ราชภัฎจันทรเกษมควรจ่ายค่าเช่าวัดเทวสุนทรปีละเท่าไหร่
  AREA แถลง ฉบับที่ 341/2560: วันอังคารที่ 29 สิงหาคม 2560

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

           ขณะนี้มีข้อพิพาทระหว่างมหาวิทยาลัยราชภัฎจันทรเกษม (มจษ.) กับวัดเทวสุนทรกรณีค่าเช่าที่ดินที่แสนถูก อันที่จริง ควรให้เช่าที่ดินปีละเท่าไหร่กันแน่

           ข่าวที่ผ่านมาก็คือ "ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยราชภัฎจันทรเกษม ในปัจจุบัน แบ่งเป็นที่ดินของวัดเสมียนนารี จำนวน 52 ไร่ และเป็นที่ของวัดเทวสุนทร จำนวนกว่า 37 ไร่ ซึ่งในส่วนที่ดินของวัดเทวสุนทร ได้รับเงินค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์จากมหาวิทยาลัยประมาณปีละ 1,250 บาท ซึ่งที่ผ่านมาตัวแทนวัดได้พยายามแจ้งประสานทางมหาวิทยาลัย เพื่อขอปรับค่าตอบแทนใหม่ให้เหมาะสมกับยุคสมัยที่เปลี่ยนไป แต่ก็ไม่ได้รับคำตอบ จึงทำให้ต้องใช้กระบวนการกฎหมายเข้ามาช่วยแก้ไขปัญหาเรื่องนี้" (http://bit.ly/2vmKjvb)

           ในเรื่องนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ให้ข้อคิดเห็นว่า กรณีที่ดินแปลงหลักๆ ของ มจษ. แบ่งเป็น 2 แปลงมีขนาด 37 และ 52 ไร่ตามลำดับ (โปรดดูภาพประกอบ) โดยแปลงของวัดเทวสุนทรเป็นแปลงที่อยู่ใกล้ทางเข้ามากกว่า ส่วนแปลงของวัดเสมียนนารี ซึ่งอยู่ถัดไปคล้ายที่ตาบอด

           ในปัจจุบันที่ดินในบริเวณนี้ หากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ จะมีราคาตารางวาละ 500,000 บาท หรือไร่ละ 200 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ จะมีราคาประมาณ 95,000 บาท ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 โดยเฉพาะในปี 2560 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมาก เพราะอิทธิพลของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-ลำลูกกา) อย่างไรก็ตามในกรณีที่ดินของวัดทั้งสองวัด อาจถือเป็นที่ดินที่มีทางเข้าเล็ก และแคบกว่าทั่วไป จึงน่าจะมีราคาลดลงเหลือราวตารางวาละ 80,000 บาท หรือไร่ละ 32 ล้านบาท หากที่ดินของวัดเทวสุนทรมีขนาด 37 ไร่ ก็จะเป็นเงินประมาณ 1,184 ล้านบาท

           สำหรับอัตราค่าเช่า หากเทียบกับกรณีสนามกีฬาแห่งชาติ โดยที่ผ่านมามีข่าวว่า "จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ปรับหลักเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินภายในสนามกีฬาแห่งชาติ ซึ่งเป็นที่ตั้งของกรมพลศึกษาบนพื้นที่ทั้งหมด 76 ไร่ 2 งาน 4.71 ตารางวา ประกอบไปด้วยสนามศุภชลาศัย สนามเทพหัสดิน อาคารกีฬานิมิบุตร และสระว่ายน้ำวิสุทธารมณ์ โดยทางจุฬาฯ ประกาศว่า จะเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มในปี 2556 จากเดิมเพียง 3.3 ล้านบาท เป็น 153 ล้านบาท" (http://bit.ly/2wOcgwh) แต่ภายหลังได้มีการตกลงกันปีละ 115 ล้านบาท ("จุฬาฯ" ไล่ "กรมพลศึกษา" ออกจากพื้นที่ใน 5 ปี http://bit.ly/2iFE5B1)

           กรณีที่ดินสนามศุภชลาศัยของกรมพลศึกษานั้น หากประเมินขั้นต่ำก็คงเป็นเงินไร่ละ 400 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 30,604.71 ล้านบาท ค่าเช่าที่ปีละ 115 ล้านบาท จึงเท่ากับปีละ 0.3758% ของมูลค่าตลาด ดังนั้นหากเป็นในกรณี มจษ. ซึ่งไม่ได้ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ก็อาจคิดค่าเช่าในอัตราต่ำลง เช่น 0.25% ของมูลค่าตลาด ดังนั้น มูลค่าที่ดินของวัดเทวสุนทรที่ 1,184 ล้านบาท จึงควรมีค่าเช่าปีละ 2.96 ล้านบาท ไม่ใช่ปีละ 1,250 บาท

           ค่าเช่าจำนวนนี้จะกระทบต่อการจัดการศึกษาของ มจษ. หรือไม่ ข้อนี้ ดร.โสภณ เห็นว่าไม่น่าจะมีผลกระทบใด ๆ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายเพียงส่วนน้อยมาก เมื่อเทียบกับงบประมาณทั้งหมด หรือเทียบกับค่าใช้จ่ายทางการศึกษาที่นักศึกษาแต่ละคนสนับสนุนให้กับทางมหาวิทยาลัย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,055 คน
2017 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved