ดร.โสภณ ฟอกขาว "บิ๊กตู่" กรณีขายที่ดิน แต่. . .
  AREA แถลง ฉบับที่ 202/2561: วันจันทร์ที่ 09 เมษายน 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            เมื่อเร็วๆ นี้ นายวีระ สมความคิด ให้ความเห็นต่อกรณีบิ๊กตู่ขายที่ดิน 600 ล้านเมื่อ 3 ปีก่อน  ดร.โสภณ ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประกาศ "ฟอกขาว" บิ๊กตู่ แต่มีข้อสงสัยบางประการ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.ara.co.th) กล่าวถึง "‘วีระ’ ขุดลึก! ‘เสี่ยเจริญ’ ย่องเงียบซื้อที่ดินพ่อ ‘บิ๊กตู่’ 600ล.! สงสัยมีอะไรในก่อไผ่" (https://bit.ly/2GH83vP) โดยนายวีระ สมความคิด เลขาธิการเครือข่ายประชาชนต้านคอร์รัปชัน(คปต.) โพสต์ข้อความผ่านเฟสบุ๊ค ทำนองว่าเสี่ยเจริญ ซื้อที่ดินตาบอดของบิดาพล.อ.ประยุทธ์ ในราคาถึง 600 ล้านบาท  ข้อนี้มีข้อน่าสังเกตคือ

            1. ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ตาบอด

            ดร.โสภณ เคยไปสำรวจที่ดินแปลงนี้ในปี 2553 (http://bit.ly/1RQgJzj) พบว่าที่ดินดังกล่าวมี 9 โฉนด รวมเป็นขนาด 50 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา ตั้งอยู่ติดถนนบางบอน 3 แขวงและเขตบางบอน กรุงเทพมหานคร ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ตาบอดดังที่นายวีระอ้าง ที่ดินแปลงนี้มีคลองหนามแดงเป็นอาณาเขตทางทิศเหนือและทิศตะวันออก ทิศใต้จรดถนนซอยไม่มีชื่อ ส่วนทิศตะวันตกติดถนนบางบอน 3

ข้อมูลจากสำนักข่าวอิสรา: http://hilight.kapook.com/view/110610

 

ที่ตั้งของแปลงที่ดิน

 

ที่ตั้งของแปลงที่ดิน จากใจกลางกรุงเทพมหานคร

 

การสำรวจเบื้องต้นเมื่อกลางวัน วันที่ 4 พฤศจิกายน 2557

เกี่ยวกับราคาที่ดินที่ พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา ที่ครอบครองมานานแล้วและขายไป

            2. ราคา 600 ล้านบาทเหมาะสมแล้ว

            สำหรับราคาที่มีการซื้อขายตามข่าวกล่าวว่าเป็นเงิน 600 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 29,545 บาท หรือไร่ละ 11.818 ล้านบาทนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด ราคาที่ดินแปลงเล็กประมาณ 5-10 ไร่ ติดถนนบางบอน 3 มีราคาตามการสำรวจเบื้องต้นไร่ละ 15-18 ล้านบาท ทั้งนี้หากสมมติให้ที่ดินส่วนด้านหน้า นำไปก่อสร้างเป็นสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า และด้านในก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา จึงอาจกล่าวได้ว่าราคาที่ซื้อขายนี้สอดคล้องกับความเป็นจริง

            อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้ในแง่หนึ่งมีศักยภาพเพิ่มขึ้น เพราะถนนบางบอน 3 ได้ขยายเป็น 4 ช่องทางจราจรแล้ว ทำให้มีความตื่นตัวของการซื้อขายที่ดินมากขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม ผังเมืองที่จำกัดศักยภาพ ทำให้โอกาสการใช้ที่ดินมีจำกัดลง การก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ที่มีอยู่ทั่วไปในบริเวณนั้น ไม่สามารถก่อสร้างได้อีกต่อไป จึงเหลือเพียงการก่อสร้างสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา เป็นสำคัญ

            3. ข้อสงสัยของนายวีระ

            นายวีระตั้งข้อสังเกตว่า

            3.1 ". . .มีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทก่อนทำสัญญาซื้อขายกันแค่ 7 วัน ก่อนโอนให้ตู้ ป.ณ. ตั้งอยู่บนเกาะบริติช เวอร์จิ้นฯถือหุ้นใหญ่ ภายหลังเพิ่มทุนโอนให้เครือข่าย เจริญ สิริวัฒนภักดี เสี่ยเจริญ จะซื้อที่ดินตาบอดของบิดาพล.อ.ประยุทธ์ ในราคาถึง 600 ล้านบาท ทำไมไม่ซื้ออย่างเปิดเผยตรงไปตรงมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเสี่ยเจริญก็มี อยู่แล้ว มันมีความจำเป็นอะไรนักหนา จึงต้องตั้งบริษัทเฉพาะกิจนี้ขึ้นมาเพื่อซื้อที่ดินแปลงนี้ ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าข้อนี้คงเป็นประเด็นเรื่องของการจัดการด้านภาษี

            3.2 การขายที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นของบิดา พล.อ.ประยุทธ์ คนที่เป็นผู้ตกลงขายให้กับบริษัทฯ ของเสี่ยเจริญ คือพล.อ.ประยุทธ์โอชา นั่นเอง และพล.อ.ประยุทธ์ ก็เป็นคนจัดการแบ่งเงินก้อนนั้น ให้น้องอีก 3 คน แต่คนที่ได้ส่วนแบ่งจากเงินก้อนนี้ไป มากที่สุดคือ ลูกสาวทั้งสองคนของพล.อ.ประยุทธ์ น่าแปลกใจอย่างมากก็คือ น้องๆของพล.อ.ประยุทธ์ ไม่มีใครออกมาโวยวายว่าตนไม่ได้รับส่วนแบ่งอย่าง เท่าเทียมกัน ถ้าเป็นครอบครัวอื่นๆ ทะเลาะกันตาย ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า อาจเป็นการตกลงแบ่งแยกมรดกกัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเปิดเผย

            4. ข้อสังเกตเพิ่มเติม

            ประเด็นที่อาจน่าเคลือบแคลงที่สุดก็คือ การซื้อขายนี้เกิดขึ้นในปี 2557 และบัดนี้เป็นเวลาเกือบ 4 ปีแล้ว ที่ดินก็ยังเก็บไว้เช่นเดิมโดยไม่มีการพัฒนา กรณีนี้หากเป็นบริษัทมหาชนทั่วไปคงเอามาพัฒนาแล้ว เพราะราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5-8% ก็เท่ากับราคาเพิ่มขึ้น 22-36% เข้าไปแล้วในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา แต่ผู้ซื้อก็ยังเก็บไว้โดยไม่สนใจพัฒนา กรณีนี้อาจเป็นพฤติกรรมปกติของอภิมหาเศรษฐีไทยที่ไม่สนใจต้นทุนการถือครอง แต่ถ้าเป็นนักพัฒนาที่ดิน มักเป็นแบบ "ซื้อมาขายไป" ไม่ได้มี "สายป่าน" ยาวๆ โดยปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ

            กรณีนี้คงไม่ใช่การแก้ตัวให้กับ "บิ๊กตู่" แต่เป็นความจริงที่บางท่านอาจไม่ทันสังเกต


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 10,453 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved