ให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 คือขายชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 150/2561: วันศุกร์ที่ 16 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตามที่มีข่าวว่ารัฐบาลจะให้สิทธิต่างชาติเช่าที่ดิน EEC 99 ปี และให้ซื้อห้องชุดได้เกินกว่า 49% ตาม พรบ.อาคารชุด โดยปฏิเสธว่าไม่ใช่การขายชาติ แต่กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์นานาชาติมั่นใจว่าการนี้เป็นการขายชาติชัดเจน จึงได้ทำหนังสือไปเสนอความเห็นต่อนายกรัฐมนตรีในฐานะประชาชนที่หวังดีต่อชาติ และในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ  มาดูกันเป็นข้อ ๆ นะครับ

            1. พล.ท.สรรเสริญ แก้วกำเนิด อ้างอิงเมืองใหม่ปุตราจายาของมาเลเซีย แต่ความจริงที่นั่นไม่ได้เน้นให้ต่างชาติไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

            2. ที่ว่า "ทุกโครงการ. . .ต้องศึกษาความเป็นไปได้ เช่น ประโยชน์ที่จะได้รับ ผลกระทบที่เกิดกับชุมชน และการแนวทางการเยียวยา โดยก่อนการอนุมัติโครงการต้องมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชน รวมถึงเปิดเผยผลการศึกษา และร่างผังของเขตส่งเสริมที่จะขอรับการสนับสนุนด้วย" อันนี้ก็แค่ "ลมปาก" ความจริงการคิดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและให้ซื้ออาคารชุดเกินกฎหมายปัจจุบัน ก็เท่ากับไม่ได้ฟังเสียงประชาชนแล้ว ทุกวันนี้มีนอมินีมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างผิดกฎหมายมากมาย เคยตรวจสอบได้หรือ

            3. ที่ว่า "การให้สิทธิดังกล่าวไม่ได้แตกต่างไปจากสิทธิตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ พ.ศ.2542. . .เช่าครั้งแรกจะไม่เกิน 50 ปี และขยายตัวได้ตามความตกลงอีกไม่เกิน 49 ปี" แต่ความจริงแล้วตาม พรบ.ดังกล่าวไม่ได้เปิดช่องให้เช่าอีก 49 ปีล่วงหน้า เพราะเขียนไว้ชัดเจนว่า "เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว" จึงค่อยตกลงต่อสัญญา (https://goo.gl/6HzRkq)  นี่จึงเป็นการบิดเบือน

            4. ที่อ้างว่าเป็นหลักปฏิบัติสากลที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนถึงความคุ้มค่า  ความจริงความคุ้มค่าของการลงทุนคงได้เห็นในเวลา 10-30 ปีอยู่แล้ว ไม่ใช่ให้เช่ายาวถึง 99 ปี  ในประเทศเพื่อนบ้านก็ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปี (ยกเว้นลาวในช่วงก่อน)  มูลค่าเช่าที่ดิน 99 ปีก็เท่ากับการขายขาดแล้ว  ในปัจจุบันต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังต้องเสียภาษี 15% ของมูลค่า  ส่วนในฮ่องกงต่างชาติต้องเสียถึง 30% ของมูลค่า  ในออสเตรเลียก็ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง  แต่ไทยไม่เก็บภาษีแถมยังให้เช่ายาวถึง 99 ปี เท่ากับเขตเช่าฮ่องกง หรือเขตเช่าเซี่ยงไฮ้ในอดีต

            5. ปกติต่างชาติก็สามารถซื้อห้องชุดได้ตามที่กำหนด 49% อยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องให้ซื้อเพิ่มเกินกว่านี้สำหรับนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้ามาลงทุน

            6. การให้ "การชำระเงินของนักลงทุนเหล่านี้สามารถใช้เงินตราต่างประเทศภายในเขตส่งเสริมได้" นี่ก็เท่ากับเราทำคล้ายกับประเทศกัมพูชาที่อนุญาตให้ใช้เงินดอลลาร์สหรัฐอเมริกาได้อย่างเสรี

            7. มีกรณีตัวอย่างมากมายที่การให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุนแล้ว เช่น ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ โครงการอาคารชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ก็เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ หรือโรงแรมดุสิตธานี ก็ได้เกินคุ้มแล้ว

            8. กระผมเสนอว่าถ้ารัฐบาลจะดึงดูดการลงทุนจริงและสร้างงานในประเทศ ก็ให้ต่างชาติมาใช้ที่ดิน เช่น ทำโรงงานอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องเช่า  แต่เก็บค่าสาธารณูปโภครายปีเป็นค่าใช้จ่าย  เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลจำเป็นต้องใช้ เช่น ก่อสร้างถนนหรือสาธารณูปโภคอื่น ก็จัดหาที่อื่นให้แทนได้  การให้ต่างชาติซื้อทำให้ประเทศชาติเสียเปรียบ ดูอย่างกรณีสถานทูตอังกฤษที่เมื่อเร็วๆ นี้ ขายได้ 19,000 ล้านบาทหรือตารางวาละ 2 ล้านบาท https://goo.gl/cQz9Nh) แต่เมื่อ 80 ปีก่อนราคาตารางวาละเพียง 4 บาท (ถนนสุขุมวิทช่วงต้น)

            9. พล.ท.สรรเสริญยังแถลงว่า "นายกฯ กล่าวว่า ขณะนี้มีขบวนการสร้างข่าวบิดเบือน เพื่อให้เกิดความเข้าใจผิดว่ารัฐบาลขายชาติ"  กระผมไม่ทราบว่ามีขบวนการดังกล่าวหรือไม่ แต่สาบานได้ว่าไม่ได้สร้างข่าวบิดเบือน  กระผมคัดค้านเรื่องนี้มาในทุกรัฐบาล  ขอท่านนายกฯ โปรดอย่าหลงเชื่อพวกขายชาตินายทุนขนาดใหญ่ที่อาจมีสัญชาติอื่นเตรียมไว้แล้วหากชาติมีภัย  อย่าเชื่อพวกนายหน้าข้ามชาติที่มาตักตวงประโยชน์ดั่งแร้งลง  อย่าเชื่อนายทุนพัฒนาที่ดินที่มุ่งหากินส่วนตัว และอย่าเชื่อกลุ่มข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้มีความรู้จริงในด้านนี้

            10. โดยสรุปแล้ว ผมจึงขอเสนอให้รัฐบาลจัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย  สร้างบรรยากาศทางการเมืองที่ดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด และเน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

            ทำไมจึงต้องฟังผม ไม่ใช่เพราะผมมีอำนาจบาตรใหญ่ตรงไหนหรอกครับ แต่เพราะผมเคยทำงานโครงการที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN–Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังกัมพูชา เวียดนาม อินโดนีเซีย สำรวจวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินทั่วอาเซียน อนุทวีป อาฟริกา อเมริกาและยุโรป รวมทั้งโครงการศึกษานครทั่วโลกและฐานข้อมูลเทศบาลทั่วโลก  นอกจากนี้ยังสอนวิชาการอสังหาริมทรัพย์และประเมินค่าทรัพย์สินถึงระดับปริญญาเอกทั้งในและต่างประเทศ

            ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI-Thai) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ประธานสมาคมผู้ซื้อบ้าน  ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) และเป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation (USA) กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) เป็นต้น

            กระผมจึงมั่นใจว่ากระผมมีความรอบรู้จริง และสิ่งที่ผมเสนอนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการครับผม

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,766 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved