ดร.โสภณวิพากษ์ รมว.อุตตมเรื่องเช่าที่ดิน 99 ปี
  AREA แถลง ฉบับที่ 156/2561: วันอังคารที่ 20 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ท่าน ดร.อุตตม รมว.กระทรวงอุตสาหกรรม พูดเรื่องการให้เช่าที่ดิน 99 ปี ลองมาฟังข้อมูลอีกด้านจาก ดร.โสภณ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์นานาชาติที่ประกาศสู้การขายชาติให้เช่าที่ดิน 99 ปี

            ในบทความ “ทางออกนอกตำรา : เช่าที่ดินยาว 99 ปี ขายชาติหรือโอกาสประเทศ?” ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 17 มีนาคม 2561 (https://goo.gl/AURxKo) เขียนถึง ดร.อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม และประธานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ชี้แจงเรื่องนี้ ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติเห็นว่าเป็นการชี้แจงที่ไม่ตรงความจริง จึงขอวิพากษ์ไว้ ณ ที่นี้:

            1. รมว.อุตตม: กรณีการเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างประเทศเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนได้นาน 99 ปี ซึ่งถูกบรรจุไว้ในร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกว่า มิได้เป็นสิ่งที่คิดริเริ่มขึ้นในรัฐบาลนี้ แต่เป็นสิ่งที่มีใช้อยู่นานแล้ว ซึ่งปรากฏชัดเจนในพระราชบัญญัติ 3 ฉบับคือ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

            ดร.โสภณ: จริงหรือ ถ้าใน พรบ.ทั้งสามฉบับก่อนมีเรื่องเอื้อให้เช่าที่ดิน 99 ปี จะมาร่างใหม่ทำไม

 

            2. รมว.อุตตม: รัฐบาล. . .หวังผลในการสร้างแรงจูงใจนักลงทุนในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น

            ดร.โสภณ: ตามประสบการณ์สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์มาทั่วโลก ไม่มีความจำเป็นต้องล่อใจด้วยสิ่งนี้เลย

 

            3. รมว.อุตตม: การให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดินนาน 99 ปี มิได้เป็นการอนุมัติระยะเวลาการเช่ารวดเดียว 99 ปี แต่แบ่งการอนุมัติออกเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกอนุมัติระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี และระยะที่ 2 สามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 49 ปี เมื่อรวม 2 ระยะแล้วไม่เกิน 99 ปี

            ดร.โสภณ: ในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ ก็ระบุว่า “เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลา การเช่าออกไปอีกได้มีกําหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่แต่วันที่ตกลงกันและต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ" (https://goo.gl/6HzRkq) กรณีนี้ก็เช่นกัน ต้องครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ไม่ใช่นึกจะต่อเมื่อไหร่ก็ได้ เช่น สัญญาแรกทำในวันนี้ สัญญาถัดมาทำในอีก 1-2 วัน หรือ 1-2 เดือน หรือ 1-2 ปีต่อมา กรณีนี้เข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายอย่างชัดเจน

 

            4. รมว.อุตตม: ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีเงื่อนไขอีก 4 เรื่อง กำกับการอนุมัติสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวอีกคือ 1.ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด 2.ต้องเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษ 3.ต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA)  4.ต้องรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน (EHIA) จึงจะเข้าเงื่อนไขได้สิทธิการเช่าระยะยาว 50+49 ปี

            ดร.โสภณ: ระเบียบก็เขียนไว้สวยหรู แต่ในขณะนี้ แม้เราไม่ได้ให้ต่างชาติเช่า/ซื้อถูกกฎหมาย เขายังมาแอบซื้อกันมากมายโดยไม่ได้มีใครไปตรวจสอบกันเลย ข้อกำหนด 4 ข้อข้างต้นมันก็แค่หลวมๆ เท่านั้น

 

            มีบางท่านบอกว่าทำไมชาติตะวันตกเปิดกว้าง ถ้าไทยทำอย่างประเทศตะวันตก ก็ไม่น่าคัดค้าน แต่ไทยเราจะออกกฎหมายให้เสียภาษีที่ดินฯ เพียง 0.1% หรือน้อยกว่านี้ ซึ่งมีข้อยกเว้นมากมาย จนแทบไม่มีการเสียภาษีนี้ ภาษีมรดกก็แทบไม่ได้เก็บอะไรเลย ถ้าให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนเรายกให้เขาฟรีๆ   คนรวยๆ ที่กุมอำนาจรัฐไม่ยอมเสียภาษีจึงไม่พยายามผลักดันกฎหมายนี้ ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดาก็ยังเก็บภาษีคนต่างชาติที่มาซื้อ ออสเตรเลียก็ซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามแตะบ้านมือสองเพื่อป้องกันการปั่นราคาบ้าน

            บางทีทีมเศรษฐกิจของ ดร.สมคิดอาจฟังแต่ข้อมูลของบริษัทนายหน้าข้ามชาติที่พร้อมจะขายชาติเพื่อนายฝรั่ง

            1. ในสิงคโปร์ ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย แต่ 3 จังหวัด EEC ของไทยมีขนาดใหญ่กว่าสิงคโปร์ถึง 18 เท่า

            2. เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น มาเลเซียกำหนดให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) โดยให้ซื้อในราคาอย่างน้อย 2 ล้านริงกิต (17 ล้านบาท) จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน รัฐบาลมาเลเซียห้ามต่างชาติเช่าอย่างเด็ดขาด ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาตกระทั่งโครงการ MSH

            3. ลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

            4. กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เขาสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเช่านั้นเสียเปรียบ เวียดนาม ก็ไม่มีการเช่า 99 ปี มีเช่าระยะ 50-70 ปี แต่ไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่ ส่วนมากในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว ไม่ต้องเช่าด้วยซ้ำไป (https://goo.gl/pijmgr)

            จะเห็นได้ว่าประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่มีใครให้เช่า 99 ปีแต่อย่างใด ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย อันที่จริงประเทศตะวันตกไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาประเมินซึ่งพอๆ กับราคาตลาด และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ ในสิงคโปร์ ต่างชาติซื้อบ้านได้แต่ต้องเสียภาษีซื้อ 15% (ฮ่องกง 30%) โดยไทยไม่เก็บเลย

            เราไม่อยากเก็บภาษีที่ดินกับต่างชาติเพราะคนรวยๆ ในไทยไม่ต้องการเสียภาษี จึงไม่มีกฎหมายให้เก็บภาษีที่เป็นธรรมตามตำรา “ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น” เราคงเห็นแก่ “อำมาตย์” รวย ๆ และทายาท รวมทั้งเหล่าคหบดีลูกหาบ จึงแทบไม่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก ไม่เก็บภาษีการซื้อของคนต่างชาติ แต่หวังจะ “ขายชาติ” ท่าเดียว?

ดูวิดิโอ fb Live ได้ที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/DWcQjx

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,310 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved