ด่วนที่สุด ตลาดบ้านปีนี้ ฤาจะมีฟองสบู่
  AREA แถลง ฉบับที่ 385/2560: วันพฤหัสบดีที่ 28 กันยายน 2560

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

           มีแนวโน้มว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะ "บูม" โดยมีปริมาณอุปทานมากกว่าปี 2559 เสียอีก แต่กำลังซื้อจะเป็นของจริงหรือไม่เป็นสิ่งที่พึงระวัง แนะใช้ Escrow Account ป้องปราม

การเปลี่ยนแปลงอุปทานที่อยู่อาศัย พ.ศ.2559 - 2560
รายการ มกราคม-สิงหาคม มกราคม-ธันวาคม
  2559 2560 เปลี่ยนแปลง 2559 2560 เปลี่ยนแปลง
จำนวนโครงการ 249 259 4% 459 389 -15%
จำนวนหน่วย 61,920 73,066 18% 108,562 109,599 1%
มูลค่า (ล้านบาท) 191,769 256,970 34% 365,293 385,455 6%
ราคาขาย/หน่วย 3.097 3.517   3.365 3.517  
จำนวนหน่วย/โครงการ 249 282   237 282  
หมายเหตุ: ตัวเลขทั้งปี 2560 มาจากค่าเฉลี่ยรายเดือนปี 2560 คูณด้วย 12 (ตัวเลข 8 เดือนแรก * 12 / 8)
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

           จากข้อมูลสำรวจล่าสุด 8 เดือนแรกของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ฯ สรุปว่า มีอุปทานมากกว่าปี 2559 อย่างชัดเจน แต่ในช่วง 4 เดือนหลังของปี 2559 มีการเปิดตัวโครงการกันขนานใหญ่ ทำให้จำนวนและมูลค่าของโครงการในปี 2559 ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตามหากเอาตัวเลข 8 เดือนแรกของปี 2560 มาเฉลี่ยเป็นรายเดือน แล้วคูณด้วย 12 ก็จะพบว่า

           1. จำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี 2560 ทั้งปีตามการคาดการณ์จะสูงถึง 109,599 หน่วย หรือมากกว่าปี 2559 ที่เปิดตัว 108,562 หน่วย อยู่ 1%

           2. มูลค่าโครงการจะมีสูงถึง 385,455 ล้านบาท ซึ่งจะสูงกว่าปี 2559 ที่เปิดตัว 365,293 ล้านบาท อยู่ถึง 6% เลยทีเดียว

           3. ราคาขายต่อหน่วยในปี 2560 จะเป็น 3.517 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยปี 2559 ที่ 3.365 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะสินค้าราคาถูกขายได้ยาก ประชาชนทั่วไปซื้อบ้านได้น้อยลง แต่ถ้าเป็นสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างแพงขึ้นไป ยังมีแรงซื้อเก็งกำไรอยู่

           4. จำนวนหน่วยต่อโครงการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนเพราะเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการรายใหญ่มากกว่า SMEs จึงทำโครงการขนาดใหญ่ให้คุ้มค่าการลงทนมากขึ้น ดังนั้นแม้จำนวนโครงการในปี 2560 จะน้อยกว่าปี 2559 แต่จำนวนหน่วยและมูลค่ากลับสูงกว่าปี 2559 อย่างเด่นชัด

           การเพิ่มขึ้นของอุปทาน แสดงว่ายังมีแรงซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ ยังมีผู้คนสนใจเก็งกำไรกันมาก เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก ขณะที่ช่องทางการลงทุนที่มั่นคงอื่นมีจำกัด จึงหันมาเก็งกำไรในอาคารชุดกันเป็นจำนวนมาก ปรากฏการณ์ที่โครงการอาคารชุดแห่งหนึ่งที่ขายหมดในวันเดียวเมื่อเร็ว ๆ นี้ แสดงให้เห็นชัดว่า ความต้องการซื้อ (เก็งกำไร) ยังมีหนาแน่น ดร.โสภณ เสนอทางออกในการสร้างความมั่นคงแก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย ดังนี้:

           1. อนุญาตให้มีการตั้งธนาคารขึ้นอีกหลายแห่งโดยเฉพาะธนาคารจากต่างประเทศ เพื่อให้มีการแข่งขันที่แท้จริง เพราะปัจจุบันความแตกต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับเงินฝากของไทย สูงถึง 5 เท่า (http://bit.ly/2q5ZQg9)

           2. ควรเพิ่มเงินดาวน์ เพื่อคัดสรรผู้ซื้อบ้านที่แท้จริง ไม่ใช่เน้นนักเก็งกำไร

           3. ควรมีระบบภาษีกำไรโดยคิดจากส่วนต่างระหว่างราคาตอนซื้อกับราคาตอนขาย

           4. ควรเก็บภาษีการโอนขายบ้านภายในเวลา 1 ปี หรือ 2 ปี ในอัตรา 5% ของมูลค่า เพื่อลดการเก็งกำไร ไม่ใช่ส่งเสริมให้เก็งกำไร ทำให้ผลประกอบการบริษัทพัฒนาที่ดินดี แต่เป็นการสร้างระเบิดเวลาให้กับวงการพัฒนาที่ดินในอนาคตอันใกล้

           5. บังคับใช้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อ-ผู้ขายบ้าน (Escrow Account) โดยทั้งสองฝ่ายต้องเข้าระบบคุ้มครองนี้ เผื่อบริษัทพัฒนาที่ดินรายใดประสบปัญหาในอนาคต ก็จะสามารถคืนเงินดาวน์ผู้ซื้อบ้านได้ทันที (พร้อมดอกเบี้ย) ซึ่งจะช่วยให้การซื้อขายบ้านยิ่งมากขึ้นเพราะมีความมั่นใจมากขึ้น และทำให้แบรนด์ของบริษัทขนาดเล็กและขนาดใหญ่ มีเท่ากัน ไม่เสียเปรียบกัน เพราะต่างมีการคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกันนั่นเอง

           ต้อง "ปฏิรูป" วงการเงินเคหะการเสียให้ เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,959 คน
2017 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved