ช่วยวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินด้วย
  AREA แถลง ฉบับที่ 126/2561: วันอังคารที่ 06 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            วิชาชีพที่เป็นศักดิ์ศรีของชาติ กลับสาละวันเตี้ยลง ผู้นำวงการไม่ดีพอ หรือวิชาชีพนี้เป็นเพียงตรายางของการฉ้อฉล มาช่วยกันคิดดู แล้วเราจะทำอะไรได้บ้าง เพื่อชาติ เพื่อวิชาชีพ

วิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

            วิชาชีพนี้เป็นไปเพื่อผดุงความเที่ยงธรรมในการสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่แท้ตามราคาตลาดเพื่อความเป็นธรรมในการซื้อขาย จำนองจำนำ แบ่งแยกมรดก ร่วมทุน ฯลฯ ต้องอาศัยความเป็นกลางเป็นอย่างยิ่ง ผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม อินโดนีเซียและอื่นๆ จัดทำมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สิน  เดี๋ยวนี้เขามีมาตรฐานเหนือกว่าไทยเราแล้ว แต่เรายังย่ำอยู่กับที่

            คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ในสมัยเป็นผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ เมื่อราวปี 2529 ได้ทำสิ่งที่น่าสรรเสริญโดยให้ธนาคารจ้างบริษัทประเมินอิสระดำเนินการประเมินแทนพนักงานธนาคาร เพื่อให้เกิดความเป็นกลาง แต่น่าเสียดายเมื่อคุณกิตติมาเป็นรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย กลับอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินเองได้ ถ้าทรัพย์ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท นัยว่าธนาคารแบกรับค่าจ้างประเมินไม่ไหวในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจนั้น ทั้งที่ในความเป็นจริงการใช้ผู้ประเมิน in house มีต้นทุนแพงกว่าต่างหาก

หลักเกณฑ์ล่าสุด

      หลักเกณฑ์การประเมินราคาหลักประกันของสถาบันการเงินตามนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ว่า ปี 2559

1.   ทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้าน สามารถใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงินได้เลย

2.   กรณีที่จะเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงิน ให้สถาบันการเงินพิจารณาจากผลจากการจัดระดับความเสี่ยงรวม และผลจากการจัดการจัดระดับความเสี่ยด้านเครดิตของสถาบันการเงิน จากรายงานการตรวจสอบล่าสุดที่ได้รับจากธนาคารแห่งประเทศไทย

      2.1 ​กรณีสถาบันการเงินมีผลจัดความเสี่ยงรวมอยู่ในระดับ 1 หรือ 2 และมีผลการจัดระดับความเสี่ยงอยูในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง และได้รับความเห็นชอบระบบงานประเมินราคาจากธนาคารแห่งประเทศไทยให้สถาบันการเงิน สามารถกำหนดแนวทางการเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในธนาคารฯ ได้เองโดยทำหนังสือขอความเห็นชอบมายังธนาคารแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะเป็นผู้พิจารณาอนุมัติอีกครั้ง

      2.2 ​กรณีสถาบันการเงินไม่เข้าข่ายตามข้อ 2.1 แต่มีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง สถาบันการเงิน สามารถทำการประเมินราคาโดยเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในธนาคารฯ เองก็ได้ เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้ สถาบันการเงินต้องใช้ผู้ประเมินราคาภายนอก

            2.2.1     ​สำหรับสถาบันที่มีกองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท

            2.2.2     ​สำหรับสถาบันที่มีกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 100 ล้านบาท

                        สรุปถ้าทรัพย์สินที่ประเมินไม่เกิน 10 ล้านบาท สถาบันการเงินใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือจะใช้ผู้ประเมินภายนอกได้แต่ถ้าเกินจากนี้ต้องดูเงื่อนไขจากข้อที่ 2.1 และ 2.2

ทำอย่างนี้ธนาคารก็กินรวบ

            สิ่งที่เกิดขึ้น ก็เท่ากับธนาคารประเมินกันเองได้ แล้วอย่างนี้ ความเป็นกลางไปอยู่ที่ไหน ประมาณว่าแต่ละธนาคารใหญ่ๆ มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ดังนี้

            1. ธนาคารกรุงเทพ 80 คน

            2. ธนาคารกรุงไทย 100 คน

            3. ธนาคารทหารไทย 120 คน

            4. ธนาคารไทยพาณิชย์ 200 คน (เมื่อก่อนใช้ ‘nominee’ คือ บจก.สยามนิธิพัฒน์ เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

            5. ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 170 คน

            6. ธนาคารยูโอยี 50 คน

            7. ธนาคารกสิกรไทย 400 คน(เมื่อก่อนใช้ ‘nominee’ คือ บจก.โปรเกรส’ เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

            8. ธนาคารธนชาต 20 คน (ใช้หัวแปลนเอสเตท)

            ถ้าต่อไปแทบทุกธนาคารทำเอง แล้วบริษัทประเมินจะอยู่รอดได้อย่างไร ความเป็นธรรมจะมีไหมในการอำนวยสินเชื่อ

สู้เพื่อชาติ ไม่ใช่พรรคพวก

            ผมอยากให้บริษัทประเมินที่เป็นกลางประเมินเพื่อให้ต้องตามอารยะสากลในความเป็นกลางเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค ไม่ใช่เน้นไปที่ประโยชน์ของผู้ปล่อยกู้หรือแม้แต่บริษัทประเมิน ถ้าเราทำเพื่อสังคม วิชาชีพก็มีความหมาย ไม่ใช่แค่ตรายาง

            อนึ่งผมในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงจัดประกวดเรียงความชิงโล่พระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตน์ราชสุดาฯ สยามบรมมาราชกุมารี เรื่องความสำคัญของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินพร้อมรางวัลช่วยนับ 100,000 บาท โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: www.thaiappraisal.org/thai/essay/essays.php

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,195 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved