีกมหาศาล เช่นที่เพิ่งเกิดขึ้นในเมียนมาร์ ประเด็นนี้ก็คงต้องรอให้มีการเลือกตั้งในปี 2560 เสียก่อน

            ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครเฉลี่ยอยู่ที่ 3.422 ล้านบาท (เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดพักอาศัย) ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ และนครโฮจิมินห์ กลับมีราคาแพงกว่าไทย คือ 4.768 ล้านบาท และ 3.951 ล้านบาทตามลำดับ ทั้งนี้เพราะในนครทั้งสองนี้ ยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่าจะลงตลาดล่าง ในปี 2552 ในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาท แสดงว่าในปัจจุบันเริ่มลดลงมาสร้างบ้านราคาถูกลงบ้างแล้ว แต่สำหรับในกรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลา ราคาบ้านถูกกว่าไทย เพราะฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศด้อยกว่าไทยนั่นเอง

            สำหรับบ้านและห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2558 นั้น กรุงพนมเปญมีราคาสูงสุดถึง 6.73 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับหรูหราบนเกาะเพชรใจกลางกรุงพนมเปญอย่างขนานใหญ่ และยังมีนักลงทุนจากเกาหลี อินโดนีเซีย จีนมาลงทุนมาก อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และกรุงมะนิลา สินค้าใหม่มีราคาถูกลง เพราะเริ่มเน้นลงตลาดล่างมากขึ้น แต่ของกรุงเทพมหานครและกรุงจาการ์ตา สินค้าใหม่กลับมีราคาสูงขึ้น เพราะสร้างสินค้าราคาถูกไว้มากแล้ว เศรษฐกิจสำหรับคนระดับกลาง-ล่างอาจไม่สดใสนัก จึงเน้นการพัฒนาระดับบนที่คนรวยยังไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมากนัก

            จะเห็นได้ว่าอัตราการขายบ้านในกรุงเทพมหานครขายได้เร็วสุดคือ 4.4% ของหน่วยขายทั้งหมดต่อเดือน ที่อื่น ๆ ค่อนข้างช้า เชื่อว่าในอนาคต ต่างชาติจะเข้ามาซื้อทรัพย์สินของไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในยามที่การเมืองนิ่ง บ้านเมืองกลับคืนสู่ประชาธิปไตย ศูนย์ฯ เคยทำสำรวจความเห็นของนักลงทุนลาว (http://bit.ly/1IlOIj8) นักลงทุนเมียนมา (http://bit.ly/1QVjSz6) ต่างก็มีแนวคิดและมีการลงทุนจริงในการซื้อบ้านในประเทศไทยด้วย 

            ในด้านจำนวนหน่วยที่ยังรอขายในกรุงเทพมหานคร เรายังมีหน่วยขายมากถึง 178,461 หน่วยรอผู้ซื้ออยู่ หน่วยเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่ได้พบผู้ซื้อ ส่วนในประเทศอื่น ๆ ก็มีค่อนข้างน้อย ยกเว้นในกรุงจาการ์ตาที่มี 59,075 หน่วย และกรุงมะนิลาอีก 34,872 หน่วย แม้ไทยจะมีหน่วยรอขายมาก ก็ไม่ต้องเป็นห่วงเพราะเทียบได้เพียง 3.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร แต่ในขณะเกิดวิกฤติช่วงปี 2540-2543 สัดส่วนบ้านรอขายสูงถึง 5% เลยทีเดียว

            อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ใน กรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา มีอยู่ 107,801, 7,564, 10,054ม 21,854 และ 35,886 หน่วยตามลำดับ จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า หน่วยเปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์กลับมีมากกว่าหน่วยรอขาย นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์กำลังฟื้นตัว หลังจากประสบภาวะตกต่ำในช่วงปี 2552-2555 ที่ผ่านมา

            สำหรับอัตราการขายของบ้านและห้องชุดเปิดใหม่นั้น นครโฮจิมินห์ กรุงพนมเปญ แซงประเทศไทย แต่ที่กรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตา กลับขายได้ช้ากว่า การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในกรุงพนมเปญก็แรงและเร็วกว่าไทยพอสมควร โดยเพิ่มถึง 5.7% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงสุดอยู่ที่กรุงจาการ์ตา 8.8% และนครโฮจิมินห์ (7.1%) ที่กรุงพนมเปญ ต่ำสุดที่ 3.2% โดยที่นั่นเน้นการขายต่อเอากำไรมากกว่าการปล่อยให้เช่า

            จากประสบการณ์สำรวจของศูนย์ฯ ยังมั่นใจว่า เราควรไปลงทุนในกรุงจาการ์ตา เพราะยังมีโอกาสอีกมาก ถ้าเราคุ้นกับจาการ์ตา เราก็จะสามารถไปยังนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 14 นคร หรือไปฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 6-7 นคร  ดร.โสภณจึงเคยบอกท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ เจ้าสัวแห่ง บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ว่า หากไปลงทุนที่นั่น ในอีก 10 ปีข้างหน้าบริษัทของท่านที่อินโดนีเซียอาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษาเรียเอสเตท ในประเทศไทยก็ได้

            แต่จะอย่างไรก็ตาม ใครจะสนใจลงทุนใด ๆ ก็ควรที่จะศึกษาให้ดีก่อน ควรไปรู้จักกับนักพัฒนาที่ดินที่นั่นซึ่งเขามีประชุมบ่อย ๆ รู้จักส่วนราชการต่าง ๆ ผมก็เคยไปเป็นที่ปรีกษากระรวงการคลังเวียดนาม อินโดนีเซียและกัมพูชา หากเราเข้าถูกช่อง ก็น่าจะเป็นประโยชน์อย่างมาก แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือ ความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาให้ละเอียดที่สุดก่อนการลงทุนเข้าทำนอง "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"

 

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ

            อาจกล่าวได้ว่าในนครต่าง ๆ ทั่วอาเซียนนั้นประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครมีจำนวนโครงการมากมายประมาณ 1,600 โครงการที่กำลังขายอยู่ในท้องตลาด แต่ในนครอื่น ๆ ยังมีจำนวนน้อยกว่า โอกาสที่จะมาลงทุนในประเทศไทยน่าจะมีมากกว่า แต่เนื่องจากประเทศไทยยังขาดเสถียรภาพทางการเมือง จึงยังมีผู้เข้ามาลงทุนซื้อบ้านไม่มากนัก

            ผู้เขียนเคยทำแบบสอบถาม ถามสมาชิกหอการค้าลาว พบว่าคนลาวนิยมซื้อทรัพย์สินประเภทห้องชุดและที่อยู่อาศัยอื่นในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นหนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น แม้แต่ในกรุงเทพมหานครและพัทยา ก็ยังซื้อไว้พอสมควรเช่นกัน และเมื่อเดือนตุลาคม 2558 ผู้เขียนได้ทำแบบสอบถามกับผู้ชมงานมหกรรมการก่อสร้างและตบแต่งในนครย่างกุ้ง พบว่า ชาวเมียนมานิยมซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับที่สองรองจากสิงคโปร์  แต่ก็ยังถือว่ามีผู้สนใจซื้อบ้านมากพอสมควร มากกว่าไปซื้อที่อื่นเช่น ออสเตรเลียและสหรัฐอเมริกา

            จะเห็นได้ว่าเพื่อนบ้านไทยรู้จักประเทศไทยมากกว่าที่คนไทยจะรู้จักประเทศเหล่านี้ ในแง่หนึ่งที่ไทยมีศาสนา วัฒนธรรมคล้ายคลึงกับเพื่อนบ้านหลายประเทศ ก็ยิ่งทำให้นักลงทุนในอาเซียนสนใจประเทศไทยมากขึ้น  ในประเทศเพื่อนบ้านรู้สึกเป็นมิตรกับไทย ในขณะที่ชาวไทยอาจมีทัศนคติที่เป็นลบกับประเทศเพื่อนบ้านจนเกินไป ซึ่งอาจไม่ดีต่อสถานภาพของประเทศไทยในอนาคต

            และในด้านการร่วมทุน ในการไปลงทุนพัฒนาที่ดินในอาเซียน ควรที่จะมีผู้ร่วมทุนที่ดี โดยอาจเริ่มต้นดำเนินการเป็นโครงการขนาดเล็ก เพื่อ "ชิมลาง" ดูก่อน ไม่จำเป็นต้องทำโครงการใหญ่ และหาผู้ร่วมทุนเป็นนักพัฒนาที่ดินรายกลาง ๆ ที่มีอนาคตที่ดีเช่นกัน เพื่อจะได้เข้าตลาดหลักทรัพย์ในอนาคต การที่จะเข้าไปในแบบ "ฉายเดี่ยว" อาจมีความเสี่ยงสูงในระยะเริ่มต้น

            การไปร่วมประชุมหรือเป็นสมาชิกกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นที่มีการประชุมเป็นระยะ ๆ เป็นสิ่งที่ควรดำเนินการ หรืออาจไปร่วมจัดงานประชุมสัมมนาต่าง ๆ เพื่อหาลู่ทางในการหาพันธมิตรทางธุรกิจที่ผ่านการศึกษากันและกันมาในระยะหนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถพาผู้สนใจลงทุนไปเยี่ยมชมและคุยกับผู้ประกอบการเป็นราย ๆ เพื่อการมองหาพันธมิตรธุรกิจได้ด้วย

อาเซียนเจริญกันใหญ่แล้ว

            ที่ประเทศสิงคโปร์และบรูไนมีการเติบโตของ GDP น้อยกว่าไทยนั้น พื้นฐานสำคัญก็คือ เขาเป็นประเทศที่ร่ำรวยแล้ว ประเทศระดับนี้การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจจึงย่อมเชื่องช้ากว่าไทยบ้าง ประจวบกับราคาน้ำมันตกต่ำ ทำให้ประเทศบรูไน ก็ซวดเซไปด้วย สิงคโปร์ก็มาในทำนองเดียวกัน แต่สิ่งที่ ดร.สมคิดกลับไม่พูดก็คือ เศรษฐกิจของประเทศในภูมิภาคอาเซียนทั้งผอง 8 ประเทศ (ไม่รวมสิงคโปร์และบรูไน) ล้วนมีอัตราเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี/สูงกว่าไทยทั้งสิ้น เขาเติบโตกันใหญ่แล้ว

            ถ้าวันดีคืนร้ายประเทศเหล่านี้หายใจรดต้นคอไทย หรือเกิดแซงหน้าไทยขึ้นมา ไทยจะทำอย่างไร เราจะอยู่กันอย่างไร ในสมัยรัชกาลที่ 5 ไทยเจริญพอ ๆ กับญี่ป่น มาเลเซียเจริญน้อยกว่าไทย ตนกูอับดุลรามาน อดีตนายกฯ มาเลเซียยังมาเรียนหนังสือที่โรงเรียนเทพศิรินทร์ สมัยนั้นสิงคโปร์ยังเป็นวุ้น ในสมัยรัชกาลที่ 8 ช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 เกาหลียังเป็นประเทศด้อยพัฒนากว่าไทย ตอนนี้ประเทศเหล่านี้รวมทั้งมาเลเซียก็แซงหน้าเราไปแล้ว นี่ถ้าเกิดอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ มาทัดเทียมไทยขึ้นมา หรือเกิดลาว เขมร เวียดนาม เมียนมา มายืน "หายใจรดต้นคอ" ไทยขึ้นมา คนไทยเราคง "ตายหยังเขียด" ยิ่งเศรษฐกิจตกต่ำ ประเทศก็ยิ่งจะมีความแตกแยก

            ที่กรุงจาการ์ตา เขาส่งเสริมการลงทุนกันใหญ่ ให้ตัวแทนแต่ละกระทรวงมานั่งที่สำนักงานเลย มีอะไรก็จะได้อนุมัติแบบรวดเดียวจบกันตรงนั้นเลย และบังเอิญผมไปพบผู้บริหารบริษัททำเหมืองรายใหญ่ที่สุดโดยเฉพาะผลิตทองคำได้มากที่สุดในอินโดนีเซียมาด้วย ชื่อบริษัทแอนทัม (www.antam.com) ที่นั่นเขาทำเหมืองทองคำกันเป็นล่ำเป็นสัน ก็คงมีข่าว "ดรามา" เรื่องมลพิษเหมืองทองคำบ้าง แต่รัฐบาลที่นั่นก็หาทางแก้ไข ไม่ใช่ไปปิดเหมืองทองคำแบบที่พิจิตร

            รัฐบาลอินโดนีเซียส่งเสริมการลงทุน แต่ของไทยกลับปิดเหมืองทองคำที่ออสเตรเลียมาลงทุน ทั้งที่ชาวบ้านที่นั่นเกือบ 80% เห็นว่าควรให้อยู่ต่อ (http://bit.ly/1Y3UkDE) ในไทยเรากลับปล่อยให้ดรามากันโดยไม่พิสูจน์ เช่น บอกว่าพืชผักแถวใกล้เหมืองมีมลพิษ ทั้งที่ชาวบ้านสามารถปลูก "ผักสวนครัวรั้วกินได้" กันตลอด น้ำดื่มที่ผลิตรอบเหมืองก็สามารถดื่มได้ ที่สำคัญไม่มีคนตายเพราะเหมืองทองคำ ยกเว้นการโพนทะนา ถ้าขืนบ้านเมืองเราเป็นแบบนี้ แล้วเขาหนีไปลงทุนยังประเทศเพื่อนบ้านกันหมด ไทยจะเป็นอย่างไร

         ประเทศอื่นเขากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการส่งเสริมการลงทุนกันใหญ่ ทั้งกัมพูชา ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย โดยยกให้ทั้งเกาะไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ รีสอร์ต (แต่ไม่ได้ทำสัญญาแบบ "เสียค่าโง่") ไทยเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการ "แจกเงิน" นี่เรามาถูกทางแน่หรือ ถ้าแก้เศรษฐกิจผิดทาง ประชาชนก็จะยากจนลง ขาดอิสรภาพทางการเงิน ทำให้ต้องพึ่งพิงข้าราชการที่ได้รับสิทธิพิเศษมากขึ้นทุกวัน

         ไทยเราควรไปลงทุนในประเทศอาเซียนเพื่อกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสและเป็นการสร้างแบรนด์ให้ขจรขจายไปในอนาคต