รัฐบาลกำลังคิดจะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี จะเหมาะสมหรือไม่ เราท่านในฐานะพลเมืองดีก็มาช่วยกันคิดเพื่อประโยชน์ต่อการบริหารประเทศของรัฐบาล (ที่ถึงแม้เราไม่ได้เลือกมาก็ตาม)

            ตามที่มีข่าวที่รัฐบาลแจงเหตุผลให้การให้เช่าที่ดิน 99 ปี ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่านโยบายนี้เป็นนโยบายที่ได้รับข้อมูลเท็จที่อาจได้รับการเพ็ดทูลจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ จะเป็นภัยต่อประเทศชาติ ดร.โสภณค้านเรื่องนี้มานานแล้วตั้งแต่ปี 2551 แม้ในสมัยนายกฯ ทักษิณ ดร.โสภณก็ค้านนะครับ

            พล.ต.สรรเสริญ แก้วกำเนิด เคยชี้แจงว่าแนวคิดการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังเป็นอุปสรรค ไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการคืนทุนที่ยาวนาน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ผ่านมา ไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องในประเด็นนี้เลย การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีเพิ่มขึ้นตามลำดับนั้น ก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นการให้เช่า 99 ปีเลย กลุ่มทุนที่อาจแอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังไปกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศ โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในลาว ไทยจึงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน

            ตามที่ พล.ต.สรรเสริญ กล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลทำก็เพื่อสร้างเศรษฐกิจใหม่ ซึ่งจะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีมาตรการป้องกันการถือครองผิดวัตถุประสงค์ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อลงทุน หรือเช่าทำธุรกิจ ที่โดยปกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจกรรม และหากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ ก็เป็นแค่คำพูดใน "คำคุย" สวยหรูเท่านั้น ในความเป็นจริงสิ่งที่พบก็คือ

            1. มีบริษัท Nominee อยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            2. คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย

            3. ตามเกาะภูเก็ต เกาะสมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขา ไม่น่าจะออกโฉนดได้ ไม่น่าจะได้รับการอนุญาตก่อสร้างได้ กลับมีโฉนดและเป็นบ้านที่ครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ

             ดร.โสภณขอบอกว่าขนาดเราไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการ ยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดินและอาจมีเจ้าพนักงาน "ขายชาติ" ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากยิ่งเราเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ระยะยาวได้ขนาดนั้น แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำเข้าไปอีก พล.ต.สรรเสริญยังกล่าวว่า "กฎหมายนี้ริเริ่มโดยส่วนราชการ ซึ่งมีความเชี่ยวชาญทางด้านเศรษฐกิจ ทำงานร่วมกันหลายหน่วยงาน ที่เห็นว่าควรปรับแก้ไขให้เป็นสากล ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการสร้างความเข้มแข็งให้แก่เศรษฐกิจ" แต่ ดร.โสภณเห็นว่าข้าราชการที่เพ็ดทูลเหล่านั้นไม่น่าจะมีความรู้จริงด้านการให้เช่าที่ดิน หรือรัฐบาลฟังแต่นักธุรกิจที่ต้องการเอากำไรโดยไม่คำนึงถึงผลร้ายของการ "ขายชาติ" กันแน่

            ตัวอย่างมากมายที่ชี้ให้เห็นว่าในอดีตที่ผ่านมา ไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้มได้แก่

            1. ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่าห้างแห่งนี้กำไรมหาศาล และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกลิ้น

            2. ในกรณีโครงการขนาดใหญ่ก็มีเช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด

            3. แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว

            1. หากมีที่ดินแปลงหนึ่งราคา 100 ล้านบาท ค่าเช่าคงได้ไม่มากนัก คงได้ค่าเช่าตลาดประมาณ 3 ล้านบาทต่อปี
            2. หากไม่มีการขึ้นค่าเช่าเลย และค่าเช่าที่ได้มามีอัตราการคิดลด 3% เพราะค่าเช่าในอนาคตมีความเสี่ยง (ไม่รู้เจ้าของจะอยู่ถึงอนาคตในห้วงเวลาใด) เมื่อทอนมาเป็นปัจจุบัน ให้ได้วันนี้ก็ต้องคิดลด ก็จะพบว่า ภายในเวลา 30 ปี ก็เท่ากับต้องเสียค่าเช่าเท่ากับ 58.8% ของมูลค่า 100 ล้านหรือ 58.8 ล้านบาท ถ้าถึง 99 ปี ก็จะเป็นมูลค่าประมาณ 94.6% ของมูลค่า จะเห็นได้ว่าการเช่าช่วงแรก ๆ เป็นมูลค่าที่สูงมาก เพราะการใช้สอยนับแต่วันนี้จนถึงปีที่เช่าในช่วงต้นนั้น เราสามารถเก็บกินได้มากเป็นพิเศษ ส่วนรายได้ที่จะได้ในช่วงหลัง ๆ คงไม่มีความหมายกับเราในวันนี้โดยตรง
            3. อย่างไรก็ตาม หากสมมติให้ค่าเช่าในแต่ละปีเพิ่มขึ้น 2% ตามวิถีปฏิบัติทั่วไป (บ้างก็ขึ้น 5-10% ทุก 3-5 ปีเป็นต้น) ในการนี้ ภายในห้วงปีที่ 41-42 ก็เท่ากับเราจ่ายค่าเช่าเท่ากับราคาแล้ว โดยนัยนี้การให้เช่าตั้งแต่ 42 ปีขึ้นไปก็ประหนึ่งว่าเรายกให้เขาชั่วกัลปาวสาน เนื่องจากผลประโยชน์ในห้วงตั้งแต่ปีที่ 42 จนถึงไม่สิ้นสุด แทบจะไม่มีความหมายใด ๆ ในวันนี้
            4. ยิ่งถ้าเราขยับให้สามารถปรับค่าเช่าได้ 3% ต่อปี (แทนที่จะเป็น 2% ในสมมติฐานตามข้อ 3) จะพบว่าภายในปีที่ 34 ก็เท่ากับเราจ่ายค่าเช่าเท่ากับราคาขายแล้ว นี่แสดงว่า การเช่า 34 ปีก็เสมือนหนึ่งการซื้อขายขาดไปเลย เวลาส่วนที่เหลือก็เท่ากับให้ผู้เช่าได้เก็บกินไปอย่างไร้ขีดจำกัด
            อนึ่งที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดแสดงความจำนงที่จะบีบให้ไทยมีนโยบายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน โดยเฉพาะประเทศมหาอำนาจตะวันตก ยกเว้นจีนที่ไปเที่ยวตั้ง "อาณานิคม" ในต่างแดน
            ยังไงรัฐบาลลองพิจารณาข้อมูลของ ดร.โสภณนะครับ