โต้ 'เปลว สีเงิน' เข้าใจผิดเรื่องเช่าที่ดิน 99 ปี
  AREA แถลง ฉบับที่ 310/2561: วันศุกร์ที่ 15 มิถุนายน 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            คุณ ' เปลว สีเงิน' คอลัมนิสต์ใหญ่ มองว่าการให้เช่าที่ดิน 99 ปี ไม่ใช่การขายชาติ แต่ ดร.โสภณ ฟันธงว่านี่คือการขายชาติแท้ๆ มาพิสูจน์กัน

ดูวิดิโอ fb Live คลิกที่ลิงค์นี้: https://fb.com/dr.sopon4/videos/1623193124459934/

 

ดูวิดิโอ Youtube คลิกที่ลิงค์นี้: https://www.youtube.com/watch?v=UUwJpb7SLkI

 

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และเคยทำงานในโครงการของธนาคารโลก ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเซีย ตลอดจนทำงานในโครงการที่ปรึกษาในกระทรวงการคลังในหลายประเทศ เชื่อว่าคุณ 'เปลว สีเงิน' เขียนบทความเรื่อง "วาทกรรม 'ขายชาติ' สกัดสร้างชาติ" ด้วยความเข้าใจผิด ดร.โสภณจึงขอมองต่างมุมดังนี้:

            ประการที่ 1. คุณ 'เปลว สีเงิน' บอกว่า "ที่เวียดนามชุมนุม แทบไม่ต้องค้นหา ก็เห็นทนโท่ เจตนาต่อต้านจีน ที่เข้าไปลงทุนเห็นตรงไหน? ไม่ต้องลงลึก แค่สังเกตก็เห็น อ้างหวงแผ่นดิน "ต่อต้านจีน" แต่กลับแบก "ธงชาติอเมริกัน" มาโบก เวียดนามน่ะ ไปดูซี ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ที่ดานัง เกาหลีใต้ ไต้หวัน ญี่ปุ่น ยึดทั้งเมือง ตอนนี้ธุรกิจใหญ่ของไทยเรา ก็ไปลงทุนกันคึ่ก!"

            กรณีนี้ท่านคงเข้าใจผิด ดร.โสภณโทร.ไปถามคนที่เวียดนามที่ ดร.โสภณเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังที่นั่น ปรากฏว่า เขาก็ไม่ทราบและว่าไม่น่าจะเกี่ยวอะไรกับอเมริกาเลย ถ้าอเมริกาหนุนหลังจริง จะโชว์ธงชาติให้โง่ทำไม เขาว่าอย่างนั้นครับ

 

            ประการที่ 2. ทีนี้มาดูของเรา ที่กำลังจุดประเด็น "เช่า ๙๙ ปี เท่ากับขายชาติ" มาโจมตีรัฐบาลกันบ้าง ท่านบอกว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC ดี ไม่ขายชาติ ดร.โสภณชี้แจงดังนี้:

            1. มาทำลายธุรกิจคนไทย มาตรา 39 อุตสาหกรรมบริการ ท่องเที่ยว จัดประชุม ฯลฯ ที่คนไทยก็ทำได้ด้วยดีอยู่แล้วจะถูกต่างชาติมา ฆ่า” คนไทยโดยเฉพาะใช่หรือไม่ นี่แสดงว่ารัฐจะกำหนดอุตสาหกรรมอื่น ๆ ได้อีก พวกต่างชาติจะพาเหรดกันมายึดประเทศไทยแล้ว

            2. มาซื้อห้องชุดได้ 100% มาตรา 49 หะแรกอาจดูดีที่เราจะได้มีธุรกิจขายบ้านกันมากขึ้น  แต่นี่เพื่อประโยชน์ของนายทุนล้วนๆ การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ มาเลเซียกำหนดให้ซื้อตั้งแต่ราคา 17 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น  ที่ออสเตรเลียกำหนดให้ซื้อได้เฉพาะบ้านและห้องชุดมือ 1 บ้านมือสองห้ามขาด จะได้ไม่กระทบประชาชน

            3. ต่างชาติเช่าที่ได้ 99 ปี มาตรา 52. . .มิให้นําความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ. . . เพราะกฎหมายเดิมระบุชัดว่าจะต่อสัญญาได้อีกก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้น นี่เท่ากับจะทำให้การ “งุบงิบ” ทำสัญญาซ้อนเป็นการถูกกฎหมายใช่

            4. มาเช่าช่วงหากินได้อีก ที่ประเทศต่างๆ ที่ให้ต่างชาติไปลงทุน ถ้าไม่ทำต่อก็ต้องคืนหลวง  แต่ที่ไทยตามกฎหมายใหม่นี้ เขาป่ล่อยเช่าช่วงได้  อาจมีต่างชาติมาจับจองที่ดิน แล้วค่อยปล่อยเช่าช่วงให้พวกเดียวกัน 

            5. ต่างชาติไม่ต้องเสียภาษี คนไทยเสีย? มาตรา 35 ให้สํานักงานและผู้ซึ่งทําธุรกรรมกับสํานักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกําหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น

            6. ถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้สบายๆ  มาตรา 48 (1) สิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นของคนต่างด้าว. . .นี่เท่ากับเป็นเขตเช่าของคนต่างชาติไปแล้วหรือไม่  ต่างชาติมาลงทุนพัฒนาประเทศไทย แต่ยังมีครอบครองประเทศไทยเบ็ดเสร็จใช่ไหม  ภาษีก็ไม่ต้องเสีย

            7. ยกพวกมาคุมประเทศไทยเลย   มาตรา 51. . .บุคคลดังกล่าวรวมทั้งคู่สมรส บุพการี และบุตร. . .อาจได้รับการลดหย่อนภาษี สิทธิเกี่ยวกับการเข้าเมืองและการขออนุญาตทํางาน และสิทธิอื่นเพิ่มเติม. . .นี่ให้ต่างชาติขนคนเข้ามาโดยไม่เสียอะไรเลย มาตั้งอาณานิคม? แต่คนไทยแท้ๆ ต้องเสียภาษี

            8. ใช้เงินหยวน เงินดอลลาร์ได้เลย  มาตรา 58 (2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชําระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .ต่อไปคงเอาไปซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ ไทยคงเหมือนกัมพูชาที่เดี๋ยวนี้ใช้แต่เงินดอลลาร์ กลายเป็นประเทศราชทางการเงินของมหาอำนาจ

            9. นักวิชาชีพไทยจะตายหมด  มาตรา 59 . . .(1) ผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ขออนุญาต (ไม่)ต้องมีสัญชาติไทยหรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว

            10. ที่ ส.ป.ก. ก็ยกให้ต่างชาติได้!?!  มาตรา 36 . . . มีอํานาจให้สํานักงานเข้าใช้ประโยชน์ที่ดินที่สํานักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้. . .ให้อํานาจของคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นอํานาจของคณะกรรมการนโยบาย. . .

            11. ลามได้อีกรวม 7-8 จังหวัด  มาตรา 6 ให้พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยองและพื้นที่อื่นใดที่อยู่ในภาคตะวันออกที่กำหนดเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก. . .

            12. นอกเขตเศรษฐกิจพิเศษก็เสร็จต่างชาติ มาตรา 33  เท่ากับคณะกรรมการนโยบายอยู่เหนือหน่วยราชการอื่นใดในประเทศไทย เรียกได้ว่า "เป็นพ่อทุกสถาบัน" แบบคำคมของนักเรียนช่างกลไปเลย

            นี่ใช่การขายชาติให้จีนและมหาอำนาจอื่นหรือเปล่า ชาติอื่น เช่น สิงคโปร์ แค่ต่างชาติมาซื้อห้องชุดยังต้องเสียภาษีซื้อ 15% ฮ่องกง 30% แต่ไทยเราจะไม่เก็บค่าธรรมเนียม แถมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ร่างกันอยู่ก็ต่ำจนแทบไม่ต้องเสีย อย่างนี้เราเสีย “สิทธิสภาพนอกอาณาเขต” ไหม นอกจากเรายกแผ่นดินให้ต่างชาติแล้ว ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน ที่แม้แต่คนไทยก็ต้องเสีย

 

            ประการที่ 3: คุณ 'เปลว สีเงิน' กล่าวว่า "ลงทุนเป็นพัน-เป็นหมื่นล้าน ให้เช่าแค่ 30-40 ปี ใครจะบ้ามาลงทุน ในเมื่อ แป๊บเดียว ธุรกิจเริ่มจะถอนทุน พอมีกำไร อ้าว...ถูกยึดที่คืนซะแล้ว!" ท่านเข้าใจผิด

            ข้อนี้ ดร.โสภณ ขอยกตัวอย่างให้เห็นความคุ้มค่า ดังนี้:

            1. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟฯ ยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท (https://goo.gl/MHh7gD)

            2. มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท (https://goo.gl/MHh7gD)

            3. โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น

            4. โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            5. ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            6. ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว http://bit.ly/1OjM1xU)

            7. ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินในประเทศไทยเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

            ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท

            ยิ่งกว่านั้น "ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว" (http://bit.ly/29ioEr5) ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด (www.thaifta.com)

            ในข้อเท็จจริง มาตรการ "ประเคนที่ดิน" ให้ต่างชาติ ไม่ได้ผลดีต่อเศรษฐกิจ เพราะในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ (http://goo.gl/SQ960j)

            ดังนั้นจึงอาจถือได้ว่า ท่าน 'เปลว สีเงิน' คงขาดข้อมูล จึงไม่ทราบข้อเท็จจริงเหล่านี้  ดร.โสภณ จึงแบ่งปันข้อเท็จจริงเหล่านี้มาให้เห็นชัด ๆ และหากท่าน 'เปลว สีเงิน' ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม หรืออยากให้ ดร.โสภณ เข้าพบเพื่อให้รายละเอียด ดร.โสภณ ก็ยินดีเสมอ และขอเชิญท่านไปร่วมงานเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 191: เจาะลึก EEC จะเป็นคุณต่อชาติแน่หรือ วันจันทร์ที่ 25 มิถุนายน 2561 เวลา 13:00-17:30 น. ณ ห้องประชุม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/monthly/monthly.php


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 5,811 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved