อย่ารื้อโรงแรมอนันตรา สิเกา
  AREA แถลง ฉบับที่ 278/2561: วันจันทร์ที่ 21 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตอนนี้โรงแรมอนันตรา สิเกา แพ้คดีในชั้นฎีกาให้รื้อถอนอาคารทั้งหมด เพราะอยู่ในเขตอุทยาน แต่ ดร.โสภณ ให้สติว่าอย่ารื้อเด็ดขาด

ดูวิดิโอ fb Live ได้ที่ลิงค์นี้: https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1597636517015595/

 

ดูวิดิโอ Youtube ได้ที่ลิงค์นี้: https://youtu.be/abuZB0UA5kw

 

            ตามข่าวกล่าวว่า บจก.เจบีบีเจ้าของโรงแรมอนันตรา สิเกา รีสอร์ท แอนด์ สปา แพ้คดีที่กรมอุทยานแห่งชาติ สัตว์ป่าและพันธุ์พืชสั่งฟ้องในฐานที่เอกสารสิทธิ์ขนาด 37 ไร่ 1 งาน 57 ตารางวา ออกโดยมิชอบและอยู่ในเขตอุทยานแห่งชาติหาดเจ้าไหม (https://bit.ly/2k9B8Gv) กรณีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ให้ความเห็นว่า ทางออกทางด้านกฎหมายไม่ควรที่จะเถรตรงจนเกินไป

            ดร.โสภณ เสนอให้โรงแรมเช่าที่ดินจากกรม เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ต่อไป การรื้อถอนโรงแรมเช่นนี้ นับว่าเป็นการสูญเสียทรัพยากรไปเปล่าประโยชน์เช่นกัน ตามข้อมูลเบื้องต้นทราบว่าโรงแรมนี้มี 140 ห้อง (https://bit.ly/2kd0jYY) มีค่าเช่าตามที่ปรากฏในเว็บไซต์ Agodo ในราคาเฉลี่ยประมาณห้องละ 4,000 บาท (https://bit.ly/2rYnJEY) แต่ขณะนี้เป็นช่วง Low Season หากนำช่วง High Season มาพิจารณาเฉลี่ยด้วย อาจมีค่าเช่าเฉลี่ยตลอดทั้งปีประมาณ ห้องละ 5,000 บาท หรือเป็นเงิน 204.4 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามในการใช้สอยจริงคงมีอัตราการครอบครองราว 70% หรือมีรายได้จริงประมาณ 143.08 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่ายประมาณ 40% แล้ว ก็คงเหลือรายได้สุทธิประมาณ 85.848 ล้านบาท หากนำรายได้สุทธินี้มาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 7.5% ต่อปี (3.5% สำหรับอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาล บวกด้วยค่าความเสี่ยง และอื่นๆ) ก็คงเป็นเงินสูงถึง 1,144.64 ล้านบาท การนำทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงไปทุบทิ้ง และเสียค่าทุบอีกต่างหาก นับเป็นความสูญเสียของทรัพยากรอย่างหนึ่งอย่างชัดเจน

            การที่โรงแรมนี้สามารถเปิดให้เช่าโดยมีผู้เช่ามากพอสมควร ก็เพราะทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมของอุทยาแห่งชาติหาดเจ้าไหมนี้ สัดส่วนของต้นทุนอาคารกับต้นทุนที่ดินอาจเป็นราว 1:3 (ประมาณการเบื้องต้น) ดังนั้น มูลค่าทรัพย์สินที่ 1,144.64 ล้านบาทนี้ จึงเป็นส่วนของที่ดินประมาณ 286.16 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากไม่มีโรงแรมตั้งอยู่ เป็นเพียงป่าไม้ริมทะเล ก็อาจไม่มีราคาค่างวดอะไรเป็นพิเศษ เพราะไม่มีศักยภาพในการพัฒนาใดๆ

            อย่างไรก็ตามโดยที่มีคำพิพากษาแล้ว เพื่อไม่ให้กลายเป็นการยึดถือกฎหมายอย่างเถรตรงเกินไป จะมีทางออกอย่างไร เช่น การใช้ ม.44 สั่งให้กรรมสิทธิ์ของอาคารทั้งหมดตกเป็นของกรม แทนที่จะให้เจ้าของรื้อถอนไป ซึ่งกรมก็จะไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ แต่ทั้งนี้มีเงื่อนไขให้มีการเช่าที่ดินและอาคารนี้จากกรมเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ต่อไป รายได้ที่กรมจะได้รับ น่าจะสามารถใช้เป็นทรัพยากรในการจัดการปัญหาการบุกรุกทำลายป่า ซึ่งกินพื้นที่ประมาณ 1 ล้านไร่ในแต่ละปี (https://bit.ly/2s0ov3Y ขนาดเท่ากับกรุงเทพมหานคร)

            ทรัพย์สินที่มูลค่า 1,144.64 ล้านบาทนี้ หากให้กรมบริหารจัดการเอง ก็คงไม่สามารถดำเนินการให้มีรายได้และสร้างมูลค่าได้เท่านี้ ส่วนหนึ่งจึงต้องอาศัยความชำนาญการของบริษัทหรือโรงแรมอนันตรา ดังนั้นคงต้องประมาณการในส่วนของการบริหาร เช่น ประมาณ 40% ดังนั้นมูลค่าที่คิดเพื่อการเช่าจึงควรเป็นเงิน 686.784 ล้านบาท และหากเช่าเป็นเวลา 30 ปีก็คงเป็นเงิน 60% ของเงินจำนวนนี้หรือเป็นเงินสุทธิประมาณ 412.07 ล้านบาท เงินจำนวนนี้จะช่วยกรมในการบำรุงรักษาและป้องกันการบุกรุกทำลายป่าได้อีกมาก

            สำหรับกรณีศึกษาในต่างประเทศ จะพบว่าการให้เช่าที่ป่าหรือผืนดินอนุรักษ์มาทำโรงแรมมีให้เห็นทั่วไปในมาเลเซีย เช่น Mulu Marriott Resort & Spa ตั้งอยู่ที่ Sungai Melinau, Mulu บนเกาะบอร์เนียว (https://bit.ly/2LjcoIm) หรือโรงแรมริมทะเล Lexis Hibiscus Port Dickson (https://bit.ly/2KGLOHQ) หรือ AVANI Sepang Goldcoast Resort (https://bit.ly/2ITG28O) เป็นต้น เราควรมีการพัฒนาการด้านกฎหมายที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงมากกว่านี้หรือไม่

            ถ้าให้กฎหมายพันคอจนประเทศก้าวไปข้างหน้าไม่ได้

 

อนันตรา สิเกา: https://bit.ly/2IAIxNK

 

Mulu Marriott Resort & Spa https://bit.ly/2LjcoIm

 

Lexis Hibiscus Port Dickson https://bit.ly/2KGLOHQ

 

AVANI Sepang Goldcoast Resort https://bit.ly/2ITG28O


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 7,738 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved