บทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 40 ที่ยังไม่ได้หาทางออก
  AREA แถลง ฉบับที่ 280/2561: วันอังคารที่ 22 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2540 ได้ผ่านมาจนขึ้นปีที่ 21 แล้ว และวันนี้ดูเราท่านจะลืมเลือนวิกฤติดังกล่าวไปเสียแล้ว หากเราไม่สรุปบทเรียนให้ชัดเจน โอกาสที่แบงค์จะเจ๊งอีกก็มีไม่น้อย

            ผมเขียนบทความนี้มา 14 ปี ก็ยังทันสมัยอยู่ เตือนให้เห็นถึงวิกฤติที่กำลังจะเกิดในไม่ช้า เพื่อชี้ให้เห็นว่าการประเมินค่าทรัพย์สินโดยธนาคารเองเป็นกุญแจสำคัญนำไปสู่ความเสื่อมและปัญหา โดยประเด็นสำคัญอันหนึ่งในการทบทวนบทเรียนก็คือ "การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐาน ทำให้สถาบันการเงิน 'เจ๊ง' จริงหรือ?" บางท่านอาจว่าจริง โดยดูจากกรณี ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชยการ (BBC) และโดยข้อเท็จจริง ก็คงเป็นเช่นนั้น โดยเฉพาะการให้สถาบันการเงินต่างๆ เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ผลการศึกษาหลังวิกฤติเศรษฐกิจต่างชี้ตรงกัน

        "..fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lender, lack of disclosure, unsound practices... led to over-investment in real estate" (Mera and Renaud, 2000: 195). "Close relationship were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians" (Yap and Kirinpanu, 1999: 12)

ทำไมสถาบันการเงินจึงเจ๊ง

            กรณีที่ทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" คงเป็นในกรณีสินเชื่อ (โดยเฉพาะรายใหญ่) ที่ประการแรก ให้สินเชื่อโดยไม่ได้ประเมิน ประการที่สองให้สินเชื่อก่อนแล้วจึงค่อยประเมิน (ซึ่งสายไปแล้ว) ประการที่สามประเมินโดยคนภายในโดยไม่ยึดหลักบรรษัทภิบาล ประการที่สี่ร่วมกับกับผู้ประเมินภายนอกที่ทุจริตและใช้จำนวนผู้ประเมินน้อยราย และประการที่ห้า ประเมินไปโดยไม่รู้จริง (โดยเฉพาะโครงการไฮเทคต่างที่มีมูลหนี้มหาศาล)

            จากข้อมูลการโอนทรัพย์สินให้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) ในช่วงปี 2544-2545 พบว่า มูลหนี้ 400,000 ล้านแรก เป็นของลูกหนี้เพียง 300 ราย และมูลหนี้ทั้งหมด 900,000 ล้านบาท เป็นของลูกหนี้เพียง 2,000 รายเท่านั้น แสดงว่าความเสียหายสำคัญ ๆ เกิดจากลูกหนี้รายใหญ่ ลองคิดดู หากทรัพย์สินเหล่านี้มีการประเมินค่ากันอย่างถูกต้องเป็นธรรมกันตั้งแต่แรก โอกาสแห่งความเสียหายย่อมแทบไม่มี ประเทศชาติก็คงไม่ต้องเสีย "ค่าโง่" ไปมากมายเช่นนี้

คิดใหม่ ทำใหม่

            การทุจริตไม่ได้เกิดขึ้นทุกรายเพราะคนส่วนใหญ่ในสังคมเป็นคนดี และการทุจริตที่สะเทือนฐานะของสถาบันการเงินก็มักเกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ขนาดใหญ่ นี่จึงนำเรามาสู่ประเด็นที่มุ่ง "จับตา" เฉพาะกรณีมากกว่าการ "เหวี่ยงแห"

            1. เราควรมี "คณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่" โดยกำหนดให้ การเปลี่ยนมือของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง (เช่น 500 ล้านบาทขึ้นไป) ของกิจการทั้งหลายในตลาดหลักทรัพย์ หรือสำหรับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินใด ๆ จะต้องมีการว่าจ้างประเมิน โดยประการแรก ให้มีผู้ประเมินมากกว่า 1 ราย ประการที่สองให้คณะกรรมการเป็นผู้คัดเลือกบริษัทประเมิน โดยจับฉลากเลือกจากบัญชีรายชื่อบริษัทที่ได้มาตรฐาน ประการที่สาม ให้ผู้ประเมินไปปฏิบัติงานโดยห้ามระบุบริษัทในช่วงแรก เพื่อป้องกันการ lobby

            จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมา ผู้มีส่วนได้เสียเป็นผู้คัดเลือกและจัดจ้างบริษัทประเมินเอง โอกาสที่จะร่วม "ทุจริต" จึงย่อมมี แต่ถ้ามีคณะกรรมการจัดจ้างข้างต้น โอกาสดังกล่าวก็จะลดทอนลง

            บางท่านอาจโต้แย้งว่า การว่าจ้างบริษัทประเมินมากกว่า 1 แห่งจะสิ้นเปลืองงบประมาณ ข้อนี้คงต้องขอชี้แจงว่า ค่าจ้างประเมินทรัพย์สินมูลค่า 500 ล้านบาท ค่าจ้างคงไม่เกิน 100,000 บาท หรือ 0.02% ของมูลค่า ซึ่งถ้าเทียบกับค่านายหน้าในการขาย 3% แล้วถือว่าเป็นเพียง 1 ใน 150 เท่าเลยทีเดียว

ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

            ในประเทศไทยมีสมาคมผู้ประเมินอยู่หลายแห่ง แต่สมาคมก็ยังเป็นสมาคม ไม่ว่าจะเป็นสมาคมวิชาชีพ สมาคมการค้า ก็ต้องเอื้อประโยชน์สมาชิกเป็นหลัก นี่เองในวงการที่มีการพัฒนาที่ดี จึงต้องมีสภาเพื่อดูแลประโยชน์ของผู้บริโภคและสังคม

            ในวงการวิศวกรและสถาปนิก แม้มีวิศวกรรมสถานฯ และสมาคมสถาปนิกฯ หรือสถาปิก ซึ่งเป็นถึงสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังต้องมีสภาวิศวกร สภาสถาปนิกไว้เพื่อดูแลประโยชน์ของมหาชน ความจริงเราควรมีสภาผู้ประเมินมานานแล้ว การที่ไม่มีเสียทีแสดงถึงความไม่เอาจริงเอาจัง การขาดนโยบายที่แน่ชัด ที่รู้แท้ ที่จริงใจของรัฐหรือไม่

การเผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน

            ความเข้าใจผิดประการหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ราคาที่แจ้งจดทะเบียนซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินนั้น เป็นราคาที่แจ้งเท็จต่ำกว่าความเป็นจริง แต่การณ์กลับเป็นดังตรงกันข้าม ดังนั้นราคาซื้อขายทรัพย์สินเหล่านี้จึงมีประโยชน์อย่างยิ่งในฐานะ "แปลงเปรียบเทียบ" สมควรอย่างยิ่ง ที่จะเผยแพร่ข้อมูลเหล่านี้ เพื่อผู้ซื้อจะได้มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จะได้เห็นความนิยมของผู้ซื้อบ้าน รัฐบาลจะได้เห็นภาวะตลาดที่ทันสมัยเพื่อการกำหนดนโยบายที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            บางท่านอาจแย้งอีกว่า ติดปัญหาเรื่องที่เป็นข้อมูลส่วนตัว อันนี้อาจต้องแก้กฎหมายให้ถือเป็นข้อมูลที่ควรเปิดเผยได้ เพื่อป้องกันการฟอกเงิน แต่ถึงแม้ขณะนี้ยังไม่ได้แก้กฎหมาย เราก็เผยแพร่ข้อมูลได้ โดยเพียงไม่เปิดเผยชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย บอกเพียงที่ตั้ง ทำเล ประเภทบ้าน เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ของผู้เกี่ยวข้อง ก็เป็นประโยชน์มหาศาลแล้ว การทำอย่างนี้ แทบไม่ต้องเสียงบประมาณมากมายอะไรเลยและสมควรทำมานานแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทำเสียที

สรุป

            ทำ 3 อย่างนี้คือ "ตั้งคณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่", "ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน" และ "เผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน" ก็จะทำให้วงการประเมินค่าทรัพย์สินมีมาตรฐานยิ่งขึ้น ช่วยเกื้อหนุนการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้เกิดความโปร่งใสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งขึ้น ทำให้ประเทศชาติและประชาชนได้รับการคุ้มครองและได้ประโยชน์มากขึ้น และทำให้แผ่นดินไทยสูงขึ้น



ที่มาของรูปภาพ: https://thaipublica.org/wp-content/uploads/2017/07/ThaiPublica-cover_05072560_web.jpg


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,143 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved