ญี่ปุ่นในมุมที่คุณไม่รู้
  AREA แถลง ฉบับที่ 143/2562: วันพุธที่ 20 มีนาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            แม้เราจะคุ้นเคยกับคนญี่ปุ่น แต่อาจมีหลายมุมที่เราอาจไม่รู้จักญี่ปุ่นดี เราจะไปลงทุนที่นั่นหรือร่วมกับพันธมิตรชาวญี่ปุ่น ก็ควรเข้าใจเรื่องราวที่น่ารู้ของญี่ปุ่น

            ผมมีพันธมิตรทางธุรกิจเป็นชาวญี่ปุ่นมาช้านาน พาคณะบุคคลไปดูงานปีละหลายครั้ง เคยไปสอนหนังสือในมหาวิทยาลัยในกรุงโตเกียวตั้งแต่ปี 2529 และยังเคยส่งคณะไปประเมินค่าทรัพย์สินถึงเกาะฮอกไกโด ในวันนี้จึงขอแบ่งปันประสบการณ์ที่พึงรู้เกี่ยวกับญี่ปุ่น ผมเชื่อว่ามุมมองเหล่านี้ เราจะได้ประโยชน์ตามสมควร

            ในญี่ปุ่นมีบริษัทพัฒนาที่ดิน 4 แห่ง ครองส่วนแบ่งตลาดอาคารชุดถึง 30% ในกรุงโตเกียวได้แก่ บริษัท Mitsui  Sumitomo Mitsubishi และ Nomura  กรณีนี้แสดงถึงอิทธิพลของบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดสังหาริมทรัพย์  อย่างไรก็ตามในกรณีบ้านแนวรายไม่มีบริษัทใดครองส่วนแบ่งตลาดเด่นชัด  ตลาดยังเป็นของรายย่อย

            ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่คนต่างชาติควรไปซื้อบ้านหรือไม่ ประเทศนี้มีความสงบสุข เป็นระเบียบเรียบร้อย มลพิษน้อย แม้จะมีภัยธรรมชาติเช่นแผ่นดินไหวหรือสึนามิก็ไม่ใช่เรื่องใหญ่ เพราะชาวญี่ปุ่นเองก็ไม่อพยพหนี จึงถือว่าญี่ปุ่นน่าอยู่อาศัย  แต่ในอีกแง่หนึ่งคนญี่ปุ่นไม่ค่อยใช้ภาษาอังกฤษ ป้ายต่างๆ ก็มักใช้ภาษาญี่ปุ่น จึงสื่อสารกับคนต่างชาติได้ยาก และอาจเป็นอุปสรรคในการอยู่อาศัยบ้าง  อีกอย่างหนึ่งกรณีทรัพย์สินที่ขายให้กับคนต่างชาติบอกขายในราคาสูงกว่าราคาที่ขายแก่คนท้องถิ่น

            ในกรุงโตเกียว มีย่านที่คนต่างชาติมาขายแรงงานโดยเป็นชาวจีน ชาวเคอร์ช ชาวปากีสถาน รวมกันประมาณ 5,000 คน เนื่องจากแรงงานภายในประเทศหาได้ยาก แม้จะพยายามใช้คนท้องถิ่นที่เป็นผู้สูงวัยแล้วก็ตาม คนต่างชาติเหล่านี้บ้างก็มาศึกษาในญี่ปุ่นแล้วพยายามอยู่ยาวเพื่อหางานทำ อย่างไรก็ตามย่านที่อยู่อาศัยของคนเกล้านี้ ได้แก่ Warabe Kawaguchi และ Saitama จะมีสัดส่วนคนญี่ปุ่นน้อยกว่า เพราะคนญี่ปุ่นไม่อยากอยู่ร่วมกับคนต่างชาติ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในย่านนั้นลดลง พวกเรานี้มีส่วนในการก่ออาชญากรรมในญี่ปุ่นด้วย

 

            สำหรับบริเวณที่เกิดสึนามิ และการแผ่รังสีที่เกิดผลจากโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ระเบิดเมื่อปี 2554 ปรากฏว่า

            1. บริเวณโดยรอบวัดไฟฟ้ายังไม่เปิดให้ผู้คนเข้าพักอาศัยรวมทั้งแนวแผ่รังสี ซึ่งแม้จะลดความเข้มข้นลงตามกาลเวลา แต่ประชาชนชาวญี่ปุ่นก็ยังไม่เข้าไปอยู่อาศัยมากนัก

            2. บริเวณที่เกิดสึนามิโดยมีผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนมาก ประชาชนก็ไม่นิยมกลับไปอยู่อาศัยนัก ประกอบกับประชากรผู้สูงวัยมีมากขึ้นจึงยิ่งทำให้บริเวณเหล่านั้นถูกทิ้งร้างไว้เป็นจำนวนมาก

            3. บริเวณที่ไม่ได้รับผลกระทบใดอยู่ใกล้ชายฝั่ง ก็กลับมีประชาชนย้ายเข้าไปอยู่เพิ่มมากขึ้นทำให้ราคาบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้นตามลำดับ

 

            ต่อปัญหาประชากรสูงวัย ปรากฏว่ามีที่อยู่อาศัยจำนวนมากถูกทิ้งร้าง เมื่อประชากรสูงวัยเสียชีวิตลง บุตรหลานก็ไม่นิยมกลับไปอยู่หรือใช้บ้านเหล่านั้น  โดยที่ประชากรญี่ปุ่นลดลงอย่างต่อเนื่องจึงทำให้มีบ้านร้างเพิ่มขึ้นทุกปี  ปัญหานี้จึงทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้น ทั้งนี้เป็นเพราะโครงสร้างราคาของค่าก่อสร้างบ้านแพงมาก

            บ้านหลังหนึ่งราคา 20 ล้านเยน เป็นตัวบ้าน 15 ล้านเยน และเป็นตัวที่ดิน 5 ล้านเยน  ในกรณีหรือถอนอาคารเก่าจะมีค่าหรือถอนประมาณ 2 ล้านบาท (15,000 เยนต่อตารางเมตร) หรือเกือบเท่ากับครึ่งหนึ่งของค่าที่ดิน  เจ้าของบ้านจึงปล่อยทิ้งร้างไว้เช่นนั้นโดยไม่ใช้ประโยชน์  ยังปรากฏว่าราคาบ้านในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาแทบไม่เปลี่ยนแปลง จึงขาดแรงจูงใจในการสร้างบ้านใหม่ในที่ดินเดิมซึ่งอาจมีระบบสาธารณูปโภคไม่ดีนัก

            ประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจก็คือมีความเป็นไปได้เพียงใดในการนำประชากรผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่น เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยเช่นเดียวกับกรณีผู้สูงวัยชาวตะวันตก  ที่ผ่านมาก็มีความพยายามดำเนินการหลายโครงการในประเทศไทย  แต่ข้อนี้ค่อนข้างยาก   เพราะผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่นไม่ชอบการให้ออกไปใช้ชีวิตอยู่นอกประเทศ  ไม่ชอบปรับตัวเช่นชาวตะวันตก  และคุ้นชินกับสังคมแบบญี่ปุ่นมากกว่า

            เป็นไปไม่ได้ที่จะหวังว่าชาวญี่ปุ่นเป็นผู้มีรายได้สูงหรือคนสูงวัยย้ายออกจากประเทศเพราะภัยธรรมชาติ (สึนามิ แผ่นดินไหว) หรือมลพิษในอดีตในสมัยอุตสาหกรรมหนักเมื่อ 40 ปีก่อน  อันที่จริงญี่ปุ่นยังมีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ที่ยังเปิดใช้อยู่อีกเป็นจำนวนมากถึง 54 แห่ง  แต่เขาก็ไม่หวั่นจนเกิดอาการขี้ขึ้นสมองเหมือนในประเทศไทย  การย้ายถิ่นถึงไม่เกิดขึ้นอย่างที่คาดคิด

            อันที่จริงหากกล่าวได้ว่าความกลัวภัยธรรมชาติจนเกินเหตุของคนไทยเป็นสิ่งที่เกินความจริงไป  ดูอย่างกรณีแผ่นดินไหวที่เชียงรายเมื่อสองสามปีก่อนก็กลายเป็นข่าวใหญ่ หรือกรณีสึนามิที่ภูเก็ตเมื่อปี 2547 ก็เป็นสิ่งที่ไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินแต่อย่างใด  ดังนั้นธรรมชาติจึงเป็นสิ่งที่สามารถจัดการได้  แม้บางครั้งอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินไปจำนวนหนึ่งก็ตาม

            ยิ่งในกรณีน้ำท่วมโลกซึ่งมีเค้าน่าหนักใจในกรณีกรุงเทพมหานคร ที่มีคนกล่าวว่าอาจจะจมทะเลในไม่ช้า  กรณีนี้ก็เป็นแค่ข่าวลือ เพราะหากน้ำจะท่วมโลกจริงป่านนี้ประเทศที่อยู่ติดชายฝั่งทะเลไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ มะนิลา จาการ์ตา หรือเมืองใหญ่ในยุโรป คงต่างพากันสร้างกำแพงกั้นน้ำท่วมกันยกใหญ่แล้ว  ปรากฏว่ากลับมีแต่ประเทศไทยที่ถูกปลุกปั่นให้ตกใจเท่านั้น

            ในด้านนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประมาณ 8,000 คน แต่มีนายหน้าประมาณ 1,000,000 คน จากจำนวนประชากรทั้งหมด 127 ล้านคน  ค่านายหน้ามักคิด 3% จากฝั่งคนซื้อ และให้อีก 3% จากฝั่งคนขาย ทำให้ธุรกิจนายหน้าในประเทศญี่ปุ่นเฟื่องฟู  ส่วนค่าจ้างประเมินค่าบ้านหลังหนึ่งเป็นเงินประมาณ 50,000 เยน หรือประมาณ 0.25% ของราคาบ้านเฉลี่ยประมาณ 20 ล้านเยน แต่สำหรับในประเทศไทยค่าบริการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นเพียง 0.1% ของราคาบ้านเท่านั้น

            คิดจะทำธุรกิจ (อสังหาริมทรัพย์) กับชาวญี่ปุ่นรวมถึงพึงมีความเข้าใจต่อคนญี่ปุ่นและประเทศญี่ปุ่นให้ชัดเจน

 

ที่มาภาพ : http://bit.ly/2JoJ6es​

 

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,273 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved