SMEs อสังหาฯ ต่างหากที่ควรไปนอก
  AREA แถลง ฉบับที่ 282/2560: วันพุธที่ 19 กรกฎาคม 2560

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

           หลายคนเข้าใจว่าการไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างแดนนั้น เป็นเรื่องไกลเกินฝัน เป็นเรื่องของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายเล็ก หรือรายกลาง ๆ ที่รวมเรียกกันว่า SMEs (Small and Medium Enterprises) นี่เป็นการเข้าใจผิดอย่างมหันต์จริงๆ SMEs ต่างหากที่ควรบุกตลาดต่างประเทศ ไม่เห็นหรือรายใหญ่ ๆ ไปเจ๊งกันมานักต่อนัก!?!

           ที่ผมกล่าวข้างต้นนี้ไม่ใช่เรื่องเล่น ๆ ท่านไม่เห็นหรือ เจ้าสัวอนันต์ แห่งแลนด์แอนด์เฮาส์ ท่านบอกเองว่า ท่านไปลงทุนฟิลิปปินส์ จีน อินโดนีเซีย มาหมดแล้ว มาก่อนใคร ๆ สุดท้ายเหลือแต่กางเกงในกลับมา!!! ท่านเป็นคนโออ่าเปิดเผย ที่จริงไม่ใช่เฉพาะแลนด์เฮาส์เฮาส์ มั่นคงเคหะการ สมประสงค์แลนด์ ฯลฯ ก็ล้วนแต่เคยไป "เจ็บตัว" ในต่างประเทศมาแล้วทั้งสิ้น

           ที่รายใหญ่มักเจ็บตัวกลับมานั้น มีหลายเหตุผลทีเดียว แน่นอน ส่วนสำคัญส่วนหนึ่งเพราะการลดค่าเงินบาทที่ทำให้ "เจ๊ง" กันถ้วนหน้า แต่ก็ยังมีเหตุผลประกอบอื่น ๆ ที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ

           1. รายใหญ่มักชอบแต่งงานกับรายใหญ่ ซึ่งจริงๆ ต่างก็ไม่จำเป็นต้องมีกันและกันโดยพื้นฐานอยู่แล้ว อยู่ไปอยู่มาก็เลย อาจต่างชิ่งหนีกันและกันไปตามระเบียบ จะให้ "กัดก้อนเกลือ" กินกันคงไม่ได้ แต่ถ้าเราให้เกียรติไป "(ในยามไร้ หรือยามที่ยังไม่เชี่ยวชาญในต่างประเทศก็) เด็ดดอกหญ้าแซมผม" คบกับรายใหญ่ รายกลางที่ต้องการเทคโนโลยี เงินทุน เราก็อาจะได้คู่ครองหรือคู่พันธมิตรทางธุรกิจที่ดีก็ได้

           2. ในทำนองเดียวกัน เมื่อรายใหญ่แต่งกับรายใหญ่ ก็เลยกลายเป็นโครงการประเภท "เล็กๆ ไม่ ใหญ่ๆ ทำ" คือทำโครงการมหึมา ที่ดูดีเกินกว่าจะเป็นจริง โครงการใหญ่ๆ มักมีความเสี่ยงสูง แต่รายใหญ่ ๆ มักจะ "จมไม่ลง" จะทำให้เล็ก ๆ ก็อาจ "เสียฟอร์ม" ได้ เลยต้องทำโครงการใหญ่ซึ่งทำให้มีโอกาสไม่ประสบความสำเร็จสูง อันที่จริง เราควรทำแบบเล็ก ๆ ก่อน เพื่อเรียนรู้ตลาด หากเจ๊งไป ขนหน้าแข้งก็ไม่ร่วง ที่สำคัญ เราทำจากเล็กสู่ใหญ่ ก็จะทำให้เราได้สะสมประสบการณ์และบุคคลากรเพื่อการพัฒนากิจการในภายหน้านั่นเอง

           3. การไม่สำรวจตลาดให้ดีเท่าที่ควร รายใหญ่ๆ มักติดเหลี่ยมตัวเอง ผมไปประชุมเรื่องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่นครบอสตัน นักลงทุนฮ่องกงให้ข้อคิดที่แลกมาด้วยชีวิตว่า นักลงทุนฮ่องกงที่มีประสบการณ์อันเอกอุหลายสิบปี ก็อาจพังพาบสู้นักพัฒนาที่ดินจีนที่เพิ่งผ่านพ้นจากยุคสังคมนิยมมาไม่นานก็ได้ นักลงทุนฮ่องกงชอบลงทุนในพื้นที่ที่เป็น "ทำเลทอง" (Prime Location) จึงไปจับจองทำเลทองในนครต่าง ๆ ของจีนไว้ แต่ "ทำเลทอง" ของจีนสร้างใหม่ได้เสมอ ไม่ใช่หยุดนิ่งแบบฮ่องกง ทำเลเดิม ๆ จึงอาจใช้ไม่ได้ เราไปลงทุนในต่างประเทศ แต่ "ขี้เหนียว" เรื่องการสำรวจวิจัย หรือเย่อหยิ่งถือว่าตนประสบความสำเร็จเป็นรายใหญ่ จึงทำให้สะดุดขาของตนเองล้มด้วยประการฉะนี้เอง

           เมื่อสัปดาห์ก่อน ผมไปบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในประเทศกัมพูชา ได้มีโอกาสไปเยี่ยมชมโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในชานกรุงพนมเปญ นี่นับเป็นการพัฒนาที่มีขนาดเล็ก นักพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ของไทย ก็สามารถไปร่วม "สังฆกรรม" ได้เพราะใช้เงินไม่มาก อย่างมาก็ราว 1 ล้านเหรียญสหรัฐ แต่ได้กำไรงาม ไม่จำเป็นต้องใช้เงินมาก อยู่ที่การมีผู้ร่วมทุนที่ดี ก็จะสามารถประสบความสำเร็จได้ไม่ยาก ที่สำคัญ ยังมีโอกาสพัฒนาที่ดินแบบนี้ได้อีกมาก และสามารถพัฒนาไปพัฒนาที่ดินในรูปแบบบ้านจัดสรร และอาคารชุดหรืออื่น ๆ ได้ในภายหลัง หลังจากสั่งสมประสบการณ์และพันธมิตรธุรกิจให้ดี

           โครงการที่ผมไปดูนั้น ไม่มีชื่อ ไม่ได้ตั้งชื่ออย่างเป็นทางการ แต่ขออนุญาตอย่างถูกต้อง ดำเนินการมาแล้ว 1 ปี มีทั้งหมด 538 แปลง เป็นแปลงที่ดินเปล่าหน้าเป็นห้องๆ กว้าง 5 เมตรลึก 20 เมตร หรือราว 25 ตารางวา ให้ปลูกบ้านกันเอง ปรากฏว่าขายหมดในเวลา 3 เดือน โดยเริ่มขายเมื่อเดือนมกราคม 2559 เงินลงทุนประมาณ 1.833 ล้านเหรียญสหรัฐ แต่ทำกำไรได้มหาศาล

           ราคาตอนขาย เป็นเงินแปลงละ 3,500 เหรียญสหรัฐ หรือ 119,000 บาท หรือตารางวาละ 4,760 บาท ที่กัมพูชาใช้เงินเหรียญสหรัฐ เสมือนเป็นมลรัฐทางเศรษฐกิจแห่งหนึ่งของสหรัฐอเมริกา ยกเว้นเงินทอนจำนวนน้อยๆ ก็จะทอนเป็นเงิน รีล (Riel) แต่ส่วนมาก สามารถทอนเป็นเงินกระทั่ง 1 เหรียญสหรัฐเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามผ่านไป 1 ปี ราคาต่อแปลง เพิ่มเป็น 4,500 เหรียญสหรัฐ หรือเพิ่มขึ้น 29% สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 13% ถึง 1 เท่าตัวเสียอีก คนซื้อก็ดีใจ คนขายก็ดีใจกันถ้วนหน้า

           ที่ดินทั้งผืนมีขนาด 7 เฮคตาร์หรือ 43.75 ไร่ ซื้อมาเมื่อปี 2556 เป็นเงิน 300,000 เหรียญสหรัฐ หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 583 บาท (จากราคาขายที่ดินจัดสรรครั้งแรก 4,760 บาท หรือเกือบ 10 เท่า) ปัจจุบันราคาที่ดินดิบหรือที่ดินเปล่าข้างเคียงขายสูงถึงตารางวาละ 1,360 บาท หรือเพิ่มขึ้นเป็น 2.33 เท่าจาก 1 เท่า นับว่าเพิ่มขึ้นเร็วมากในระยะเวลา 3.5 ปีที่ผ่านมา

           สำหรับตัวเลขโดยรวมพบว่า โครงการนี้มีมูลค่าประมาณ 1,883,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 64.022 ล้านบาท ผลกำไรสุทธิ หลังจากหักค่าจัดสรรที่ดิน ค่าแบ่งแยกโฉนด ค่านายหน้า ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค เช่น ถนนคอนกรีต ไฟฟ้าเข้าที่ดิน ปรากฏว่าได้กำไรถึง 1,300,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 44,200,000 บาท หรือเท่ากับกำไรถึง 69% เป็นกำไรที่มากกว่ากำไรของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ของไทยเสียอีก นี่ขนาดว่าผู้ประกอบการรายนี้พยายามขายของแบบ "ราคายุติธรรม" ไม่โก่งราคาหรือไม่ตั้งราคาสูงเมื่อเทียบกับรายอื่น ยังได้กำไรมากมายขนาดนี้ อย่างนี้นักลงทุน SMEs ของไทยน่าไปลงทุนไหม

           แนวทางการขายปรากฏว่า ทำการขายเอง ขายตรงๆ ในลักษณะที่ลูกค้าบอกต่อและขายไปยังเครือข่าย (ไม่ใช่แบบขายตรง) ประมาณ 50% ขายผ่านนายหน้า 40% และขายผ่าน Facebook อีกราว 10% ซึ่งนับว่าไม่เลวทีเดียวกับสำหรับ "Social Media" ในกรุงพนมเปญ การขายอสังหาริมทรัพย์ ทำได้ไม่ยาก ส่วนมากคนซื้อก็จะสามารถเสาะหาดูจากป้ายโฆษณาหน้าแปลงที่ดิน ในย่านที่เป็นทำเลฮิตของการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยนั่นเอง

           เจ้าของโครงการนี้ ยังทำโครงการที่สอง ซึ่งมีขนาดใหญ่ถึง 2,200แปลง ในเดือนกรกฎาคม 2559 ปรากฏว่าในเดือนมิถุนายน 2560 ขายเหลือ16 แปลงเท่านั้น ตอนเปิดขายก็ขายในราคา 4,000 เหรียญสหรัฐ สำหรับที่ดินขนาดแปลงพอ ๆ กันคือ 5 คูณ 20 เมตร หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 5,440 บาทเท่านั้น แต่ตอนนี้เพิ่มเป็น 5,200 เหรียญสหรัฐ ส่วนโครงการที่ 3 เพิ่งเปิดเมื่อเดือนมีนาคม 2560 มีทั้งหมด 657 แปลง ปรากฏว่าขายได้แล้ว 60% โครงการที่ 3 นี้ เปิดขายในราคา 3,500 เหรียญสหรัฐ แต่ตอนนี้ก็ขยับราคาขึ้นเป็น 4,000 เหรียญต่อแปลงเรียบร้อยแล้วเช่นกัน ผู้ประกอบการหนุ่มรายนี้ กำลังจะสร้างบ้านจัดสรรเป็นแบบทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวแล้ว โดยกะว่าจะเปิดตัวในเดือนกรกฎาคม 2560 นี้เอง คาดว่าจะขายได้ดีเป็นเทน้ำเทท่านั่นเอง

           ในที่นี้ต้องย้ำให้เห็นชัดว่า รายใหญ่นั้นอุ้ยอ้าย ติดฟอร์ม ติดพนักงานบริหารใหญ่ๆ ที่ดู "นายแน่มาก" จึงขยับตัวลำบาก ในภาวะการณ์ที่อะไรๆ ก็ติดขัดไปหมด ลองไปร่วมทุนกับชาวกัมพูชาดูบ้าง ยังมีที่ดิน ยังมีโอกาสอีกมาก แต่เวรกรรมประการหนึ่งของเราก็คือ เราไม่รู้จักเขาดี เรามองภาพพจน์เขาไม่ดี เราดูแคลนเขา เราไม่ใฝ่ใจเรียนรู้ เราไม่เจาะหา ศึกษาตลาดให้ดี

           อย่าลืมว่าการลงทุนข้ามชาตินั้น ข้อหนึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยง เพราะตอนนี้ในไทยเราเสี่ยงมาก ข้อสอง เป็นการแสวงหาโอกาสที่เราไม่ค่อยรู้ และข้อสามก็เป็นการสร้างแบรนด์ว่าเราไม่ใช่แค่ "local" แล้วนะ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งระดับ SMEs และบิ๊กๆ ไทยต้อง "ตาสว่าง" ได้แล้วครับ

           ถ้าไปไม่เป็น ไปไม่ถูก อายหาคู่ไม่ได้ ถามผมได้ครับ

 

 

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,209 คน
2017 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved