ถ้าธนาคารประเมินทรัพย์เอง ก็ขาดธรรมาภิบาล/CSR
  AREA แถลง ฉบับที่ 286/2561: วันจันทร์ที่ 28 พฤษภาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ขณะนี้ธนาคารต่าง ๆ กำลังเตรียมการที่จะประเมินค่าทรัพย์สินเองโดยแทบไม่ต้องใช้บริษัทประเมินภายนอกแล้ว ต่าง "ดูด" ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินไปกันใหญ่ ทำอย่างนี้ธนาคารขาดธรรมาภิบาล ขาด CSR ใช่หรือไม่ เพราะ "ปิดประตูตีแมว" ชัดๆ รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย จะยอมให้ธนาคารประเมินเอง เจ๊งเองแบบเดิม ให้เกิดซ้ำซากอีกหรือเพราะเท่ากับเป็นการทำลายระบบสถาบันการเงินชัดๆ

            ความรับผิดชอบต่อสังคมหรือ Corporate Social Responsibility (CSR:https://bit.ly/2HKPIBH) ระบุชัดว่าจะต้องรับผิดชอบต่อลูกค้าและคู่ค้าอย่างเป็นธรรม ไม่เอารัดเอาเปรียบ รวมทั้งการมีธรรมาภิบาลหรือ Good Governance (https://bit.ly/2IV48jd) ที่เป็นที่ยอมรับในระดับสหประชาชาติก็คือการมีธรรมาภิบาลที่ไม่เอาเปรียบ ไม่มีการทุจริตและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย ถ้าธนาคารประเมินค่าทรัพย์สินเอง ความเป็นธรรมจะเกิดขึ้นหรือไม่ คนปล่อยกู้เป็นคนประเมินเองอย่างนี้สมควรแล้วหรือ ที่ผ่านมาธนาคารอ้างว่า "ถูกกว่า" หากประเมินเอง ทั้งที่ขัดกับความเป็นจริง การจ้างทำของ (Outsourcing) กลับถูกกว่าและมีหลักประกันมากว่ากว่าการทำเองของธนาคาร

            ก่อนหน้านี้เมื่อปี 2542 ธนาคารแห่งประเทศไทย อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินเองได้ ถ้าทรัพย์ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท นัยว่าธนาคารแบกรับค่าจ้างประเมินไม่ไหวในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจนั้น ทั้งที่ในความเป็นจริงการใช้ผู้ประเมิน in house มีต้นทุนแพงกว่าต่างหาก เหตุผลที่อ้างเป็นไปไม่ได้เลย เพราะการ Outsourcing ให้บริษัทประเมินภายนอกทำ อย่างไรก็ถูกกว่า ไม่ต้องรับผิดชอบพนักงานอะไรมาก แต่น่าแปลก ธนาคารแห่งประเทศไทย กลับยอมทำตามที่ธนาคารเสนอโดยดุษฎีได้อย่างไร

            ล่าสุดในปี 2559 ปรากฏว่ามีหลักเกณฑ์การประเมินราคาหลักประกันของสถาบันการเงินตามนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย โดยกำหนดชัดเจนว่า

            1. ทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้าน สามารถใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงินได้เลย

            2. กรณีที่จะเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงิน ให้สถาบันการเงินพิจารณาจากผลจากการจัดระดับความเสี่ยงรวม และผลจากการจัดการจัดระดับความเสี่ยด้านเครดิตของสถาบันการเงิน จากรายงานการตรวจสอบล่าสุดที่ได้รับจากธนาคารแห่งประเทศไทย

            2.1 ​กรณีสถาบันการเงินมีผลจัดความเสี่ยงรวมอยู่ในระดับ 1 หรือ 2 และมีผลการจัดระดับความเสี่ยงอยูในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง และได้รับความเห็นชอบระบบงานประเมินราคาจากธนาคารแห่งประเทศไทยให้สถาบันการเงิน สามารถกำหนดแนวทางการเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในธนาคารฯ ได้เองโดยทำหนังสือขอความเห็นชอบมายังธนาคารแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะเป็นผู้พิจารณาอนุมัติอีกครั้ง

            2.2 ​กรณีสถาบันการเงินไม่เข้าข่ายตามข้อ 2.1 แต่มีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง สถาบันการเงิน สามารถทำการประเมินราคาโดยเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในธนาคารฯ เองก็ได้ เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้ สถาบันการเงินต้องใช้ผู้ประเมินราคาภายนอก

            2.2.1 สำหรับสถาบันที่มีกองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท

            2.2.2 สำหรับสถาบันที่มีกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 100 ล้านบาท

            สรุปถ้าทรัพย์สินที่ประเมินไม่เกิน 10 ล้านบาท สถาบันการเงินใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือจะใช้ผู้ประเมินภายนอกได้แต่ถ้าเกินจากนี้ต้องดูเงื่อนไขจากข้อที่ 2.1 และ 2.2 การกระทำอย่างนี้ธนาคารก็กินรวบ สิ่งที่เกิดขึ้น ก็เท่ากับธนาคารประเมินกันเองได้ แล้วอย่างนี้ ความเป็นกลางไปอยู่ที่ไหน ประมาณว่าแต่ละธนาคารใหญ่ๆ มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ดังนี้

            1. ธนาคารกรุงเทพ 80 คน

            2. ธนาคารกรุงไทย 100 คน

            3. ธนาคารทหารไทย 120 คน

            4. ธนาคารไทยพาณิชย์ 200 คน (เมื่อก่อนใช้ ‘nominee’ คือ บจก.สยามนิธิพัฒน์ เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

            5. ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 170 คน

            6. ธนาคารยูโอยี 50 คน

            7. ธนาคารกสิกรไทย 400 คน (เมื่อก่อนใช้ ‘nominee’ คือ บจก.โปรเกรส’ เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

            8. ธนาคารธนชาต 20 คน (ใช้หัวแปลนเอสเตท)

            ประสบการณ์ที่ไม่ควรลืมก็คือ สมัยเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ธนาคารโลกได้มาศึกษาแนวทางการฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยและเสนอให้ไทยใช้บริการการประเมินค่าทรัพย์สินของภาคเอกชนที่เป็นอิสระ ไม่ใช่ให้ธนาคารประเมินกันเอง (https://bit.ly/2IfWXi6) ในอดีตที่ผ่านมาธนาคารบางแห่งอำนวยสินเชื่อไปโดยที่ฝ่ายประเมินของธนาคารเองยังอยู่ระหว่างเดินทางเพื่อไปประเมินทรัพย์สินแปลงนั้นอยู่เลย นี่คือสาเหตุที่ไทยเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ 20 ปีให้หลัง เรากลับกำลังจะก้าวไปสู่วิกฤติโดยสถาบันการเงินทั้งหลายจะประเมินค่าทรัพย์สินเอง อย่างนี้ธนาคารไทยจะเจ๊งอีกรอบหรือไม่ เป็นนิมิตหมายว่าต่อไปธนาคารต่าง ๆ จะประสบปัญหาเพราะความไม่โปร่งใสอีกหรือไม่

            ในด้านวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าต่อไปแทบทุกธนาคารทำเอง แล้วบริษัทประเมินจะอยู่รอดได้อย่างไร ความเป็นธรรมจะมีไหมในการอำนวยสินเชื่อ นี่เท่ากับเป็นการทำลายวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้ไม่ให้เป็นอิสระ และกลายเป็นเพียงเครื่องมือของสถาบันการเงิน การให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินมีอิสระ ไม่ใช่เป็นการหางานทำให้กับนักวิชาชีพนี้ แต่ใช้วิชาชีพนี้ในการป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่างๆ ผู้ประเมินจะต้องมีความรับผิดชอบต่อความเป็นกลางของตนเอง

            ถ้ารัฐบาจะควบคุมบริษัทประเมินให้เป็นอิสระ ก็สามารถทำได้โดยเริ่มต้นที่การประกันทางวิชาชีพ เช่น ในปัจจุบันบริษัทประเมินบางแห่งเริ่มประกันเป็นเงิน 100,000 บาทสำหรับการคุ้มครองถึง 30 ล้านบาท นอกจากนั้นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นบุคคลเองก็ต้องทำการประกันทางวิชาชีพ การนี้จะทำให้บริษัทต่าง ๆ มีความระมัดระวังมากขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ใช้บริการทั้งประชาชนทั่วไปและสถาบันการเงินทั้งหลายก็จะมีความมั่นใจ วิชาชีพที่เป็นอิสระก็จะได้รับการพัฒนา

            ยิ่งกว่านั้นการที่ธนาคารต้องแบกภาระการประเมินไว้เอง ต้องมีต้นทุนที่สูงกว่าใช้บริษัทประเมินเป็นอย่างมาก เช่น ค่าจ้างก็จะจ้างสูงกว่าบริษัทประเมิน และยังมีโบนัสและค่าตอบแทนอื่นอีกมาก การจ้างบริษัทประเมินยังสามารถเลือกจ้างได้นับร้อยแห่ง จากประสบการณ์วิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ธนาคารหลายแห่งต่างให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินออกจากงาน (Early Retire) เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายด้วยซ้ำไป ถ้าธนาคารจะดำเนินการอย่างโปร่งใสเป็นหลักประกันสำหรับสังคมธุรกิจในด้านธรรมาภิบาลและ CSR ธนาคารจึงไม่ควรประเมินค่าทรัพย์สินเอง

            ธรรมาภิบาลและ CSR เป็นหัวใจสำคัญของความเชื่อมั่นของระบบธนาคารที่ไม่ควรมองข้าม

 


ที่มา: https://velvetchainsaw.com/wp-content/uploads/2010/07/transparent.jpg


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 709 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved