ไปซื้อบ้านและที่ดินอินโดฯ กัน
  AREA แถลง ฉบับที่ 5/2562: วันศุกร์ที่ 04 มกราคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

                บาหลีและนครอื่นๆ ในอินโดนีเซียกำลังเนื้อหอม ถ้าเราจะลงทุน เราน่าจะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นั่นเป็นอย่างมาก เพราะราคาจะขึ้นกระฉูดอย่างแน่นอน

                ในระหว่างวันที่ 5-9 ธันวาคม 2561 ผมไปเกาะบาหลี ประเทศอินโดนีเซียเพื่อร่วมงานประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (ซึ่งมีชื่อย่อตามภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI) โดยมีผู้เข้าร่วมงานรวมถึง 1,600 คน ผมในฐานะนายกสมาคม FIABCI แห่งประเทศไทย (สมาคมนานาชาตินี้มีสมาคมย่อยในแต่ละประเทศ) ก็ได้รับเชิญไปบรรยายด้วยโดยเนื้อหาหลักของงานนี้ก็คือการท่องเที่ยว ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย ซึ่งนับว่าน่าสนใจเป็นอย่างมาก  ผมจึงขออนุญาตเล่าให้ฟัง

                ตอนนี้อินโดนีเซียกำลังส่งเสริมให้ต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเขาอย่างเป็นล่ำเป็นสัน ผมเห็นว่าคนไทยที่มีทุนพอ ก็ควรไปซื้อเช่นกัน ประเทศนี้มีความมั่นคงทางการเมือง ประธานาธิบดีก็มาจากการเลือกตั้งโดยตรง และขณะนี้มีคนจากต่างประเทศไปลงทุน (Foreign Direct Investment หรือ FDI) มากมาย โดยในปี 2553 อินโดนีเซียมีมูลค่า FDI เพียง 13.8 พันล้านเหรียญสหรัฐ น้อยกว่าไทยที่ 14.7 พันล้านเหรียญสหรัฐ แต่นับจากไทยมีความไม่สงบในปี 2553 และรัฐประหารในปี 2557 FDI ของไทยก็ตกเหลือแค่ 9.1 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะที่ FDI ของอินโดนีเซียเพิ่มเป็น 23.1 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือมากกว่าไทยถึง 2 เท่าตัวกว่าๆ แล้ว (UNTAD https://bit.ly/2EnOpr1 หน้า 5)

                อย่างไรก็ตามการซื้อบ้านในอินโดนีเซียนั้น เขาไม่ได้ "ขายชาติ" เขาทำอย่างชาญฉลาดและทำเพื่อประชาชนเจ้าของแผ่นดินเป็นสำคัญ กล่าวคือ

                1. เขาเน้นขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างประเทศที่มาอยู่อาศัยในอินโดนีเซีย หรือเรียกว่า Permanent Residents ไม่ใช่แค่ "แร้งลง" สักแต่มาซื้อเก็งกำไรเท่านั้น  การไม่เปิดโอกาสให้ "แร้งลง" ก็เพื่อป้องกันไม่ให้ที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นของอินโดนีเซีย มีราคาถีบตัวสูงขึ้นจนประชาชนไม่สามารถหาซื้อได้ หรืออาจต้องชอกช้ำใจซื้อสินค้าราคาแพงต่อจากชาวต่างชาติอีกต่อหนึ่งในอนาคตได้  โดย Permanent Resident ต้องไม่ออกไปนอกประเทศอินโดนีเซียเกินกว่า 365 วัน

                2. ที่ว่าต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้นั้น หมายเฉพาะถึงสิทธิใช้สอย หรือ Right to Use ไม่ใช่การเป็นเจ้าของซื้อขายขาดแบบชั่วกัลปาวสาน ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบหรืออาคารชุดก็ตามที อย่างไรก็ตามในกรณีที่ชาวต่างชาติขายต่อให้คนอินโดนีเซีย คนอินโดนีเซียนั้นก็จะได้สิทธิเป็นเจ้าของ แต่เขาไม่ให้ต่างชาติถือครองเป็นเจ้าของแท้ๆ เท่านั้น

                3. เขามีการกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อได้ เช่น ในกรุงจาการ์ตา ต่างชาติ (ที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง) จะซื้อได้ต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 667,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 22 ล้านบาทสำหรับบ้านแนวราบ ส่วนห้องชุดพักอาศัย ต้องมีราคาไม่น้อยกว่า 200,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 6,600,000 บาท ไม่ใช่ที่ให้ซื้อได้โดยไม่จำกัด ซึ่งจะทำให้ประชาชนเดือดร้อนแสนสาหัสในอนาคต เพราะ "แร้ง" ต่างชาติมาลงทุนซื้อทรัพย์แล้วปล่อยของขายต่อให้คนไทย เพื่อทำกำไรในภายหลัง

                4. ยังมีการจำกัดว่าขนาดบ้านแนวราบที่จะซื้อนั้นต้องมีขนาดที่ดินไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร หรือ หรือ 500 ตารางวา สำหรับคนๆ หนึ่งหรือครอบครัวหนึ่งๆ และเชื่อแน่ว่าที่อินโดนีเซีย คงไม่มี "ศรีธนญชัย" ที่มาตีความว่าคนหนึ่งซื้อได้ 1 หลัง เลยให้ลูก 2 คนซื้อ 1 หลัง ภริยาอีก 1 คนซื้ออีก 1 หลัง ตนเอง อีก 1 หลัง รวมซื้อได้ 4 หลังติดต่อกันกลายเป็น "อาณาจักร" ไปเลย เจ้าหน้าที่ของอินโดนีเซียคงไม่ (แกล้ง) โง่ และคงไม่ยอมอย่างแน่นอน

                5. สำหรับภาษีนั้น ผู้ซื้อชาวต่างประเทศ ต้องเสียภาษีสินค้าหรู (Super Luxury Tax) 5%-20% จากมูลค่าที่เกินปกติ นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม 10% และจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างต่อเนื่อง กรณีนี้แตกต่างจากไทยเรา คือ กรณีพื้นที่ EEC ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเสียภาษีสักบาท! ภาษีมูลค่าเพิ่มก็ไม่มี ภาษีสินค้าหรูก็ไม่มี ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของไทย ก็กำหนดไว้สูงถึง 50 ล้านบาท (ตามราคาประเมินราชการที่มักต่ำกว่าราคาตลาด) จึงเท่ากับต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยโดยไทยเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

                เราคงทราบกันดีว่าในอินโดนีเซียนั้น ต่างชาติไปเยี่ยมเยียนเกาะบาหลีมากกว่ากรุงจาการ์ตา คล้ายๆ กับกัมพูชาที่คนไปเสียมเรียบมากว่าไปกรุงพนมเปญนั่นเอง และตอนนี้อินโดนีเซียกำลังสร้างบาหลีอีก 10 แห่ง เพื่อจูงใจให้คนไปเที่ยว ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามกฎเกณฑ์ข้างต้น ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าการท่องเที่ยวของอินโดนีเซียคงจะเติบโตอีกมากในอนาคตเป็นแน่แท้ และคงจะเป็นคู่แข่งสำคัญของไทยเรา

                ผมเคยไปประเมินค่าทรัพย์สินที่เกาะลอมบอก ซึ่งได้รับการหมายมั่นปั้นมือให้เป็น "บาหลี 2" มาก่อนยุทธศาสตร์ "10 บาหลี" เสียอีก ที่เมืองหมะทารัม (Mataram) ซึ่งเป็นเมืองหลวงของเกาะลอมบอก ก็มีชาวต่างชาติไปเที่ยวกันมาก โดยเฉพาะรีสอร์ตตามชายหาด นักลงทุนมากหลายต้องการไปซื้อที่ดินเพื่อการสร้างรีสอร์ต และถึงแม้ว่าจะมีข่าวว่าเกาะนี้มีแผ่นดินไหวหลายหนในปีนี้ แต่ก็ยังมีคนไปท่องเที่ยวอยู่เสมอ

                อีกพื้นที่หนึ่งที่จะมีการลงทุนกันมากก็คือบริเวณเกาะทางทิศเหนือของกรุงจาการ์ตาซึ่งเรียกว่า the Thousand Islands คือมีหมู่เกาะเล็ก ๆ นับจำนวนมาก (แต่ไม่ถึง 1,000 เกาะตามชื่อเรียก) อยู่ในทะเลทางทิศเหนือของกรุงจาการ์ตา ผมก็เคยไปสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่นั่น ผลปรากฏว่าแต่เดิมบนเกาะแห่งหนึ่งเคยเปิดเป็นกาสิโน ไม่แน่ว่าในอนาคตอาจมีการพิจารณาเปิดกาสิโนขึ้นมาอีก ทั้งนี้การเดินทางอาจใช้เรือยอร์ช หรือเครื่องบินเล็กก็ได้ ใช้เวลาเดินทางโดยเรือไม่เกิน 1 ชั่วโมง

                ในการประชุมครั้งนี้ ผมยังได้ไปบรรยายเรื่องการพัฒนาเมืองโดยใช้ชุมชนแออัดกลางเมือง ซึ่งมีอยู่มากมายใจกลางกรุง  แนวทางที่ผมเสนอและเคยเสนอให้กับธนาคารโลกในคราวที่ผมได้รับเชิญให้ไปเป็นที่ปรึกษาที่นั่น ก็คือ การทำให้ชุมชนแออัดมีความหนาแน่น (High Density) แต่เลิกแออัด (Overcrowdedness) โดยสร้างเป็นอาคารชุดความสูงปานกลาง เพื่อให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ และเปิดโอกาสให้นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์หรือเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางได้อีกจำนวนมหาศาล ท่านใดสนใจดูได้ที่ศูนย์ข้อมูลธนาคารโลกตาม link นี้ https://bit.ly/2QHnLiH

                อินโดนีเซียและหลายชาติกำลังขับเคลื่อนไปข้างหน้า และอาจแซงหน้าเราในไทยช้า เมื่อ 10 ปีก่อน คนอินโดนีเซียมีรายได้แค่ 50% ของไทย เดี๋ยวนี้ประมาณ 70% ของไทย ในอนาคตอันใกล้อาจเท่าไทยแล้ว เราต้องไม่อยู่นิ่ง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,205 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved