โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow
  AREA แถลง ฉบับที่ 183/2563: วันพฤหัสบดีที่ 26 มีนาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตอนนี้เศรษฐกิจโลกกำลังพังทลายเพราะ Cash ไม่  Flow หรืออีกนัยหนึ่งกระแสเงินสดไม่สะพัดตามแผนที่วางไว้  ใครกู้เขามาทำโรงแรมก็คงเจ๊งในไม่ช้า สายกายบินต้นทุนต่ำก็อาจพากันพินาศหลายราย อันเป็นผลพวงจากไวรัสโควิด 19

            เมื่อเร็วๆ นี้ผมได้วิเคราะห์ไว้ว่าโรคไวรัสโควิด 19 คงอยู่กับเราไม่นาน อาจจะราวครึ่งปี พร้อมยืนยันจากกรณีโรคซาร์สและอื่นๆ ว่าไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว  แต่เวลาแค่ครึ่งปีหรืออาจ 1 ปีนี่แหละอาจทำให้ธุรกิจบางอย่างพังทลายลงไปก็ได้ โดยเฉพาะที่มีสายป่านไม่ยาวพอ กู้สารพัดทางมาลงทุน เงินอาจหมุนไม่ทันเป็นปัญหาด้าน Cash Flow ขึ้นมาทันที

            เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ผมนั่งรถทัวร์ยี่ห้อดีๆ ไปมุกดาหารเพื่อต่อรถข้ามไปประเมินค่าทรัพย์สินที่ฝั่งสะหวันนะเขต ปรากฏว่าทั้งรถมีแต่คนปิดปากปิดจมูกกันหมด (รวมทั้งผมด้วย)  ที่สำคัญก็คือ ณ ราคาค่ารถเท่าเดิม แต่มีคนนั่งรถไปราว 50%  ขากลับ ก็อีก 50% เหมือนเดิม  อย่างนี้รถทัวร์ก็คงอยู่ยาก อยู่ไม่เป็นเหมือนกัน  ดีที่ว่าเป็นบริษัททัวร์ใหญ่ คงมีสายป่านไปได้อีกไกล

            เมื่อไม่กี่วันมานี้ ผมก็เพิ่งกลับจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ปรากฏว่าทั้งลำมีคนนั่งประมาณหนึ่งในสาม ขากลับก็พอๆ กันเท่านั้น ทั้งที่ตามปกติมีคนนั่งกันเต็มหรือเกือบเต็มแทบทุกเที่ยวที่เคยไป-มา  เลขาฯ ผมอุตส่าห์ จองที่นั่ง “Hot Seat” ไปให้  แต่ในยามนี้คงแทบไม่จำเป็นต้องจองที่นั่งแบบนี้แล้ว  สะดวกสบายไปอีกแบบหนึ่ง  แต่สายการบินก็คงขาดทุนน่าดู  โดยที่ผู้คนไม่กล้าบินกันแทบทั่วโลก สายการบินหลายแห่งโดยเฉพาะประเภท “Low Cost” ที่เพิ่งเปิดกิจการ ก็คงได้เจ๊งกันในไม่ช้า  เผลอๆ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงได้รับจ้างให้ไปประเมินค่าเครื่องบินเพื่อขายต่อ

            ที่สนามบินกรุงกัวลาลัมเปอร์ ตอนตีห้าที่ผมเตรียมไปขึ้นเครื่องบิน ปกติมีผู้คนคลาคล่ำ  แต่เดี๋ยวนี้เหลือเพียง 40% หรือราวหนึ่งในสาม  แต่เมื่อเทียบกับสนามบินดอนเมืองที่ปกติทัวร์จีนเบียดเสียดยัดเยียด ตอนนี้แทบไม่เจอสักคน  ประมาณว่าบริเวณทางออกเหลือผู้คนที่ยังเดินทางอยู่เหมือนผมเพียง 5% ก็ว่าได้  แล้วอย่างนี้ ถ้าลากยากไป 3-6 เดือน คนทำอาชีพที่เกี่ยวข้องก็คงต้องขยับขยายไปทำอย่างอื่น  แต่สำหรับประชาชนทั่วไปก็คงพอปรับตัวได้  อย่างมีอยู่ช่วงหนึ่งที่เราไว้ทุกข์ งานรื่นเริงต่างๆ กิจกรรม “Night Life” ก็หายไปเป็นปีเหมือนกัน  บัดนี้ก็ฟื้นขึ้นมาใหม่

            อย่างไรก็ตามในสถานะของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ง่ายเหมือนชาวบ้านทั่วไป เช่น กิจการโรงแรม  สมมติเราทำโรงแรมขนาดเล็กๆ สัก 100 ล้านบาท  อาจต้องเสียเงินกู้ปีละ 6 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าดำเนินการประมาณ 50 ล้านบาท และอาจต้องทำกำไรสัก 20 ล้านบาท  ถ้ากำไรหดหายไป 1 ปี  ค่าดำเนินการลดเหลือ 10 ล้านบาท เพราะแทบไม่มีคนใช้ แต่ดอกเบี้ยยังต้องจ่ายปีละ 6 ล้านบาท ก็เท่ากับขาดทุนไปแล้ว 16 ล้านบาท  ถ้าสายป่านไม่ดีจริงๆ ก็คงต้องขายกิจการไป ทุนหายกำไรหด

             กิจการที่เกี่ยวข้องและอาจเป็นความเสียหายหนักอีกอย่างหนึ่งก็คือกิจการปฏิสัมพันธ์ระหว่างประเทศ อย่างเช่นงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานนิทรรศการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก จัดที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศสในเดือนมีนาคมทุกปี ผมก็ไปแทบทุกปี  ปรากฏว่าในปีนี้ที่กำหนดจัดในช่วงวันที่ 12-15 มีนาคม 2563 ก็เพิ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ ว่าขอเลื่อนไปเดือนมิถุนายน  นี่คนที่จองตั๋วเครื่องบินไปแล้ว ก็คงไม่ได้เงินคืน หรือเสียค่าปรับ  ค่าบูธต่างๆ ก็คงไม่เสียเพิ่ม แต่คนจัดก็คงอยู่ยาก  งานนี้เขาจัดมาหลายสิบปีแล้ว  ถ้าเขาก้าวพลาด เดือนมิถุนายนยังไม่อาจจัดได้ บริษัทผู้จัดงานนี้ก็อาจจะเจ๊งในปีนี้เอง

            นี่ยังไม่นับรวมงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองนานกิงในเดือนกุมภาพันธ์ที่ยกเลิกไปโดยปริยาย งานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในลาวในกลางเดือนมีนาคม 2563 ก็เลื่อนไปเดือนมิถุนายน แม้ลาวจะแทบไม่มีปัญหาโรคไวรัส แต่ผู้แสดงสินค้าและผู้ชมงานจากต่างประเทศก็ไม่กล้าไป  ส่วนงาน World Urban Forum ที่จัดในกลางเดือนกุมภาพันธ์ในกรุงอาบูดาบีที่แม้ดันทุรังจัดได้ แต่ปรากฏว่ามีคนเข้าร่วมเพียงหนึ่งในสามจากทั้งหมด 5,000 คน (ผมก็ขอยกเลิกไปเช่นกัน)

            ในกรณี Cash Flow สมมติโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท  หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น ถ้ารายได้ขาดหายไป 2 ไตรมาส ก็เท่ากับ 4% แต่ถ้าตลอดทั้งปีรายได้แทบไม่มีเลย ก็อาจทำให้มูลค่าของอาคารลดลงไป 6-8% ก็เป็นได้  ในกรณีนี้ถ้าเป็นโรงแรมที่ไม่มีหนี้สินใดๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง  แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีต้นทุนดอกเบี้ยจากค่าดำเนินงานต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ก็คงประสบปัญหาเป็นอย่างมาก

            ในแง่หนึ่งในอนาคต เราอาจสามารถหาซื้อทรัพย์ได้ในราคาถูกลงได้ เช่น
            1. โรงแรมในฮ่องกง เพราะนอกจากมีปัญหาเรื่องโรคภัยแล้ว ยังมีปัญหาทางการเมืองภายในอีกด้วย
            2. สกีรีสอร์ตในฮอกไกโก ซึ่งขณะนี้แทบร้างเป็นป่าช้าเนื่องจากปัญหาโรคระบาดนี้เอง  ปกติราคาที่ดินในฮอกไกโดที่คณะผู้ประเมินของผมเคยไปประเมินไว้ มีราคาถีบตัวสูงขึ้นมาก  แต่วิกฤติอันนี้คงทำให้ราคาหยุดชะงักถึงกระทั่งลดต่ำลง
            3. แบรนด์ของร้านอาหาร-เครื่องดื่มในสิงคโปร์ที่สามารถซื้อ/เช่ามาเปิดร้านในไทย ก็อาจถูกลงกว่าแต่ก่อน เนื่องจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง  ปกติราคาแบรนด์พวกนี้น่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปีที่ไปประเมินเพราะมีการขยายกิจการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
            4. โรงแรมสามดาวในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาที่สายป่านสั้น เป็นต้น

            อาการที่ Cash ไม่ Flow อาจทำให้เกิดการพังทลายในลักษณะสะดุดขาตัวเองล้มลงอย่างไม่คาดคิด (ในขณะฝันหวาน) ในกรณีของผู้ที่ใช้เงินกู้ในการประกอบกิจการเป็นสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการราย SMEs ปัญหาโรคภัยจึงเป็นความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่ต้องประมาณการไว้เพิ่มเติมในการวิเคราะห์ความเสี่ยง (Risk) ของ Cash Flow ของโครงการนั่นเอง

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,549 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved