อย่าขายแผ่นดินของชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 164/2561: วันพฤหัสบดีที่ 22 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตอนนี้เห็นรัฐบาลพยายามที่จะให้ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ระยะยาว 99 ปีในเขตการพัฒนาภาคตะวันออกหรือ EEC ผมเห็นค้านมาโดยตลอด ไม่ได้ค้านเฉพาะรัฐบาลนี้ แต่ค้านด้วยเหตุด้วยผล ค้านเพื่อประโยชน์ของทางราชการเอง ไม่ใช่เรื่องการเมือง

            เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2545 ผมเคยทำหนังสือถึง "พ.ต.ท. ดร. ทักษิณ ชินวัตร" นายกรัฐมนตรีในขณะนั้นว่า โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ เพราะ:

            1. นักลงทุนต่างชาติมักสนใจเฉพาะแต่อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดซึ่งมีอยู่เพียงน้อยนิด ส่วนสินค้าที่ล้มหลามในตลาด เช่น บ้านและที่ดิน ไม่ใช่เป้าหมายของนักลงทุนต่างชาติ

            2. ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติมีทางเลือกอื่นที่ดีกว่าอยู่แล้ว เช่น ลงทุนในหุ้น ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงและสามารถนำเงินเข้าออกได้รวดเร็ว

            3. ขณะนี้แม้แต่คนไทยที่มีเงินเก็บจำนวนมาก ก็ยังไม่ซื้อที่ดิน เพราะราคายังไม่มีแนวโน้มจะขึ้น ต่างจากสมัยที่ราคาที่ดินพุ่งตามเศรษฐกิจที่เฟื่องฟู จูงใจให้ต่างชาติจำนวนมากแอบเข้ามาซื้อเก็งกำไรระยะสั้นทั้งที่ผิดกฎหมาย

            4. ปัจจุบันกฎหมายอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อตั้งสถานประกอบการอยู่แล้ว

            5. ที่อ้างว่าให้เช่าถึง 99 ปี เพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว (https://goo.gl/kazS2N)

            เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 ผมได้ทำหนังสือถึง พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ เกี่ยวกับ "มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์" โดยกล่าวว่า. . .จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมายและเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นผู้ที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย  ต่างชาติที่สนใจมาซื้อลงทุนที่ดินโดยเฉพาะโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการยิ่งช่วยเพิ่มการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย

            การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญต่าง ๆ ของชาวต่างชาติ ก็มักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี จึงไม่ไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดี การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติยิ่งไม่มาลงทุน แต่ในทางตรงกันข้าม ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากเศรษฐกิจดี มีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุน การให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือเช่าระยะยาวเกินกฎหมายกำหนด จะเป็นการสร้างปัญหาต่อประเทศชาติในระยะยาว และเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2551 ผมก็ทำหนังสือถึงนายสมัคร สุนทรเวช เรื่อง "ขอเสนอมาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง" โดยเน้นไม่ให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยเช่นกัน

            เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2560 ได้ทำหนังสือถึง พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี โดยอธิบายว่า คัดค้านการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีโดยให้เหตุผลว่า

            1. ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี  ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด (www.thaifta.com)

            2. ในข้อเท็จจริง ไม่ได้ผลเพราะในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ (http://goo.gl/SQ960j)

            3. ในแง่กฎหมาย การให้เช่า 99 ปีเป็นการขัดเจตนารมณ์ของกฎหมายอย่างชัดแจ้ง เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี. . .เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้" และตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่ "มาตรา 3. . . ไม่เกินห้าสิบปี มาตรา 4  . . . เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้. . ." ดังนั้นจึงไม่ใช่ทำสัญญาล่วงหน้าตั้งแต่แรก

            4. ในเชิงเปรียบเทียบ สิงคโปร์ ให้เช่าได้ 99 ปี สำหรับนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่นเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (URA) กำหนดไว้เท่านั้น แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 30 ปี (ไทยให้ซื้อได้เลย) มาเลเซีย แม้กฎหมายให้เช่าได้ 99 ปี แต่แทบไม่พบเห็น แต่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่เกษตร/ชายแดน ห้ามต่างชาติเช่าไม่ว่ากี่ปีก็ตาม กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เวียดนาม ก็มีเช่าระยะ 50-70 ปี แต่ไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่ ส่วนมากในนิคมฯ ซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว (http://bit.ly/1Tya4g8)

            5. ในแง่การเงิน ตัวอย่างการให้เช่า 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว เช่น ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น  โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้าง ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            6. ในแง่การเสียรู้ต่างชาติ ประเทศตะวันตกไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาประเมินซึ่งพอๆ กับราคาตลาด และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดกที่มีประสิทธิภาพ

            ยิ่งกว่านั้นผมยังมีข้อเสนอแนะให้รัฐว่า

            1. จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย

            2. สร้างบรรยากาศทางการเมืองดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น

            3. สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด

            4. เน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

            อนึ่ง โดยที่คำว่าการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีสภาพคล้ายกับการที่ประเทศตะวันตกบังคับจีนให้เช่าเกาะฮ่องกง 99 ปี หรือเขตเช่าของตะวันตกในแผ่นดินจีนในอดีต จึงทำให้ดูเป็นการ "ขายชาติ" ดังนั้นหากรัฐบาลจะออกกฎหมายแบบนี้ซึ่งกระทบต่อความมั่นคงของชาติ กระผมก็ขอเสนอให้รัฐบาลจัดทำประชามติ ถามความเห็นของประชาชนเจ้าของประเทศเสียก่อน

            ล่าสุดวันที่ 13 มีนาคม 2561 ผมก็ได้เสนอย้ำเพิ่มเติม ในขณะที่สิงคโปร์ และฮ่องกงเก็บค่าต๋งคนต่างชาติที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นั่นในอัตรา 15% ถึง 30% ไทยกลับให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวถึง 99 ปีไปเหมือนขายขาดโดยไม่เสียภาษีสักบาทซะงั้น วันหน้าพวกเขาเอาไปเซ้งต่อ คงได้ราคางามแบบสถานทูตอังกฤตเสียอีก อย่างนี้ขายชาติไหม


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 663 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved