ไม่มีที่ดิน ตรว.ละ 3.1 ล้าน
  AREA แถลง ฉบับที่ 282/2561: วันพุธที่ 23 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตามที่มีข่าวว่าที่ดินแปลงหนึ่งในกรุงเทพมหานครขายกันในราคา 3.1 ล้านบาทนั้น ดร.โสภณ ฟันธงว่าแม้มีการซื้อขายจริง ก็แค่แปลงเดียว แต่มูลค่าที่แท้จริงไม่ได้สูงถึงขนาดนี้ อย่าได้ตื่นตระหนก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ว่าราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันจริงสูงถึงตารางวา 3.1 ล้านบาทนั้น เป็นราคาที่ถือเป็นข้อยกเว้นเฉพาะแปลงนั้น ไม่สามารถถือได้ว่าเป็นราคาตลาดหรือมูลค่าที่แท้จริง เพราะหากซื้อตามราคาดังกล่าวไปพัฒนา คงต้องขายห้องชุดตารางวาละ 520,000 บาท ในขณะที่ห้องชุดสุดหรูราคาถูกกว่านี้ ยังเหลือขายอีกเพียบ

               สำหรับห้องชุดที่มีการขายในราคาต่อตารางเมตรที่แพงที่สุดก็คือ อันดับที่ 1 ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 575,576 บาท ได้แก่ โครงการ 98 Wireless ตั้งอยู่ ถนนวิทยุ พัฒนาโดย บมจ. แสนสิริ โดยมีพื้นที่ขายได้ประมาณ 9,800 ตารางเมตร หรือพื้นที่ขายได้เป็นสัดส่วนประมาณ 49% ของพื้นที่ก่อสร้าง ทั้งนี้เปิดตัวมาตั้งแต่ เดือนธันวาคม 2559 เป็นอาคารชุดสูง 25 ชั้น จำนวนทั้งหมด 77 หน่วย รวมมูลค่า 8,010 ล้านบาท ขณะนี้ยังเหลือขายอยู่อีก 23 หน่วย หรือประมาณ 30% การขายห้องชุดราคาสุดหรูเช่นนี้ ใช่ว่าจะสามารถขายได้หมด หรือขายได้รวดเร็วดีจนแสดงถึงความเป็นไปได้ในการซื้อที่ดินราคา 3.1 ล้านบาทมาพัฒนา ยิ่งกว่านั้นแม้ในโครงการนี้ซื้อที่ดินในราคาประมาณ 2 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าซื้อ 3.1 ล้านบาท ก็คงต้องตั้งราคาขายสูงกว่านี้มาก

               อันดับที่ 2 ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 396,063 บาท ได้แก่ โครงการ คุณ บาย ยู (Khun By Yoo) ตั้งอยู่ซอยทองหล่อ 12 พัฒนาโดย บีทีเอสแสนสิริโฮลดิ้งซิกซ์ทีน ตัวโครงการมีขนาดที่ดินประมาณ 500 ตารางวา รวมพื้นที่ก่อสร้าง 18,500 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายได้ประมาณ 9916 หรือพื้นที่ขายได้เป็นสัดส่วนประมาณ 54% ของพื้นที่ก่อสร้าง ทั้งนี้เปิดตัวมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2559 เป็นอาคารชุดสูง 27 ชั้น จำนวนทั้งหมด 148 หน่วย รวมมูลค่า 3,809 ล้านบาท ทั้งนี้ยังเหลือขายอยู่อีก 44 หน่วย หรือประมาณ 30%

               อันดับที่ 3 ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 392,921 บาท ได้แก่ โครงการ The Residences at madarin oriental Bangkok ตั้งอยู่ ถนนเจริญนคร พัฒนาโดย บจก. ดิไอคอนสยามซูเปอร์ลักซ์เรสซิเดนซ์คอร์ปอเรชั่น ตัวโครงการมีขนาดที่ดินประมาณ 1962 ตารางวา รวมพื้นที่ก่อสร้าง 55,000 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายได้ประมาณ 26000 หรือพื้นที่ขายได้เป็นสัดส่วนประมาณ 47% ของพื้นที่ก่อสร้าง ทั้งนี้เปิดตัวมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2558 เป็นอาคารชุดสูง 52 ชั้น จำนวนทั้งหมด 146 หน่วย รวมมูลค่า 10,041 ล้านบาท ทั้งนี้ยังเหลือขายอยู่อีก 39 หน่วย หรือประมาณ 27%

               อันดับที่ 4 ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 371,580 บาท ได้แก่ โครงการ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ ตั้งอยู่ ถนนเจริญกรุง 64 พัฒนาโดย บมจ. คันทรี่กรุ๊ปดีเวลลอปเมนท์ ตัวโครงการมีขนาดที่ดินประมาณ 14,268 ตารางวา รวมพื้นที่ก่อสร้าง 45000 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายได้ประมาณ 21675 หรือพื้นที่ขายได้เป็นสัดส่วนประมาณ 48% ของพื้นที่ก่อสร้าง ทั้งนี้เปิดตัวมาตั้งแต่ เดือนมกราคม 2558 เป็นอาคารชุดสูง 73 ชั้น จำนวนทั้งหมด 355 หน่วย รวมมูลค่า 18,676 ล้านบาท ทั้งนี้ยังเหลือขายอยู่อีก 268 หน่วย หรือประมาณ 75%

               อันดับที่ 5 ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 371,129 บาท ได้แก่ โครงการ ทเวนตี้เอท ชิดลม (The Tower) ตั้งอยู่ ถนนชิดลม พัฒนาโดย บมจ. เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น ตัวโครงการมีขนาดที่ดินประมาณ 1,224 ตารางวา รวมพื้นที่ก่อสร้าง 47000 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายได้ประมาณ 26400 หรือพื้นที่ขายได้เป็นสัดส่วนประมาณ 56% ของพื้นที่ก่อสร้าง ทั้งนี้เปิดตัวมาตั้งแต่ เดือนมกราคม 2559 เป็นอาคารชุดสูง 47 ชั้น จำนวนทั้งหมด 434 หน่วย รวมมูลค่า 8,496 ล้านบาท ทั้งนี้ยังเหลือขายอยู่อีก 188 หน่วย หรือประมาณ 43%

               จะเห็นได้ว่ายังมีโครงการสุดหรูที่ยังขายกันอยู่ในท้องตลาดอีก 768 หน่วยที่ยังรอผู้ซื้ออยู่ ดังนั้นโอกาสที่เราจะพัฒนาที่ดินราคา 3.1 ล้านบาท/ตารางวาเพื่อขาย จึงถือว่าค่อนข้างยาก หรือมีความเป็นไปได้ทางการเงินและการตลาดจำกัด ในอีกแง่หนึ่งหากคิดจากต้นทุนราคาที่ดินที่ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาขายห้องชุดก็จะเป็นเงินถึงตารางเมตรละ 519,309 บาท ซึ่งคงเป็นไปได้ยากมากในสถานการณ์ปัจจุบัน แม้แต่ในกรณีที่หย่อนสมมติฐานลงมาก็ยังต้องขายในราคา 463,636 บาทต่อตารางเมตร (https://goo.gl/3qnjk6) ซึ่งปัจจุบันไม่มีใครขายได้ในราคานี้

ราคาห้องชุดที่ควรขายได้หากราคาที่ดินเป็นเงิน 3.1 ล้านบาท
รายการ ตัวเลข
ขนาดที่ดิน (ตรว.) 880
ราคาขาย/ตรว. (ล้านบาท) 3.1
ราคาที่ดินโดยรวม (ล้านบาท) 2,728
ตามผังเมือง สามารถก่อสร้างได้ 10 เท่าของที่ดิน (ตรม) 35,200
แต่แปลงนี้ถนนไม่เกิน 18 เมตร จึงสร้างได้ไม่เกิน (ตรม) 30,000
ถ้าพื้นที่ขายได้สำหรับห้องชุดหรูคือประมาณ (%) 45%
ดังนั้นพื้นที่ขายได้โดยรวมมีขนาด (ตรม) 13,500
ค่าก่อสร้าง/ตรม.ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินฯ (บาท) 30,800
สำหรับห้องชุดสุดหรู เพิ่มอีก (%) 60%
ค่าก่อสร้าง/ตรม. ที่ควรจะเป็น (บาท) 49,280
รวมมูลค่าก่อสร้าง (ล้านบาท) 1,478
รวมต้นทุนโครงการ 4,206
สมมติให้ต้นทุนเป็น % ของมูลค่า 60%
มูลค่าโครงการโดยรวมคือ 7,011
ราคาขาย/ตรม. (บาท) 519,309
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th)

               ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา เป็นราคาที่มีการซื้อขายจริง แต่ก็คงเป็นแปลงเดียว จะถือเป็น "สรณะ" ไม่ได้ แต่ถ้าผู้ซื้อไปสามารถพัฒนาในลักษณะที่พิเศษ เป็น Market Niche ก็อาจสามารถทำได้ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่แพงที่สุดที่ศูนย์ข้อมูลฯ ที่ ดร.โสภณ เป็นประธาน ได้ประเมินไว้ตามราคาตลาดที่สมควร เป็นเงินตารางวาละ  2.2 ล้านบาทเท่านั้น


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,872 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved