ประเทศไหนน่าไปลงทุนอสังหาฯ ที่สุด
  AREA แถลง ฉบับที่ 109/2562: วันพุธที่ 06 มีนาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ผมเห็นต่างชาติมาลงทุนอสังหาฯ ไทยกันโครมๆ ทำให้นึกเสียดายโอกาสที่ไทยจะไปลงทุนในต่างประเทศบ้าง  ในฐานะที่ผมไปต่างประเทศถึง 122 วันในปี 2561 ผมฟันธงไปว่าที่ไหนกันแน่ที่ไทยน่าลงทุน

            ทุกวันนี้บริษัทพัฒนาที่ดินสิงคโปร์ มาเลเซีย มาลงทุนพัฒนาที่ดินในไทยกันอย่างเป็นล่ำเป็นสัน ไม่เท่านั้น แม้แต่นักลงทุนกัมพูชา เนปาล เมียนมา ลาว เวียดนามก็ยังมาซื้อทรัพย์สินในไทยกันมากมาย  แต่บริษัทไทยไปต่างประเทศน้อยมาก  ผมเคยพาบริษัทมหาชนหลายแห่งไปนอก  ผมเคยเรียนคุณทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธาน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ว่า หากท่านไปปักหลักปักฐานที่อินโดนีเซีย ผมเชื่อว่าภายในเวลาสิบกว่าปี "พฤกษา" ที่นั่นอาจใหญ่กว่า "พฤกษา" ในไทย เพราะตลาดที่นั่นใหญ่กว่าไทยมาก ประชากรก็มากกว่าไทย 3.5 เท่า

            การไปลงทุนพัฒนาที่ดินในต่างประเทศนั้น ส่งผลดีอย่างน้อย 3 ประการคือ ประการแรกเป็นการกระจายความเสี่ยง  ประการที่สองเป็นการแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจที่ขยายตัวอย่างไม่สิ้นสุด ไม่จำกัดเฉพาะในตลาดที่จำกัดในประเทศ และประการที่สามเป็นการสร้างแบรนด์ ว่าเราไม่ใช่แบรนด์ท้องถิ่น เรายังเป็นแบรนด์ระดับภูมิภาคหรือระดับสากลไปแล้ว

            ประเทศที่คนสนใจไปซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุด ในสายตาชาวโลกก็คือ สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย แคนาดา และยุโรปหลายประเทศ (ยกเว้นช่วงหลังมาที่คนจีนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะประเภทห้องชุดมากที่สุดในโลก)  ทั้งนี้เพราะประเทศเหล่านี้มีอนาคตที่ดี มีความมั่นคงทางการเมือง และคนมักส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อ แต่โดยพื้นฐานแล้ว ประเทศเหล่านี้มีความเข้มงวดด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้  ดังนั้นคนไทยที่ถูกนายหน้าข้ามชาติแนะนำให้ไปซื้อห้องชุดในกรุงลอนดอนจึงเดือนร้อนใจมาก  แต่ถ้ามองในระยะยาวก็ยังคุ้ม

            แต่ในระยะหลัง ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ พยายามจำกัดไม่ให้คนไปซื้อเพื่อการเก็งกำไร ซื้อได้เฉพาะพวกที่มีถิ่นพำนักอยู่ในประเทศของเขา (Permanent Residents) โดยเฉพาะออสเตรเลียให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบ้านมือหนึ่ง  ห้ามซื้อบ้านมือสองเพราะจะทำให้ราคาบ้านแพงขึ้นจนคนท้องถิ่นเดือดร้อน  ส่วนนิวซีแลนด์ห้ามขาดเลย ไม่ว่าบ้านมือหนึ่งหรือสอง ยกเว้นเฉพาะชาวออสเตรเลียและชาวสิงคโปร์ เป็นต้น

            หลายประเทศนิยมไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ หรือคนจีนก็ชอบไปซื้อทั้งที่สิงคโปร์และฮ่องกง แต่ราคาบ้านที่นั่นแพงกว่าในไทยมาก อย่างน้อยก็เกือบ 20 ล้านบาทไทย หลายคนก็ซื้อไม่ไหว  ยิ่งกว่านั้น เขายังมีการตั้ง "กำแพงภาษี" โดยสิงคโปร์คิดภาษีซื้อที่ 20%-25%  ส่วนฮ่องกงคิดภาษีซื้อถึง 30% นี่คงเป็นสาเหตุที่ทำให้คนจีนหันมา "ยึดหัวหาด" ซื้อบ้านในประเทศไทยมากขึ้นจนกลายเป็นอันดับหนึ่งไปเลย

            ประเทศพัฒนาแล้วที่คนไทยเราอาจมองข้ามไปบ้างก็เช่น ญี่ปุ่น  ผมไปเยี่ยมเยือนมาตั้งแต่ปี 2529 ในสมัยที่ราคาที่ดินในกรุงโตเกียวเฟื่องสุดขีด  แต่ในปัจจุบัน ราคาบ้านวันนี้ยังพอ ๆ กับเมื่อ 15 ปีก่อน  ทั้งนี้เพราะเคยตกต่ำมาก่อนแต่ตอนนี้เริ่มฟื้นตัว  ประเทศอย่างเกาหลีใต้ และไต้หวัน ก็มีความสงบสุขแบบเดียวกับญี่ปุ่น  แต่คนไทยเราอาจกลัวสารพัด ทั้งนิวเคลียร์ สงคราม แผ่นดินไหว สึนามิ ฯลฯ  แต่คนญี่ปุ่นนั้นคงไม่มีความคิดที่จะย้ายไปอยู่ประเทศอื่นเยี่ยงชาวยุโรป  เขามีความสุขเล็กๆ ในประเทศเล็กๆ ที่สงบสุขของพวกเขา

            การซื้อทรัพย์ในประเทศที่มั่นคง พัฒนาแล้วทั้งหลายนั้น มีความเสี่ยงต่ำ ดังนั้นผลตอบแทนก็ต่ำ (Low Risk, Low Return) ผิดกับในประเทศไทยที่ความเสี่ยงสูงกว่า ผลตอบแทนก็จะมากตามไปด้วย (Higher Risk, Higher Return)  แต่ในระยะยาว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคุ้มค่า  แม้แต่ในญี่ปุ่นราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแม้จะไม่หวือหวาเช่นไทย  ถ้าใครมีเงินเย็นๆ การซื้อบ้านไว้ในภูมิภาคเอเซียตะวันออก ก็เป็นการลงทุนที่น่าสนใจเช่นกัน

            ประเทศที่ไทยเราน่าจะไปลงทุนมากที่สุดควรเป็นประเทศไทย  ผมขอตอบจากประสบการณ์ไปสำรวจวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในมหานครต่างๆ ทั่วอาเซียน โดยผลสำรวจของผมมีความครอบคลุมมากที่สุด ผมก็พบว่าอันดับหนึ่งน่าจะเป็นอินโดนีเซีย เพราะฐานประชากรใหญ่กว่าเรา 3.5 เท่า  ประเทศนี้แม้จะจนกว่าไทยคือมีรายได้ประชาชาติต่อหัวแค่ 75% ของไทย  แต่ก็เติบโดอย่างรวดเร็ว  มีเมืองที่มีประชากรเกินล้านประมาณ 15 เมือง  ไม่ใช่แบบไทยที่มีเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นหลัก

            อันที่จริงเราควรไปพัฒนาที่ประเทศมาเลเซียด้วยเพราะรายได้ต่อหัวของเขาสูงกว่าไทยถึง 70%  กำลังซื้อดีกว่าคนไทยเสียอีก  แต่โอกาสจำกัดเพราะประเทศนี้ไม่ค่อยเปิดมากนัก  เขาให้สิทธิพิเศษแก่พวก "ภูมิบุตร" (คนมุสลิมที่เป็นคนมาเลย์) เหนือคนมาเลเซียเชื้อสายจีนและอินเดีย  เขายังมีเรื่องศาสนาเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย  ดังนั้นโอกาสที่จะไปพัฒนาที่ดินในประเทศนี้จึงข้ามไปเลย  ส่วนสิงคโปร์ก็เป็นประเทศเล็กๆ

            ประเทศที่ควรไปเป็นอันดับที่สองก็คือ ฟิลิปปินส์  แบบบ้านของไทยสวยแบบ "กินขาด" บ้านทั้งแนวราบและแนวสูง  ฟิลิปปินส์ก็ค่อนข้างเปิดเมื่อเทียบกับมาเลเซีย  เศรษฐกิจก็ดีวันดีคืนเช่นกัน  และยังมีเมืองที่มีประชากรเกินล้านเกือบสิบเมือง  ความกลัวเรื่องแผ่นดินไหว ภูเขาไฟระเบิด ก็ไม่ต้องห่วงเพราะเขาอยู่กันจนคุ้นชิน  ส่วนเรื่องความไม่สงบภายในประเทศ ก็คลี่คลายไปมาก  ที่รุนแรงกว่าอยู่ที่ประเทศไทยต่างหาก!

            ประเทศใกล้ๆ แค่ปลายจมูกที่หลายคนมองข้ามก็คือกัมพูชา ซึ่งผมจัดอันดับไว้เป็นอันดับที่ 3 ประเทศนี้ใกล้แค่เอื้อม  เขานิยมชมชอบในประเทศไทยของเรามาก  คล้ายประเทศลาว ประชาชนลาวและกัมพูชาก็ชอบคนไทยและประเทศไทย  (แต่ระดับข้าราชการอาจเอาใจไปทางเวียดนามมากกว่า)  ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสารพัดประเภท รวมทั้งพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์มีโอกาสอีกมากในประเทศนี้  แต่เราไม่ควรไปลาวเพราะมีประชากรน้อยมาก  ส่วนที่เมียนมาก็เปิดน้อยกว่ากัมพูชา

            ขอแถมอนุทวีปสักนิด  ปกติเราไม่เคยทราบว่าตลาดอาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยระดับบนหรืออย่างน้อยก็ระดับปานกลางค่อนข้างสูง  การสร้างห้องชุดราคาถูกยังมีน้อยมาก โดยเฉพาะห้องชุดขนาดเล็กประมาณ 30 ตารางเมตร ไม่มีเลย  ส่วนมากมักมีขนาด 100 ตารางเมตร  ถ้าเราสร้างห้องชุดขนาดเล็กสำหรับพนักงานราชการและเอกชนและนักศึกษาที่เข้ามาศึกษาในเมือง  รับรองว่าขายได้กระฉูดแน่นอน

            ไว้มีโอกาสจะมาแจกแจงไปถึงอาฟริกาและยุโรปตะวันออกว่าจะไปเจาะประเทศไหนดี แต่ขณะนี้พูดได้คำเดียวว่า เราไม่ไปนอก ไม่ได้แล้ว

 

ที่มาภาพ : http://bit.ly/2tRAC4R​

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,883 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved