ท่านบอกว่าไม่จำเป็นต้องไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ถ้าไป ก็ควรไปประเทศที่พัฒนาแล้ว เรามาดูกันว่าท่านมองกลยุทธ์การพัฒนาในต่างประเทศผิด และไม่ควรถือเป็นสรณะอย่างไร

            ก่อนอื่นผมขอเรียนว่าที่ผมจั่วหัวไว้ข้างต้น ไม่ได้มุ่งหยามศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์ของท่านแต่อย่างใด นอกจากท่านจะมีศักดิ์ศรีเสมอหน้ามนุษย์อื่น ท่านยังเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่ง ที่ผมเองก็ยกนิ้วให้ และขอคารวะในฐานะผู้อาวุโสกว่าผม (แม้หน้าเด็กกว่าผม) แต่ผมเองในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่สำรวจวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ปี 2525 ก็มั่นใจว่าสิ่งที่ท่านคิดผิดแน่นอน และถ้าขืนใครคิดและทำตามต้องเจ๊งแน่นอน!

            เมื่อราวหนึ่งปีก่อน ผมได้มีโอกาสพบท่าน ท่านยังเมตตาเลี้ยงอาหารกลางวันผมด้วย ผมก็รายงานท่านตามประสาผู้เยาว์กว่าว่าตลอด 10 ปีที่ผ่านมาผมบุกไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในกัมพูชา ฟิลิปปินส์ เวียดนาม และอินโดนีเซีย ท่านก็สัพยอกกลับมาว่าท่านไปมาก่อนนานแล้ว เจ๊งกลับมาเรียบร้อยแล้ว ท่านเป็นคนโออ่าเปิดเผยโดยแท้ สาเหตุที่เจ๊งมีหลายประการ โดยประการหนึ่งก็เกี่ยวกับการลดค่าเงินบาทในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 นั่นเอง ตอนนั้นท่านเองก็เกือบแย่เหมือนกัน

            ผมอยากบอกไว้ประการหนึ่งว่าคนที่รอดจากวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อ 20 ปีก่อนนั้น เป็นคนที่ทั้งเก่งและเฮง ผมเชื่อว่าหลายคนที่เก่งไม่แพ้ท่าน ก็เจ๊งไปเรียบร้อยแล้ว ไม่สามารถ ฟื้นคืนกลับมาได้อีก ท่านเหล่านั้น 'จาก' ไปอย่างน่าเสียดายยิ่ง ท่านเหล่านั้นไม่สามารถออกมาปรากฏกายในที่สาธารณะ และไม่อาจออกมาคุยเขื่องได้อีก คนที่มีประสบการณ์ยาวนานและพูดได้ฉาดฉานในทุกวันนี้ จึงเป็นคนที่ทั้งเก่งและเฮงเพราะถ้าไม่เฮงอาจไม่รอดมาถึงวันนี้ ความสำเร็จของท่านในอดีตจึงอาจไม่สามารถเลียนแบบได้ทั้งดุ้นสำหรับคนอื่นในวันนี้

            สาเหตุลึกๆ ที่ทำให้นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์เพลี่ยงพล้ำในต่างประเทศเมื่อ 20 ปีก่อนนั้น ประกอบด้วย

            1. การเลือกคู่หรือการจับคู่ทางธุรกิจ บริษัทใหญ่มักชอบ "แต่งงาน" กับบริษัทใหญ่ด้วยกัน ก็สมกันดี แต่ในแง่หนึ่งก็ไม่จำเป็นต้องมีกันและกันตั้งแต่แรกก็ได้เพราะต่างคนต่างก็ใหญ่อยู่แล้ว ดูอย่าง 'สินามาส' คู่ธุรกิจของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ในอินโดนีเซียในอดีต ถึงวันนี้ก็ยังอยู่รอดมาได้

            2. โดยนัยนี้จึงทำให้เรามักเริ่มต้นที่โครงการขนาดใหญ่แทนที่จะทำโครงการเล็กๆ เก็บเกี่ยวประสบการณ์ บ่มเพาะพนักงาน และปรับตัวให้ดีเสียก่อน การทำโครงการใหญ่ๆ จึงมีความเสี่ยงมากเป็นพิเศษเพราะเมื่อเจ๊งขึ้นมา ก็หมดรูปไปเลย เดี๋ยวนี้ทุกครั้งที่ผมพาบริษัทยักษ์ใหญ่ของไทยไปต่างประเทศ จึงเน้นให้พวกเขาเริ่มทำโครงการย่อมๆ ดูเสียก่อน

            3. หลายท่านไม่ลงทุนศึกษาภาวะตลาดให้ถ้วนถี่และต่อเนื่อง โดยอาจหวังเพียงยืมจมูกคนอื่นหายใจคือคู่ธุรกิจที่จับมือกัน จึงทำให้ตอบรับสถานการณ์ตกต่ำได้ไม่ทันท่วงที จนสะดุดขาตัวเองหกล้มกันไปแทบหมดเมื่อ 20 ปีที่แล้ว

            คุณอนันต์บอกว่าเราควรไปประเทศที่พัฒนาแล้วเช่น สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย หรือยุโรป เพราะทุกอย่างที่นั่นค่อนข้างมีมาตรฐาน มีความปลอดภัย และไม่ต้องกลัวถูกโกง สิ่งที่ท่านพูดก็มีส่วนถูกอยู่ไม่น้อยโดยเฉพาะระบบภาษีซึ่งเท่าเทียมและโปร่งใส การทุจริตประพฤติมิชอบไม่ค่อยมี แต่หลายคนที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้โดยการชักจูงของพวกนายหน้าข้ามชาติ มักรู้สึกผิดหวัง เพราะตอนซื้อก็ต้องเสียภาษีมากกว่าคนท้องถิ่น แต่ละปีก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ตามราคาประเมินซึ่งใกล้เคียงราคาตลาด แถมยังเจอภาษีมรดกที่ไม่ได้ตลกแบบบ้านเราซึ่งเก็บตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไป (ปรากฏว่าที่ผ่านมาเก็บไม่ได้สักบาท)

            ข้าราชการ นักพัฒนาที่ดินและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่ผมรู้จักในอินโดจีน ต่างรู้สึกเสียดายแทนนักพัฒนาที่ดินไทย ที่ไม่ได้ไปลงทุนในประเทศของเขาซึ่งกำลังเติบใหญ่เป็นอย่างมาก ที่เป็นอย่างนี้คงเป็นเพราะคนไทยไม่ค่อยรู้จักเพื่อนบ้านเท่าที่ควร อาจรู้จักหรือชื่นชมแต่ยุโรป อเมริกา ญี่ปุ่นและเกาหลีมากกว่า คนงานเขมรที่มาทำงานในไทยบอกว่า ถ้าในกัมพูชามีงานก่อสร้างมากมายเช่นในไทย เขาก็อยากกลับไปทำงานที่บ้านเช่นกันแม้จะได้ค่าแรงถูกกว่าในไทย และแม้ทุกวันนี้จะเริ่มมีการก่อสร้างมากขึ้น แต่พวกเขาก็ไม่ได้กลับด้วยเหตุผลที่น่าสนใจอย่างหนึ่งคือนักลงทุนจีน เวียดนามที่เข้ามาในกัมพูชามีลักษณะเอาเปรียบเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับนายจ้างไทย

            ผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มประเทศอาเซียนพบว่ามีหลายประเทศที่นักพัฒนาที่ดินไทย ควรไปลงทุน ดังนี้

            1. อันดับหนึ่งคืออินโดนีเซียโดยเฉพาะกรุงจาการ์ตาซึ่งประชาชนมีลักษณะคล้ายคนไทยมาก ประเทศนี้เป็น "ยักษ์พี่เพิ่งตื่นจากหลับ" เพิ่งฟื้นตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงมาก และยังมีเมืองที่มีประชากรเกินหนึ่งล้านคนอีก 13 เมือง ผมเคยเรียนคุณทองมาแห่ง บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตทว่าถ้าท่านไปปักหลักลงทุนที่นั่น ไม่แน่ว่าอีก 10 ปีข้างหน้าพฤกษาอินโดนีเซียอาจใหญ่กว่าพฤกษาประเทศไทยก็ได้

            2. อันดับสองคือฟิลิปปินส์ซึ่งเศรษฐกิจก็ฟื้นตัวมากเช่นกันแต่มีเมืองที่มีประชากรเกินล้านคนอีกเกือบ 10 เมือง ในประเทศไทยไม่มีเมืองหรือนครแห่งใดที่มีประชากรเกินล้าน นอกจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            3. อันดับที่สามก็คือกัมพูชาซึ่งอยู่ปลายจมูกของไทยเรานี่เอง ใช้เวลาบินไปพนมเปญใกล้กว่าไปเชียงใหม่และหาดใหญ่เสียอีก

            ผมสำรวจในแต่ละประเทศแต่ละเมืองมากกว่านักวิจัยในท้องถิ่นเขาทำกันเสียอีก ผมมั่นใจอย่างหนึ่งว่านักพัฒนาที่ดินไทยของเรามีความสามารถในการออกแบบ การก่อสร้างและการบริหารโครงการหลังสร้างเสร็จ ได้ดีกว่าและพัฒนาที่ดินในประเทศอื่น แต่ข้อได้เปรียบนี้ เราอาจไม่พบในกรณีไปลงทุนในประเทศที่เจริญกว่าไทยมาก

            คนที่เป็นนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ มักติดกับดักในความใหญ่ของตนเอง ชอบทำโครงการใหญ่ๆ ที่มีความสุ่มเสี่ยงมากกว่า กรณีเช่นนี้ถ้านักพัฒนาที่ดินรายย่อยไปเลียนแบบ ก็คงจะเจ๊งแน่นอน หลักในการทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็คือเราต้องทำตามความต้องการของตลาด ในบริเวณแถวนั้นสินค้าอะไรที่มีการเสนอขายมาก อะไรที่ขายได้ดี อะไรที่ทำแล้วมีคนเข้าอยู่โดยเป็นคนซื้ออยู่ ไม่ใช่มาเช่าอยู่ อะไรที่ ราคาขึ้นได้มากกว่า ย่อมเป็นสินค้าที่เป็นความต้องการและควรพัฒนา แต่ในอีกด้านหนึ่งก็เราก็ต้องตรวจสอบบ่อยๆ ว่าเราพากันลงเหวหรือไม่

            นักพัฒนาที่ดินรุ่นเด็กรายเล็กต้องเคารพและน้อมนำประสบการณ์ของนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ เช่นคุณอนันต์ มาศึกษา แต่จะยอมจำนนทางความคิดไม่ได้ รุ่นใหม่ต้องมีความคิดปฏิวัติที่ยืนบนขาของตนเองและตระหนักรู้ว่ารายใหญ่ๆ ไม่ถึง 10 รายที่กินส่วนแบ่งตลาดไปถึงสองในสาม คงไม่มาสอนให้เราสามารถไปแข่งขันกับพวกเขาได้อย่างแน่นอน