รู้แล้วๆ ทำไม 'บ้านล้านหลัง' จึงสร้างคอนโด 9 แสนได้
  AREA แถลง ฉบับที่ 16/2562: วันศุกร์ที่ 11 มกราคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตามที่มีข่าวว่ามีโครงการอาคารชุดภาคเอกชนเข้าร่วมโครงการ "บ้านล้านหลัง" และสามารถขายได้ในราคา 9 แสนบาทเท่านั้น เขาทำได้อย่างไร จะทำได้มากไหม

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำข้อมูลโครงการเดิมที่นำมาแปลงเป็น.โครงการ "บ้านล้านหลัง" โครงการหนึ่ง ซึ่งข้อมูลโครงการนี้ประกอบด้วยภาพถ่าย ใบราคาขายในปี 2538 หรือเมื่อ 24 ปีที่แล้ว ตลอดจนภาพถ่ายของอาคารที่ยังสร้างค้างไว้ 24 ปี ก่อนจะแปลงเป็นโครงการ "บ้านล้านหลัง"

            กรณีการนำโครงการเก่ามาพัฒนาใหม่นี้ถือเป็นข้อยกเว้น เพราะมีการซื้อโครงการร้างมา "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" ขายใหม่ จึงทำให้ขายห้องชุดในาคาถูกได้ แต่ถ้าสร้างใหม่ในขณะนี้ย่อมไม่สามารถทำได้แน่นอน ดังนั้นเราจะ "ฝัน" ว่าจะสร้างบ้านราคาถูกๆ ให้กับประชาชนทั่วไปได้ จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้  การสร้างบ้านราคาถูกได้ ก็คงเป็นแค่จำนวนหนึ่งเท่านั้น แต่ไม่สามารถสร้างได้ปริมาณมาก ๆ ได้

            โครงการที่มา "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" หรือ "ปัดฝุ่น" ก็คือโครงการ "เจ้าซัน" โครงการนี้เคยขาย ณ ราคาต่ำสุด 254,000 บาทต่อหน่วย  ถ้าคิด ณ อัตราเงินเฟ้อ 4% เป็นเวลา 24 ปี ก็จะเป็นเงินหน่วยละเพียง 651,079 บาทเท่านั้น แต่ถ้าคิด ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ขณะนี้ก็น่าจะมีราคา  819,175 บาท ซึ่งก็ยังถูกกว่าราคาขายที่ประมาณ 9 แสนบาทอยู่ดี

            ตึกร้างที่สร้างค้างไว้แล้วสร้างไม่เสร็จ ก็คงมีอยู่จำนวนหนึ่งเท่านั้น กรณีนี้จึงถือเป็นข้อยกเว้น หรืออาจถือได้ว่าข้อยกเว้นไม่ใช่สรณะ คงไม่มีบ้านร้างมากมายพอที่จนำไปสร้างขายใหม่ในราคาถูกได้ การบิดเบือนตลาดอาจทำได้ระยะหนึ่ง จำนวนหนึ่ง แต่ทำไม่ได้ทั้งหมด ผู้ที่สามารถซื้อบ้านราคาถูกไปได้ ก็ได้แค่จำนวนเดียว ไม่ได้กับประชาชนส่วนใหญ่ และยังสร้างความเหลื่อมล้ำอยู่ดี

            บางท่านอาจตั้งข้อสังเกตว่าอาคารที่สร้างค้างไว้ถึง 20 ปี (เปิดขาย 24 ปีก่อน คาดว่าตัวโครงสร้างได้สร้างเสร็จมาแล้ว 20 ปี) จะนับอายุของอาคารอย่างไร ในที่นี้เมื่อก่อสร้างเสร็จทั้ง 100% จึงเริ่มนับอายุ และคาดว่าอาคารจะสามารถอยุ่ได้อีกนานนับร้อยปี  อย่างไรก็ตามตัวโครงสร้างน่านะมีราคาประมาณ 40%-45% ส่วนใหญ่ที่เหลือ ยังต้องมีการเพิ่มงานสถาปัตยกรรม และงานระบบประกอบอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา ลิฟท์ และอื่นๆ

            โปรดสังวร

 

 

 

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,090 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved