FAO ประเมินค่าป่าไม้อย่างไร
  AREA แถลง ฉบับที่ 301/2562: วันพุธที่ 05 มิถุนายน 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ที่ประเทศไทยของเราเริ่มกล่าวถึงเรื่องไม้มีค่าเพื่อใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจ เราพึงมาศึกษาว่า FAO ของสหประชาชาติวางหลักการประเมินค่าป่าไม้ไว้อย่างไร

            FAO หรือองค์การอาหารและการเกษตรแห่งสหประชาชาติ (Food and Agriculture Organization) ได้วิเคราะห์เรื่องมูลค่าทางเศรษฐกิจของไม้ไว้อย่างลึกซึ้ง  ผู้เขียนในฐานะที่เคยทำงานโครงการที่ปรึกษาของ FAO จึงขอถ่ายทอดมาให้เป็นประโยชน์ต่อการประเมินค่าไม้มีค่าในไทย ทั้งนี้ในบทความของ FAO เรื่อง Valuing the Forest and its Uses: the Available Techniques and Their Usefulness in Practice” (https://bit.ly/2Zbt1Na) ให้คำอรรถาธิบายที่ดี ที่เป็นสากลในการประเมินค่าทางเศรษฐกิจของป่าไม้

            ในเบื้องต้นนี้เราพึงเข้าใจร่วมกันก่อนว่าป่าไม้ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งในลักษณะที่เป็นธรรมชาติ เช่นเดียวกับที่ดินอื่น เช่น ทุ่งเลี้ยงสัตว์ หนองบึง ต่อเมื่อมีการปรับปรุงสภาพเพื่อการเกษตรกรรม ก็จะมีค่ามากขึ้น เพราะสามารถปลูกพืชหมุนเวียนได้ ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับภาวะตลาด  ถ้าอุปทานล้นตลาดก็อาจทำให้มูลค่าของที่ดินเกษตรลดลงได้ ในขณะเดียวกันหากที่ดินเกษตรสามารถใช้พัฒนาที่อยู่อาศัยได้ มูลค่าก็จะสูงขึ้น จนในที่สุดหากสามารถนำที่ดินมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ก็จะได้มูลค่าสูงสุด โดยไล่ไปตั้งแต่การทำโรงงาน สำนักงานจนถึงศูนย์การค้า

            เมื่อเดือนพฤษภาคม 2561 FAO ก็เพิ่งออกบทความเรื่อง “Making forest concessions more transparent, accountable and pro-poor” (https://bit.ly/2IdJ6IY) กล่าวถึงการทำสัมปทานตัดไม้ในป่า ซึ่งโดยมากหมายถึงป่าปลูก เช่นในเขตป่าอะแมซอน แต่สำหรับป่าไม้ธรรมชาติ เราก็สามารถประเมินค่าได้เช่นกัน ในบทความ “ไม้ในป่าตีค่าอย่างไร” (https://bit.ly/2HXQ3AF) ของผู้เขียนได้ยกตัวอย่างกรณีชายขอบป่าแม่วงก์ที่จะใช้สร้างเขื่อนแม่วงก์ไว้  นอกจากนี้หากเราสามารถขุดล้อมต้นไม้ไปขายได้ มูลค่าก็อาจสูงขึ้นอีก (https://bit.ly/2D7JKY6)

            การประเมินค่าตามคำแนะนำของ FAO เน้นถึง

            1. ถ้ามีราคาตลาด ก็ต้องดูว่าราคานั้นต้องตามความประสงค์จะซื้อ (Willingness to pay) หรือไม่ ไม่ใช่ราคาของผู้จะขายถ่ายเดียว

            2. ถ้ามีราคาตลาด แต่ว่าราคานั้นไม่ต้องตามความประสงค์จะซื้อ ก็ต้องวิเคราะห์ถึง “ราคาเงา” (Shadow price) ที่น่าจะใกล้เคียงราคาตลาดที่สุด

            3. ถ้าไม่มีราคาตลาด แต่มีสิ่งที่ใช้ประมาณการแทนมูลค่าตลาดได้ ก็สามารถวิเคราะห์ “ราคาเงา” ได้

            4. ถ้าไม่มีราคาตลาด และไม่มีสิ่งที่ใช้ประมาณการแทนมูลค่าตลาดได้ ก็อาจใช้วิธีต้นทุนหรืออื่นๆ

 

            โดยนัยนี้เราต้องใช้หลักฐานด้านราคาตลาดเป็นหลัก การวิเคราะห์อื่นเป็นเพียงส่วนประกอบ ราคาตลาดอาจเริ่มจากราคาไม้ดอกต้นหนึ่งหรือหลายต้นแบบขายเหมา ราคาไม้ขุดล้อมต้นหนึ่งเมื่อแรกซื้อ รวมต้นทุนขุดล้อม ต้นทุนขนส่ง ต้นทุนอภิบาลรอผู้ซื้อ ต้นทุนการขนส่งไปปลูกใหม่ และรวมค่าปลูกด้วย เป็นต้น ตลอดจนราคาซุงท่อนหนึ่งตามชนิด ขนาด คุณภาพและความนิยมตามยุคสมัย (https://bit.ly/2UVMvCP) จนกระทั่งมูลค่าป่าทั้งผืนที่จะได้สัมปทานทำไม้เพื่อขายในเชิงพาณิชย์ รวมทั้งรายได้อื่นที่พึงได้จากป่าไม้ เป็นต้น

            ในการประเมินค่าป่าไม้ในเชิงสากล  FAO ให้พิจารณาจากการเปรียบเทียบราคาตลาดโดยตรงจากไม้ในป่า ของป่า และสินค้าและบริการอื่นจากป่านั่นเอง ในสหรัฐอเมริกา ป่าไม้ถึง 58% เป็นของเอกชน (https://usaforests.org) จึงมีการซื้อขาย “ป่า” มีข้อมูลตลาดที่เชื่อถือได้  แต่ในกรณีประเทศไทยยังไม่ถึงเวลา แต่ในอนาคต ตาม พ.ร.บ.สวนป่าฉบับใหม่ เอกชนโดยเฉพาะรายใหญ่จะสามารถเช่าที่หลวงไปปลูกป่าเพราะมีกำลังทรัพย์มากกว่า  ดังนั้นในอนาคตป่าไม้ไทยอาจจะอยู่ในกำมือของภาคเอกชน (รายใหญ่) เมื่อนั้นเราก็จะสามารถประเมินค่าป่าไม้โดยวิธีเปรียบเทียบตลาดได้

 

            แต่หากไม่มีราคาตลาด เทคนิคเหล่านี้ จะได้รับการนำมาใช้

            1. Residual Values  หรือมูลค่าคงเหลือได้แก่ มูลค่าจากต้นซุงที่สามารถตัดได้จากปาลบด้วยต้นทุนค่าทำไม้ทั้งหมด

            2. Value of production increases หรือ มูลค่าเพิ่มของสินค้า เช่นในอดีตเราทราบมูลค่าของป่าไม้แล้ว แต่ขณะนี้ราคาของผลผลิต เช่น ท่อนซุงเพิ่มขึ้น 5% ก็อาจประเมินโดยนัยยะว่ามูลค่าของป่าไม้ก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน แต่ก็ต้องพิจารณาต้นทุนในการชักลากไม้ด้วย

            3. Surrogate prices (ราคาทดแทน) เช่น ราคาของไม้ฟืนขึ้นอยู่กับราคาน้ำมัดก๊าดในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งนี้ต้องปรับค่าความร้อนที่จะได้มาด้วย

            4. Opportunity cost (ต้นทุนค่าเสียโอกาส) คือมูลค่าขั้นต่ำของการเสียโอกาสจากสินค้าและบริการที่จะได้จากป่า

            5. Replacement cost or cost avoided (ต้นทุนค่าทดแทน) จากการปลูกป่าขึ้นใหม่ หรือในกรณีเขื่อนก็คือมูลค่าสูงสุดที่จะได้จากการมีเขื่อนลบด้วยต้นทุนในการขุดลอกความตื้นเขินของตัวเขื่อน

            6. Hedonic pricing Model (HPM) การศึกษามูลค่าสิ่งแวดล้อมเมื่อสิ่งแวดล้อมเป็นคุณลักษณะ (Characteristic) อย่างใด อย่างหนึ่งของสินค้าอื่นๆ ที่มีมูลค่าในตลาด HPM มักถูกนำไปใช้ในการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และ ตลาดแรงงาน ดังนั้นวิธี HPM จึงประกอบด้วย 2 แบบจำลอง คือ 1) แบบจำลองที่ใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์และ ราคาที่ดิน (Property and Land Value Model) และ 2) แบบจำลองที่ใช้ความแตกต่างในค่าจ้าง (Wage Differential Model) HPM เป็นการประเมินราคาแอบแฝง (implicit price) ของลักษณะเชิงคุณภาพที่ประกอบรวมกันเป็นราคาโดยรวมของสินค้าที่มีลักษณะแตกต่างกัน (differentiated product) มาใช้ในการประเมินมูลค่าคุณภาพสิ่งแวดล้อม ทั้งนี้เพราะสภาพแวดล้อมในบริเวณที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นคุณภาพอากาศ นํ้า ระดับเสียง ปริมาณขยะมูลฝอย ฯลฯ (https://bit.ly/2IksFyw)

            7. Travel cost ต้นทุนในการเดินทางไป (เที่ยวชม) ถ้าป่าเขาในสภาพที่ใกล้เคียงกันแต่อยู่ไกลเกินก็จะมีมูลค่าลดลงตามลำดับเพราะความไม่สะดวกในการเดินทางไปเที่ยวเล่นนั่นเอง

            8. Contingent valuation ใช้ในกรณีที่ไม่มีราคาตลาดใดๆ เลย โดยพิจารณาความประสงค์ที่จะจ่ายและที่จะรับ (ดูเพิ่มเติมที่ https://bit.ly/2GmKo6c)

 

            โดยสรุปแล้วในการประเมินคุณค่าของป่าไม้ ไม้ สิ่งแวดล้อม ของป่า สินค้าและบริการจากป่า และอื่นๆ ถึงต้องใช้ราคาตลาดเป็นหลัก และมีเทคนิควิธีการที่เป็นสากล พร้อมคำอธิบายอย่างชัดเจน มาประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน

 

 

ตีพิมพ์ครั้งแรกใน กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 19 เมษายน พ.ศ. 2562

http://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/647054

 

ที่มา : http://bit.ly/2MqzhxX


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,204 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved