ไม้ยืนต้นคืออสังหาฯ ที่มีค่าได้
  AREA แถลง ฉบับที่ 285/2562: วันอังคารที่ 28 พฤษภาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            บทความวันนี้ขอกระทุ้งเรื่องต้นไม้อีกรอบ ต้นไม้เป็นทรัพยากรสำคัญ มีมูลค่าใช้ในการเป็นหลักประกันได้ตามที่ทางราชการส่งเสริม  แหล่งหนึ่งในการประเมินค่าต้นไม้อย่างเป็นระบบก็คือประเทศนิวซีแลนด์ เรามาศึกษากัน

            ต้นไม้เป็นอสังหาริมทรัพย์ไหม ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่า “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย” (https://bit.ly/2J2HMvX)

            มาตรา 144 ยังระบุว่า “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไปเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น” และ มาตรา 145 ระบุว่า “ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน”

            สถาบันป่าไม้แห่งประเทศนิวซีแลนด์ (New Zealand Institute of Forestry: NZIF: https://bit.ly/2PErIlb) ระบุว่า การประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ คือ กระบวนการในการคำนวณหาค่าใดค่าหนึ่ง ตามหลักเกณฑ์การคำนวณ เพื่อเป็นตัวแทนของราคาตลาดในการขายทรัพยากรนั้นๆ  สำหรับจุดประสงค์ในการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้

การประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ มีความจำเป็นในหลากหลายจุดประสงค์ที่แตกต่างกันทางธุรกิจ (https://bit.ly/2IRo6Mm) ซึ่งหลากหลายกว่าในกรณีประเทศไทย เช่น

            1. การซื้อ-ขาย และการสอบทาน เพื่อกำหนดราคาขายขั้นต่ำ และราคาซื้ออันเป็นที่ยอมรับ ในการเจรจาต่อรองทางธุรกิจ

            2. รายงานงบการเงิน มาตรฐานขั้นต่ำในการเปิดเผยงบการเงิน และการจัดทำรายงานทางการเงิน ตามมาตรฐานการบัญชีของบริษัท

            3. การแบ่งทรัพย์สิน และการโอนกรรมสิทธิ์ มีความจำเป็นจะต้องประเมินมูลค่าของทรัพย์สิน  ณ เวลาที่แบ่งทรัพย์สิน หรือ โอนกรรมสิทธิ์

            4. หลักทรัพย์ประกัน หากทรัพยากรป่าไม้ถูกใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการขอสินเชื่อ ธนาคารจำเป็นต้องมั่นใจได้ว่าราคาประเมินนั้นเพียงพอที่จะใช้ชำระคืนเงินกู้ หากมีเหตุผิดสัญญา

            5. ภาษีอากร การกำหนดราคาประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ที่เหมาะสม มีความจำเป็นในการคำนวณภาษี เมื่อทรัพยากรป่าไม้ถูกขายพร้อมที่ดิน

            6. การประกัน และค่าทดแทน ต้องสะท้อนถึงความไม่สมัครใจของผู้ขาย รวมทั้งแสดงนัยยะ ของการขยายเวลาการยื่นภาษีที่ค้าง

            7. การวางแผนจัดการทรัพยากรป่าไม้ ความสม่ำเสมอเป็นสิ่งสำคัญ ในการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเปรียบเทียบรูปแบบบริหารจัดการ และการลงทุน

            8. หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุน มูลค่าในอนาคตของทรัพยากรป่าไม้ เป็นข้อมูลพื้นฐานในการคาดการณ์ผลตอบแทนในการลงทุนเพราะมีการซื้อ

            ในด้านการสร้างมาตรฐาน  ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ ของสถาบันป่าไม้แห่งประเทศนิวซีแลนด์ (New Zealand Institute of Forestry: NZIF) สมาชิกของ NZIF ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานนี้ในการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ ร่างการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ โดย คณะกรรมการมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระหว่างประเทศ International Valuation Standards Council (IVSC) เป็นร่างที่ถูกออกแบบมาเพื่อกำหนดระเบียบการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ที่เห็นพ้องต้องกันระหว่างประเทศ และสอดคล้องกับมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระหว่างประเทศ

            มาตรฐานของประเทศนิวซีแลนด์ที่ทัดเทียมกับมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ 41 เกษตรกรรม (New Zealand Equivalent to International Accounting Standard 41 Agriculture: NZ IAS41) มาตรฐานนี้ผูกพันภายใต้ข้อบังคับ (ข้อเรียกร้อง) พระราชบัญญัติ ค.ศ. 1989 (Regulations (Disallowances) Act 1989) และใช้กำหนดการบันทึกรายการในสมุดบัญชี รวมถึงการเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางการเกษตร

            ในอนาคตการประเมินค่าต้นไม้ในประเทศไทย ควรให้มีประมวลจรรยาบรรณ โดยตัวอย่างจรรยาบรรณของสถาบันป่าไม้แห่งประเทศนิวซีแลนด์ ได้แก่

            1. ห้ามมิให้สมาชิกประเมิน หรือ รับรองรายงานที่ผิด ไม่ถูกต้อง หรือทำให้เข้าใจผิด

            2. สมาชิกควรปฏิบัติงานด้วยความรอบคอบและความตั้งใจดีเพื่อรักษามาตรฐานสูงสุดในการทำรายงาน และเอกสารอื่น ๆ

            3. เมื่อถูกถามเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ หรือ ความเห็นที่เกี่ยวข้องกับทรัพยากรป่าไม้ สมาชิกมิควรให้ความเห็นที่ไม่ได้ไตร่ตรองอย่างรอบคอบ สมาชิกที่ปรึกษาจะต้องเตรียมพร้อมในการปฏิบัติตามมาตรฐานสูงสุด และนำเสนอหลังจากที่ได้ไตร่ตรองข้อเท็จจริงต่าง ๆ อย่างรอบคอบแล้วเท่านั้น

            ในด้านระเบียบวิธีการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้นั้น การประเมินเพื่อการดำเนินการธุรกิจ จำเป็นต้องใช้ข้อมูลตลาดของการซื้อ-ขายทรัพยากรป่าไม้ในจำนวนที่เหมาะสม ซึ่งมักจะเป็นอุปสรรคในภาคปฏิบัติ เนื่องจากมีข้อมูลการซื้อ-ขายน้อย โดยใช้วิธีคือ

            1. การประเมินราคาต้นทุน ต้นทุนในอดีต ต้นทุนในปัจจุบัน หรือ ต้นทุนทดแทน  การประเมินเพื่อกำหนดราคาต้นทุน จำเป็นต้องใช้ต้นทุนสะสม เพื่อวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน อย่างไรก็ตาม ราคาต้นทุนสูง ไม่ได้ส่งผลให้มูลค่าของทรัพยากรป่าไม้สูงเสมอไปเลิกกิจการและชำระบัญชีกะทันหัน สมมุติฐานที่สำคัญ คือ หมู่ไม้ทั้งหมดสามารถเก็บเกี่ยวได้ในทันทีตาม มูลค่าไม้ยืนต้น ณ เวลาปัจจุบัน แต่เป็นสมมุติฐานที่ไม่สมเหตุสมผลสำหรับป่าในหลายพื้นที่

            2. การประเมินมูลค่าโดยวิธีรายได้ โดยแยกเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) และวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cashflow)  มูลค่าของทรัพย์สินที่คาดหมาย (Estate Based Expectation Value) และมูลค่าของหมู่ไม้ที่คาดหมาย (Stand Based Expectation Value) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าทรัพยากรป่าไม้ที่ใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุด จำเป็นต้องใช้ข้อมูลการคาดการณ์กระแสเปลี่ยนแปลงของทรัพยากรป่าไม้ (woodflows) ต้นทุน กระแสเงินสด และการประยุกต์วิธีคิดลดกระแสเงินสดอิสระ(Discounted Cashflow) ซึ่งมักจะอ้างอิงตามอัตราการคิดลดของการทำธุรกรรมในตลาด

            ในรายงานประเมินค่า สาระที่ควรมีคือการบรรยาย:

            1. ลักษณะของที่ดิน (Land Description) ประกอบด้วยข้อมูล ความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย สิทธิถือครอง ทำเลที่ตั้ง การเข้าถึง ลักษณะทางกายภาพของพื้นที่  คุณสมบัติ และ คุณลักษณะของที่ดิน และหลักเกณฑ์ในการพิจารณา พื้นที่ป่าไม้ ประกอบด้วยข้อบัญญัติในเชิงพื้นที่ (declaration of areas) การวัดขอบเขตพื้นที่ดิน เป็นต้น

            2. ประวัติของหมู่ไม้ (Stand history)  การรายงานประวัติของหมู่ไม้ ประกอบด้วย ชนิด (species) พันธุศาสตร์ และรายละเอียดในการปลูก การตัดแต่ง และ การตัดขยายระยะ  รวมถึงข้อมูลในการวัดผล ได้แก่ ใบรับรองการตัดแต่ง การควบคุมคุณภาพ และรายการทรัพยากรป่าไม้

            3. ตระกูลพันธ์ไม้ (Crop types) กระบวนการรวมกลุ่มหมู่ไม้ (stands) เป็นตระกูลของพันธ์ไม้ (crop types) ประกอบด้วย ตารางผลผลิตและการนำเสนอตระกูลของพันธ์ไม้

            4. การคาดการณ์ผลผลิต (Yield estimation) ควรประกอบด้วยรายละเอียดที่มาของผลผลิต การเติบโตของรายการทรัพยากรป่าไม้ และการแบ่งระดับคุณภาพของผลผลิต

            5. มูลค่าที่ดิน การกำหนดมูลค่าของที่ดินโดยอ้างอิงถึงที่มาของมูลค่า และผลประโยชน์ของตระกูลพันธ์ไม้

ต้นทุน การรับรองต้นทุนตามมาตรฐาน จะต้องมีความครบถ้วน น่าเชื่อถือ และความสอดคล้องกับปัจจัยต่าง ๆ ได้แก่ การบำรุงรักษา

            6. ต้นทุนรายปี ต้นทุนในการเก็บเกี่ยว และ เหตุการณ์ที่มิได้คาดหมายต่าง ๆ

ราคา รายละเอียดที่ใช้ในการประเมิน ได้แก่ ราคาของพืชพันธ์ในแต่ละระดับ แหล่งที่มาของข้อมูล ความผันผวนของตลาด การเปลี่ยนแปลงราคา และผลประโยชน์ของตระกูลพันธ์ไม้ เหตุการณ์ที่มิได้คาดหมายต่างๆ กรณีฉุกเฉิน (Contingencies) ปัจจัยที่ไม่แน่นอนทั้งหมดซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าอย่างมาก จะต้องถูกนำมาพิจารณา

            7. อัตราการคิดลด (Discounted rate) ข้อมูลที่จำเป็นได้แก่ รายละเอียดของอัตราการคิดลด แหล่งที่มา และเหตุผลในการเลือกแหล่งข้อมูล รวมถึงหลักฐานการทำธุรกรรม ภาษี ภาษีในที่นี้ รวมไปถึงการละเว้นการหักภาษีซ้ำซ้อน (tax conventions used) มุมมองของผู้ซื้อ กฎหมายเกี่ยวกับภาษี และการเปิดเผยข้อมูลด้านการสอบบัญชี (disclosure of auditing) (ถ้ามี)

 

 

ตีพิมพ์ครั้งแรกใน กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 19 เมษายน พ.ศ. 2562

http://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/647054

 

ที่มาภาพ : http://bit.ly/2WrbHox


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,300 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved