เมียนมาน่าลงทุนอสังหาฯ ไหม
  AREA แถลง ฉบับที่ 471/2562: วันพฤหัสบดีที่ 12 กันยายน 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ผมเพิ่งกลับจากเมียนมาเมื่อค่ำวันอาทิตย์ที่  25 สิงหาคม 2562 ผมพาผู้สนใจเมียนมาไปสัมมนาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนรวมกันแล้วถึงราว 40 คนไปด้วยกันตั้งแต่วันที่ 22 สิงหาคม  และในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม ที่กรุงเทพมหานคร ก็มีคนไปสัมมนาเกี่ยวกับการลงทุนในเมียนมาถึง 500 คน แสดงว่าคนไทยสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อย  จริงๆ แล้วเมียนมาน่าลงทุนแค่ไหนโดยเฉพาะในแง่มุมของอสังหาริมทรัพย์

            ในระหว่างวันที่ 22-25 สิงหาคม 2562 ผมในฐานะผู้แทนของ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) ซึ่งเป็นองค์กรของที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน 8 ประเทศ (ยังขาดเฉพาะลาวและบรูไน) ได้พาคณะนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและผู้สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ราว 40 คนไปประชุมประจำปีที่นครย่างกุ้ง  ในงานนี้มีผู้เข้าร่วมประมาณ 700 คน เป็นคนเมียนมา 400 คน เป็นชาวต่างประเทศที่ไปเยือน 300 คน แสดงว่าต่างชาติก็สนใจไปดูลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมาไม่น้อย

            ในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม 2562 มีการประชุมประจำปีของสมาคมนักลงทุนไทย-เมียนมา ซึ่งผมก็เคยไปร่วมงานเป็นครั้งคราว ได้จัดประชุมที่โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ที่เซ็นทรัลเวิร์ล ปรากฏว่ามีนักลงทุนไทยสนใจไปเข้าร่วมสัมมนาถึงราว 500 คน  แสดงชัดว่ามีคนสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อยเลยทีเดียว  การจัดสัมมนาไปลงทุนประเทศเพื่อนบ้านอื่นคงได้รับความสนใจน้อยกว่านี้แน่นอน  และทุกปีที่จัดก็มีคนเข้าร่วมในจำนวนใกล้เคียงกันนี้เสมอมา 4 ปีแล้ว

            จากรายงานสถานการณ์เศรษฐกิจเมียนมา ประจำเดือน มีนาคม 2562 ของกรมส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศ พบว่า “ภาพรวมด้านการลงทุนทางตรงของต่างประเทศในเมียนมา (FDI) ในช่วง 5 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2018-19 ของเมียนมา (เดือนตุลาคม 2561 - กุมภาพันธ์ 2562) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งเมียนมา (Myanmar Investment Commission: MIC) อนุมัติโครงการไปแล้ว คิดเป็นมูลค่า 1,701.584 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยพบว่าสิงคโปร์มีการลงทุนสูงสุดเป็นอันดับที่ 1 มูลค่า 943.03 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.54 รองลงมาคือ จีน มีการลงทุนเป็นอันดับ 2 มูลค่า 124.869 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.96 และฮ่องกงเป็นอันดับที่ 3 มูลค่า 89.16 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.11 ขณะที่ไทยมีการลงทุนสูงเป็นอันดับที่ 4 มูลค่า 23.974 ล้านเหรียญสหรัฐ. . .สัดส่วนร้อยละ 5.70” (https://bit.ly/324bBmg)

            จากแหล่งข้อมูลเดียวกันพบว่า “ในส่วนของอุตสาหกรรมที่ต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในเมียนมามากที่สุดในเดือนตุลาคม 2561 – กุมภาพันธ์2562 สามอันดับแรกคือการคมนาคมและการสื่อสารเป็นอันดับที่ 1 มูลค่า 680.563 ล้านเหรียญสหรัฐฯ รองลงมาคือการลงทุนในอุตสาหกรรมการผลิตเป็นอันดับที่ 2 มีมูลค่า 520.785 ล้านเหรียญสหรัฐฯ และพลังงานเป็นอันดับที่ 3 มีมูลค่า 93.280 ล้านเหรียญสหรัฐฯ (อสังหาริมทรัพย์มีการลงทุน 54.133 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือร้อยละ 3.18) . . .สำหรับสาขาการลงทุนจากต่างประเทศสะสมตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน (ปี 1988-2018) สามอันดับแรกได้แก่ กลุ่มน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ กลุ่มพลังงาน และอุตสาหกรรมการผลิต ตามลำดับ”

            การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยคงมีน้อยมาก ส่วนมากเป็นการค้าขายทางอื่นมากกว่า  ในระหว่างเดินทาง ผมได้พบวิศวกรไปคุมงานก่อสร้างอาคารชุดในกรุงย่างกุ้งเช่นกัน  มีสถาปนิกไทยได้ไปออกแบบอาคารต่างๆ โดยเฉพาะโรงแรมในเมียนมาเป็นจำนวนมาก  แสดงว่านักวิชาชีพวิศวกรและสถาปนิกไทย ได้รับการต้อนรับดี และเป็นที่ต้องการในเมียนมาในฐานะผู้เชี่ยวชาญ

 

            อย่างไรก็ตามคนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เช่น ไปก่อสร้างโครงการอาคารชุดหรือสร้างบ้านขาย คงได้แต่จดๆ จ้องๆ  แต่สำหรับนักวิชาชีพประเภทนายหน้าก็อาจมีโอกาสอันดี โดยในระหว่างที่ผมพาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ของจีนที่มาลงทุนในเมียนมา ให้ค่านายหน้าแก่นายหน้าต่างชาติถึง 7% ซึ่งนับว่าสูงมากเลยทีเดียว เชื่อว่าโครงการอื่นๆ ก็คงมีการส่งเสริมให้ต่างชาติไปลงทุนซื้อห้องชุดในเมียนมาเช่นกัน เพราะตามกฎหมายเมียนมา ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ 40%

            การจะไปพัฒนาที่ดินในเมียนมานั้น ในแง่หนึ่งอาจต้องแข่งขันกับโครงการขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก  แต่โครงการเหล่านี้มักอยู่ห่างจากตัวเมืองพอสมควร  การเดินทางในนครย่างกุ้งยากลำบากเพราะขาดระบบขนส่งมวลชน ที่เห็นโฆษณากันว่าเดินทางจากโครงการถึงเจดีย์ชเวดากอง 20 นาที แต่ความจริงอาจเพิ่มเป็น 2 เท่า  อย่างไรก็ตามผมเห็นว่าไทยเราควรไปลงทุนในโครงการขนาดเล็ก ถึงแม้ขนาดจะสำคัญ (Size Does Matter) แต่ขนาดเล็กก็มีความสวยงาม (Small Is Beautiful) อย่าได้กลัวเรื่องขนาด  ผมแนะนำบริษัทมหาชนหลายแห่งที่จะไปต่างประเทศให้คิดถึงข้อนี้  การสร้างโครงการขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูงมาก ว่าจะ “เจ๊ง”

            ถ้าในแง่ของการลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไรจะดีหรือไม่  พวกเราไปดูมา 3 โครงการที่กำลังขายกันอยู่ในเมียนมา พอขึ้นรถได้ ก็มาถกกันว่าน่าลงทุนหรือ  แต่ก็ปรากฏว่าแทบทั้งหมดยัง “ส่ายหัว” เนื่องจากดูแล้ว  อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมีไม่สูงมากนัก  หากปล่อยเช่า ก็คงให้เช่าไม่ได้อัตราตาม “ราคาคุย” ของโครงการที่พยายามเสนอขาย  มีอุปนายกสมาคมนายหน้ากัมพูชา ร่วมคณะไปดูงานกับพวกเราด้วย  ท่านบอกว่าที่กรุงพนมเปญ ราคายังถูกกว่า อัตราผลตอบแทนจริงสูงกว่า ซื้อขายขาดได้เลย ไม่ใช่อยู่ได้แค่ 70 ปีเหมือนในเมียนมา และตั้งอยู่ใกล้เมืองมากกว่า

            อย่างไรก็ตามลู่ทางการลงทุนย่อมมี อยู่ที่กาลเทศะ หรือจังหวะ โอกาส ทำเลที่เหมาะสม  ไม่ใช่ว่าไม่พึงไปลงทุนเลย  อย่าลืมคติ “ไม่เข้าถ้ำเสือ ย่อมไม่ได้ลูกเสือ”


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 206 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved