คอมมิวนิตี้มอลล์ ทำไมจึงไม่สำเร็จ
  AREA แถลง ฉบับที่ 319/2561: วันพฤหัสบดีที่ 28 มิถุนายน 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            หลายคนอยากมีธุรกิจเป็นของตนเอง อยากทำศูนย์การค้าขนาดเล็ก ๆ ในท้องที่หรือคอมมิวนิตี้มอลล์ (Community Mall) แต่ทำแล้วมีปัญหา มีคนใช้สอยน้อย สู้ศูนย์การค้าใหญ่ๆ ไม่ได้ ปัญหาอยู่ตรงไหน ทำไงดี มาดูกัน

            คอมมิวนิตี้มอลล์ เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก เช่นราวๆ ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร หรือส่วนมากจะล็กกว่านั้น เพื่อให้บริการเฉพาะในท้องที่เป็นสำคัญ  คอมมิวนิตี้มอลล์อาจถือเป็นศูนย์การค้าชุมชน ที่ให้บริการสินค้าและบริการทั่วไป มีความหลากหลาย เน้นการสร้างบรรยากาศ และ lifestyle มักมีขนาดไม่ใหญ่มาก เพราะเน้นรองรับความต้องการ (demand) ของประชากรในชุมชนรอบข้าง โดยมีรัศมีการให้บริการตั้งแต่ 3 กิโลเมตรขึ้นไป ขึ้นอยู่กับย่านและความหนาแน่นของประชากร

            อย่างไรก็ตามศูนย์การค้าเหล่านี้ บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ จากการนำเสนอของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เมื่อเร็ว ๆ นี้ พบว่าคอมมิวนิตี้มอลล์ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมี มีราว 170 แห่ง ซึ่งโครงการที่สำรวจว่า "เจ๊ง" มีอยู่ 18 โครงการ ดังนั้นอัตราส่วน "เจ๊ง" ขั้นต้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 11% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีผู้เข้าใช้สอยพื้นที่ขายไม่ถึง 60%

            ถ้าหากขยับเป็นมาตรฐานตัวเลขที่ 70% ก็คงมีคอมมิวนิตี้มอลล์ที่ไม่ประสบความสำเร็จราว 20% ยิ่งถ้าหากประมาณกว่า ศูนยฺ์การค้าที่มีการเช่าพื้นที่ต่ำกว่า 80% ถือได้ว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ก็อาจกล่าวได้ว่า คอมมิวนิตี้มอลล์ที่น่าจะมีปัญหา น่าจะมีราวหนึ่งในสามของทั้งหมด ซึ่งก็นับว่าไม่น้อย ยิ่งกว่านั้นจากผลการสำรวจของทั้ง Colliers และ CBRE ก็แสดงตัวเลขว่า พื้นที่คอมมิวนิตี้มอลล์ทั้งหมด มีราว 16% หรือ 1.3 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ค้าปลีกทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ราว 8 ล้านตารางเมตร

            คู่แข่งของคอมมิวนิตี้มอลล์ มีใครบ้าง

            1. ร้านสะดวกซื้อ ซึ่งปัจจุบันก็มีของให้ซื้อ "เกือบครบ" โดยเฉพาะสินค้าสำหรับใช้สอยในชีวิตประจำวัน

            2. ร้านสะดวกซื้อส่วนขยาย เช่น ร้านเทสโก้ขนาดเล็ก เป็นต้น

            3. ศูนย์การค้าแบบ Superstore ที่มาพร้อมพลาซ่าขนาดเล็ก เช่น เทสโก้โลตัส ซึ่งกระจายไปแทบทุกพื้นที่

            4. ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในลักษณะเป็น Regional Mall ในแต่ละโซนของกรุงเทพมหานคร เป็นต้น

            อาจกล่าวได้ว่าคอมมิวนิตี้มอลล์ อยู่กลางระหว่าง กลุ่มที่ 2 และ 3 และยิ่งถ้าอยู่ใกล้ห้างขนาดใหญ่ ก็ยิ่งจะไม่มีผู้เข้าไปใช้สอยนัก เพราะห้างต่าง ๆ เน้นความสมบูรณ์แบบ หรือ Total Package ที่เข้าไปได้ครบถ้วนทั้งสินค้าและบริการ นอกจากนี้ในภาวะปัจจุบันการซื้อสินค้าออนไลน์ก็มีมากขึ้น โอกาสการไปซื้อสินค้าในห้างก็จะลดลงตามลำดับ ห้างต่าง ๆ ในสหรัฐอเมริกาจึงปิดตัวลงไปเป็นอันมาก

            ปัจจัยที่ทำให้โครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ ไม่ประสบความสำเร็จประกอบด้วย

            1. ทำเล ได้แก่ กรณีที่ประชากรในละแวกนั้นมีน้อยไป การเข้าถึงลำบาก อยู่ใกล้คู่แข่งหรือมีแหล่งสินค้าทดแทนอื่นๆ

            2. แนวคิดการพัฒนาไม่ดีเท่าที่ควร เช่น จำนวน/พื้นที่เช่ามีมากเกินความต้องการ จำนวนร้านค้าน้อยและขาดผู้เช่าหลักที่จะดึงดูดให้คนเข้ามาใช้สอย ผังอาคารและการจัดวางร้านค้าไม่ดีพอ และจำนวนที่จอดรถที่ไม่เพียงพอ

            3. ปัญหาการบริหาร ปัญหาการดึงร้านค้ามาลงโดยดึงมาลงได้น้อยเกินไป ราคาค่าเช่าสูงจึงไม่ตรงคนในพื้นที่ และไม่ปรับการใช้ประโยชน์หรือขาดกลยุทธ์ทางการตลาด

            ศูนย์การค้าบางแห่งต้องปิดตัวลงไปเลย เช่น The City Viva ซึ่งอยู่ติดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ริมซอย 6 เคยประกาศขายว่า "มีเนื้อที่ 3-1-62.3 ไร่ อาคารสูง 4 ชั้น จอดรถได้ 108 คัน พื้นที่ใช้สอยอาคาร 8,658 ตร.ม. ใกล้ BRT สถานีอาคารสงเคราะห์ โดยขายราคา 1,500,000 บาท/ ตร.ว. ทั้งนี้แต่เดิมเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ที่มีบรรยากาศสไตล์ Modern Irish จำลองความเป็นเมือง ด้วยรูปแบบอาคารสองชั้นมีดีไซน์ เหมือน Walking Street ในต่างประเทศ 6 โซน กว่า 280 ร้านค้า ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนอินเทรนด์ ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย ควบคู่ไปกับความเพลิดเพลิน ในการช้อปปิ้งสินค้าและบริการหลากหลาย หยุดความจำเจ ของทุกมื้อที่ Food Loft โซนอาหารแนว Food Street แฝงกลิ่นอายอิตาลี" (https://bit.ly/2MdYwiW)

            เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ขายในราคา 2,043 ล้านบาท แต่ปัจจุบันรื้อทิ้งไปแล้ว คาดว่าจะสร้างอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้มีขนาด 3-1-62.3 ไร่ หรือ 1,362.3 ตารางวา ในวันนี้ราคาที่ดินคงจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ก็คงได้เป็นเงิน 2,043 ล้านบาทแล้ว แต่เมื่อ 2 ปีก่อนคงไม่ได้ราคานี้ เพราะเมื่อ 2 ปีก่อน ราคาที่ดินในบริเวณนี้ตกเป็นเงินตารางวาละเพียง 0.9 ล้านบาทเท่านั้น

            ขนาดคอมมิวนิตี้มอลล์ที่อยู่ติดถนนใหญ่ ยังต้องรื้อทิ้ง แสดงว่าการทำธุรกิจประเภทนี้อาจไม่ง่ายนักที่จะประสบความสำเร็จหรือไม่ได้มีการวางแผนให้ดีเท่าที่ควร จากประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้งหลายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งคอมมิวนิตี้มอลล์ และศูนย์การค้าในจังหวัดภูมิภาคและต่างประเทศของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า กรณีคอมมิวนิตี้มอลล์ การรื้อทิ้งเพื่อสร้างสินค้าอื่นอาจเป็นทางออกที่ดีกว่าโดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองหรือในแหล่งชุมชนต่างๆ การฝืนทำไปโดยขาดทิศทางที่ดีอาจทำให้ขาดทุนต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามบางแห่งก็ยังงสามารถปรับปรุงให้ดีขึ้นได้ หากมีการบริหารที่ดีนั่นเอง

            ก่อนจะลงทุนทำศูนย์การค้าใดๆ ต้องมาศึกษาให้ดีก่อน เรียกว่า "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,703 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved