การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2561
  AREA แถลง ฉบับที่ 96/2562: วันพุธที่ 27 กุมภาพันธ์ 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ปี 2561 ราคาที่ดินกระโดดพรวดขึ้นถึง 7.9% ทั้งที่เศรษฐกิจไม่ดี ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นจำนวนมากในขณะนี้ ประกอบกับอุปทานที่ดินมีจำกัด เนื่องจากความหย่อนยานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ได้เปิดเผยผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2561 ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา โดยมีรายละเอียดดังนี้:

            1. ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 7.9% ในช่วงปี 2560-2561 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้สำรวจจากแปลงสำคัญ 324 แปลงกระจายทั่วไป

            2. โดยปรับตัวสูงสุดในช่วงปี 2546-2548 จากนั้นค่อยๆ เพิ่มในอัตราที่ลดลงดังกล่าว ปรับตัวในอัตราเพิ่มในปี 2553-2561 ปี 2561 -ปัจจุบัน เริ่มมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น

            3. ในรอบ 19 ปี (ปี 2541-2561) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ ในเขตชั้นใน 266.2% เขตชั้นนอก 106.7% - 132.9% (เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเมือง 158.2% หรือปีละ 8.32%) โดยในศูนย์ธุรกิจปรับตัวสูงสุด 266.2% (ปีละ 13.3%)

            4. ในรอบ 19 ปี (ปี 2541-2561) ทำเลที่ปรับตัวน้อย คือ บริเวณเขตชั้นนอก โดยเฉพาะด้านทิศตะวันออก ของเมืองเฉลี่ย 90.8% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นบริเวณเขตพื้นที่สีเขียว

            5.  ในรอบ 5 ปี (ปี 2556-61) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ เขตชั้นใน 39.7% เขตชั้นกลาง 35.5-35.6% เขตชั้นนอก 17.7-30.3% (เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเมือง 28.5%) โดยในศูนย์ธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงสุด 39.7% (เฉลี่ยปีละ 7.9%)

            6. ปีล่าสุด 2561 ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 7.9% โดย      

กรุงเทพฯ ชั้นนอก ด้านเหนือ +8.4%
ด้านตะวันออก +9.9%
ด้านตะวันตก +10.3%
ด้านใต้ +8.9%
กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ +13.5% 
ฝั่งธนบุรี +12.5%
กรุงเทพฯ ชั้นใน ศูนย์ธุรกิจ (Central Business District CBD) +11.5%
แนวรถไฟฟ้า  บีทีเอส โดยรวม +9.9%
ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง +11.6%
ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า +11.7%
ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ +9.6%
MRT  +9.1%
แอร์พอร์ต ลิงก์ +6.5%
สายสีม่วง  บางซื่อ-บางใหญ่ +10.1%
สายสีแดง  บางซื่อ-ตลิ่งชัน +3.3%
สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ +16.2% 
หัวลำโพง-บางแค +11.3%

            7. สำหรับราคาที่ดินแปลงที่แพงที่สุดคือบริเวณสยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตารางวาละ 2.5 ล้านบาท ซึ่งหากนำธนบัตรใบละ 1,000 บาท (ขนาด 7.2*16.2 เซ็นติเมตร) มาวางบนที่ดิน 1 ตารางวา ก็ต้องวางธนบัตรดังกล่าวถึง 7.29 ชั้น จึงจะเท่ากับค่าของที่ดินในราคานี้ แสดงให้เห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาสูงมาก ถ้าเป็นในกรณีทองคำ ที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท เท่ากับทองคำหนักถึง 125 บาท หรือเท่ากับทองคำ 1.9 กิโลกรัมเลยทีเดียว

            8. อันที่จริงราคาที่ดินที่แพงที่สุดนั้น หากนับจากบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า จะพบว่า ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา มีราคาประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวาเท่ากัน ทั้งนี้เพราะตามบริเวณรถไฟฟ้า BTS ช่วงนี้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั้งที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมอย่างเข้มข้นที่สุด สูงกว่าบริเวณที่เคยมีราคาสูงสุดเดิม เช่น สีลม ซึ่งมีรถไฟฟ้าเส้นเดียวผ่านช่วงหนึ่งของถนน และเยาวราช (China Town) ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีรถไฟฟ้าผ่านเลย ทำให้ราคาที่ดินที่แต่เดิมเคยสูงสุดในประเทศไทย กลับไม่ติดอันดับต้นๆ ในปัจจุบัน

            9. แปลงที่ดินที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดก็คือ บริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งปัจจุบันมีราคาตารางวาละ 280,000 บาทแล้ว ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นถึง 27.3% ในห้วงเวลาเพียง 1 ปี ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม และมีกิจกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้น

            10. สำหรับที่ดินที่ราคาไม่ขึ้นเลยได้แก่ บริเวณถนนเลียบคลองระพีพัฒน์ ราคาตารางวาละ 8,000 บาท ถนนติวานนท์-บางกระดี่ ตารางวาละ 38,000 บาท และถนนบางพูน-ปทุมธานี ตารางวาละ 35,000 บาท โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงเพราะไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่ๆ ใดๆ

            อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มมากขึ้น แต่ในกรณีที่ดินที่ไม่มีสถานีรถไฟฟ้า การเพิ่มขึ้นย่อมน้อยกว่ามาก ยิ่งกว่านั้น ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะคอย "จี้ก้น" ให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาขายหรือนำมาพัฒนาก็ไม่เป็นจริง เพราะยังเอื้อต่อการเก็บที่ดินไว้เก็งกำไร ทำให้ตลาดที่ดินมีจำกัด และทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเร็วมาก เป็นผลเสียต่อส่วนรวม


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,936 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved