วิเศษมาก ถ้าเทียบราคาที่ดินได้ทุกบางในเวลาเดียวกัน
  AREA แถลง ฉบับที่ 249/2561: วันพุธที่ 02 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            คงเป็นสิ่งที่วิเศษมาก หากเราสามารถรู้ได้ว่าราคาที่ดินบางเขน บางแค บางนา บางพลัด บางพลี บางโพธิ์ บางรัก ฯลฯ ได้ในเวลาเดียวกัน จะได้เปรียบเทียบเพื่อการลงทุน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้พัฒนาฐานข้อมูลแบบ Big Data มาใช้เพื่อการรับรู้ความจริงของราคาที่ดินในย่านต่าง ๆ มาตั้งแต่ปี 2537 โดยออกสำรวจราคาที่ดินที่มีการซื้อขายจริงอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้วงการอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้ประกอบการวางแผน สถาบันการเงินได้ใช้ประกอบการอำนวยสินเชื่อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน ตลอดจนส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนการพัฒนาเมือง

            การสำรวจราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2561 และจะได้ดำเนินการต่อไปเพื่อประโยชน์ต่อสาธารณะในทุกภาคส่วน เพราะเป็นการสำรวจที่ให้ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดำเนินการโดยกรมธนารักษ์ที่มักปรับปรุงใหม่ทุกรอบ 4 ปี แต่ศูนย์ข้อมูลฯ ดำเนินการอย่างต่อเนื่องทุกปี และในบางกรณีอาจดำเนินการได้รวดเร็วกว่านี้อีก เช่น ในรอบ 6 เดือน เป็นต้น

             การสำรวจในรายละเอียดเรื่องราคาที่ดินดำเนินการดังนี้:

            1. การจัดทำแปลงตัวอย่างเพื่อสำรวจราคาที่ดิน เช่น บนถนนสีลม ใช้ที่ตั้งของธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ เป็นตัวแทน โดยสมมติว่าหากเป็นที่ดินเปล่าและพัฒนาขึ้นเป็นอาคารสำนักงาน เช่น ธนาคารกรุงเทพ จะมีมูลค่าเท่าไหร่

            2. ในแต่ละถนนสายหลัก ศูนย์ข้อมูลฯ ได้กำหนดแปลงตัวอย่างเพื่อใช้ประเมินทั้งหมดประมาณ 200 บริเวณ เพื่อให้ครอบคลุมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            3. ในซอยต่าง ๆ ก็ได้ดำเนินการสำรวจอีก 800 แห่ง แต่ข้อมูลเหล่านี้ ได้หยุดสำรวจในภายหลังเพราะเป็นข้อมูลหน่วยย่อยที่มีความสำคัญน้อย

            4. ตามสถานีรถไฟฟ้า ก็ได้สำรวจไว้เช่นกัน เพื่อพิจารณาว่าราคาที่ดินรอบสถานีมีมูลค่าเท่าไหร่ โดยมีเบื้องต้น 112 สถานี และมีสถานีเพิ่มเติมอื่นๆ ตามที่จะมีรถไฟฟ้าในอนาคต

            5. ปรับแปลงที่ดินให้เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพราะบนถนนลางแห่ง ไม่ได้มีที่ดินเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า เป็นรูปหลายเหลี่ยมบ้าง หรือสี่เหลี่ยมขนมเปียกปูนบ้าง ฯลฯ จึงต้องปรับให้เท่ากับเพื่อให้เทียบกับได้

            6. และเพื่อการเปรียบเทียบที่ชัดเจน จึงกำหนดขนาดที่ดินไว้ โดยขนาดเล็กคือ 4 ไร่ (40 x 160 เมตร) 16 ไร่ และ 36 ไร่ตามลำดับ ในเขตใจกลางเมือง อาจไม่มีที่ดินแปลงใหญ่ ในบริเวณริมแม่น้ำ อาจมีที่ดินแปลงเล็กกว่า เช่น 8 ไร่ หรือ 10 ไร่เป็นต้น

            การกำหนดขนาดที่ดินเช่นนี้ไว้ จึงทำให้สามารถเปรียบเทียบอย่างชัดเจนได้ทั่วเขตกรุงเทพมหานครและสามารถนำไปใช้วางแผนไว้ว่าจะพัฒนาบริเวณไหนก่อนหลังดี เพราะ

            1. ต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน

            2. อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาและแนวโน้มของราคาที่ดินแตกต่างกัน

            3. ศักยภาพแตกต่างกัน

            ศูนย์ข้อมูลฯ จึงภูมิใจที่เป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการแก่สังคมด้วยความเป็นกลางและมีข้อมูลแบบ Big Data ที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

            ท่านใดสนใจทราบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน สามารถเข้าร่วมสัมมนาและรับรายงานฉบับเต็มได้ในวันพฤหัสบดีที่ 2 พฤษภาคม 2561 นี้ ณ โรงแรมสวิสโฮเตล เลอคองคอร์ด รัชดาภิเษก ห้วยขวาง ในระหว่างเวลา 09:00 – 16:00 น. โดยลงทะเบียนและสนับสนุนค่าสำรวจวิจัยได้ที่ คุณสัญชัย แซ่ลิ้ม โทร. 02.295.3905 ต่อ 114 หรือลงทะเบียน online ได้ที่ www.trebs.ac.th/seminar-03-05-18


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,005 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved