ไม่มีประเทศใดให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ 99 ปีแบบโง่ๆ เช่นไทย
  AREA แถลง ฉบับที่ 273/2561: วันพฤหัสบดีที่ 17 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            หลายคนบอกว่าประเทศอื่นก็ให้ต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน ทำไมไทยจะให้บ้างเพื่อจูงใจการลงทุนบ้าง ดร.โสภณ "ตีแสกหน้า" ไม่เคยมีประเทศใดในโลกให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ 99 ปีแบบโง่ๆ และขายชาติเช่นในประเทศไทย มาพิสูจน์กัน

            ตอนนี้เห็นรัฐบาลออก พรบ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกให้ต่างชาติซื้อห้องชุดและที่ดินรวมทั้งเช่าที่ดิน 99 ปีได้แล้ว คนที่เคยออกมา "เย้วๆ" กล่าวหารัฐบาลทักษิณขายชาติหายไปไหนหมด ทั้งที่รัฐบาลทักษิณไม่เคยกระทำการ "ขายชาติ" เยี่ยงนี้ ข้อคัดค้านนี้ ดร.โสภณ ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ค้านมานับสิบปีแล้ว ไม่ได้ค้านตัวบุคคลนะครับ ค้านหลักการ และเปิดโปงว่ารัฐบาลคงถูกบริษัทนายหน้าข้ามชาติหลอกให้คิดว่าประเทศอื่น ก็กระทำการ "โง่ๆ" เช่นไทย

            สิงคโปร์: นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์บอกว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย ส่วนต่างชาติจะซื้อห้องชุด จะต้องเสียภาษีก่อนเลย 15% ในฐานะที่เป็นคนต่างชาติเพื่อหักห้ามการเก็งกำไร

            มาเลเซีย: เรื่องเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 2 ล้านริงกิต (17 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน รัฐบาลมาเลเซียห้ามต่างชาติเช่าอย่างเด็ดขาด ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH

            ลาว: ให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

            กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เขาสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเช่านั้นเสียเปรียบ  เวียดนาม ก็ไม่มีการเช่า 99 ปี  มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปราะไปหมดเช่นในประเทศไทย ส่วนมากในนิคมอุตสาหรรมซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว ไม่ต้องเช่าด้วยซ้ำไป (http://bit.ly/1Tya4g8) จะเห็นได้ว่าประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่มีใครให้เช่า 99 ปีแต่อย่างใด ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

            อินโดนีเซีย: ให้ต่างชาติสิทธิต่างชาติซื้อบ้านโดยมีสิทธิการใช้สอยบ้าน (Right of Use หรือ Hak Pakai)เฉพาะที่ได้รับอนุญาตอาศัยอยู่หรือมีถิ่นพำนักอยู่ในอินโดนีเซีย ไม่ใช่ให้ใครต่อใครมาซื้อส่งเดช และในกรณีที่ชาวต่างชาตินั้นไม่ได้อยู่ในอินโดนีเซียแล้ว ชาวต่างชาตินั้นต้องขายออกในเวลา 1 ปี หาไม่รัฐบาลอินโดนีเซียจะยึดคืน (http://bit.ly/1RFzj0G)

            ไต้หวัน: มีนโยบาย 3-4-5 ให้คนจีนแผ่นดินใหญ่ที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าจะต้องไม่ขายภายใน 3 ปีหลังซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร อยู่ในไต้หวันต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 4 เดือน และให้กู้ซื้อทรัพย์สินได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่า

            ออสเตรเลีย: ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ต้องเป็นบ้านในโครงการจัดสรรใหม่ๆ เท่านั้น ห้ามซื้อบ้านมือสองเพราะเกรงว่าจะทำให้ราคาบ้านขึ้นกระฉูด กระทบต่อประชาชนในประเทศ

            อังกฤษและสหรัฐอเมริกา: ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่อั้น แต่แต่ละปีต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% ของมูลค่า พวกคนรวยๆ ของไทยที่ถูกบริษัทนายหน้าข้ามชาติ "หลอก" ให้ไปซื้อทรัพย์สินในลอนดอนโอดโอยกันใหญ่ นอกจากนี้ยังมีภาษีมรดกที่หฤโหดอีกต่างหาก แต่ของไทยมีกฎหมายภาษีมรดก แต่เก็บแทบไม่ได้สักบาท เพราะออกกฎหมายที่มีช่องทางเลี่ยงไว้สำหรับคนรวยไว้แล้ว

            ฮ่องกง: ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องเสียภาษี 30% ในฐานะที่เป็นคนต่างชาติ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            ดังนั้นการให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ "ขายชาติ" ที่ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังร่างอยู่นี้ และระบบภาษีมรดกที่แทบไม่เก็บภาษีเลย ก็เพราะตามตำรา "ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น" รัฐบาลคงเห็นแก่ "อำมาตย์" รวย ๆ และทายาท รวมทั้งเหล่าคหบดีลูกหาบ จึงแทบไม่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก

            ที่ผ่านมาประเทศไทยมีคนมาลงทุนกันมากมาย โดยไม่ต้องให้ต่างชาติมาซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปีเลย แค่ 30 หรือ 50 ปีก็พอเพียงแล้ว มีตัวอย่างให้เห็น เช่น:

            1. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟฯ ยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท (https://goo.gl/MHh7gD)

            2. มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท (https://goo.gl/MHh7gD)

            3. โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น

            4. โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            5. ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            6. ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว (http://bit.ly/1OjM1xU)

            7. ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินในประเทศไทยเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

            ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท

            ยิ่งกว่านั้น "ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว" (http://bit.ly/29ioEr5) ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด (www.thaifta.com)

            ในข้อเท็จจริง มาตรการ "ประเคนที่ดิน" ให้ต่างชาติ ไม่ได้ผลดีต่อเศรษฐกิจ เพราะในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ (http://goo.gl/SQ960j)

            หยุดขายชาติเถิด


ที่มาของรูป: http://s.isanook.com/ns/0/ud/386/1930270/6.jpg


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 9,478 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved