ตำรา “การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย”

ดูทั้งหมด ตำรา “การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย”

ดูทั้งหมด AREA แถลง ฉบับที่ 281/2564: วันศุกร์ที่ 09 เมษายน 2564

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ด่วน ตำราเรื่อง “การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” ออกแล้ว ฉบับปรับปรุงใหม่ พิมพ์ครั้งที่ 6 มีนาคม 2564 ใช้ในการเรียนระดับปริญญาโท แต่งโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) และผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) 376 หน้า ราคาเพียง 350 บาทเท่านั้น สนใจสั่งซื้อตาม link นี้: https://bit.ly/2Q9bhlk

โปรดดูสารบัญตามนี้:

1.แนวคิดเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์			17
1.1	สิทธิในอสังหาริมทรัพย์		20
	1.1.1	อสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์	21
	1.1.2	ข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์	22
	1.1.3	ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ์	23
1.2	ลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์		25
	1.2.1	ลักษณะทางกายภาพ	25
	1.2.2	ลักษณะทางเศรษฐกิจ	27
1.3	ประเภทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์		28
	1.3.1	ธุรกิจประกอบการอสังหาริมทรัพย์	28
	1.3.2	วิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์	32
1.4	ความเชื่อที่คลาดเคลื่อนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์		35
	1.4.1	การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์	35
	1.4.2	การมุ่งส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือหนึ่ง	37
	1.4.3	การส่งเสริมการซื้อบ้านแก่คนต่างชาติ	39
1.5	บทสรุปและข้อสังเกต		43
2.ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์			45
2.1	ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์		45
	2.1.1	มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย	45
	2.1.2	การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่อยู่อาศัย	46
	2.1.3	ขนาดตลาดที่อยู่อาศัยประเทศไทย ณ ปี 2564	48
	2.1.4	การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์	50
	2.1.5	บริษัทขนาดใหญ่ในตลาด	53
2.2	วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์		55
	2.2.1	วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ	55
	2.2.2	ตลาดสหรัฐอเมริกาล่าสุด	58
	2.2.3	ปรากฏการณ์บ้านว่างในอังกฤษ	60
	2.2.4	การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551	60
	2.2.5	ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย	63
2.3	วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย		64
	2.3.1	ช่วงชีวิตของตลาดที่อยู่อาศัยไทย	64
	2.3.2	วงจรชีวิตอสังหาฯรอบล่าสุด (พ.ศ.2537-2564)	65
	2.3.3	การลงทุนของต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์	67
	2.3.4	วงจรเศรษฐกิจกับกับวงจรอสังหาริมทรัพย์	69
	2.3.5	ข้อสังเกต: เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ	70
	2.3.6	วัฏจักรราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2563	72
2.4	อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม		74
	2.4.1	การท่องเที่ยวกับสถานการณ์โรงแรม	74
	2.4.2	ทัวร์ศูนย์เหรียญกับวิกฤติท่องเที่ยว	75
	2.4.3	โอกาสแห่งความสำเร็จของโรงแรมขนาดเล็ก	76
	2.4.4	ราคาโรงแรมในห้วงวิกฤติโควิด-19	78
2.5	อสังหาริมทรัพย์กับพิบัติภัย		80
	2.5.1	มหาอุทกภัย พ.ศ.2554	81
	2.5.2	สึนามิภูเก็ตกับราคาอสังหาริมทรัพย์	86
	2.5.3	ราคาบ้านกับพิบัติภัยโควิด-19 ในทั่วโลก	87
	2.5.4	กรณีศึกษาพิบัติภัยอื่น	88
2.6	บทสรุปและข้อสังเกต		89
3.การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการอสังหาริมทรัพย์			91
3.1	ประเด็นการวิเคราะห์ความเป็นไปได้		91
	3.1.1	ระดับมหภาค	92
	3.1.2	ระดับจุลภาค	96
3.2	ประเภทของการศึกษาความเป็นไปได้		103
	3.2.1	ความเป็นไปได้ทางการตลาด	103
	3.2.2	การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง	109
	3.2.3	การวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย	113
	3.2.4	การวิเคราะห์ SWOT	114
3.3	การวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม		116
3.4	บทสรุปและข้อสังเกต		127
4.การวิเคราะห์การเงิน ต้นทุนและสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์			128
4.1	ความเป็นไปได้ทางการเงิน		128
	4.1.1	องค์ประกอบในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน	128
	4.1.2	ประเด็นในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน	130
4.2	การปรับใช้การวิเคราะห์ทางการเงินเพื่อการวางแผน		135
	4.2.1	ความคุ้มค่าในการลงทุน	135
	4.2.2	ความสมเหตุสมผลของการลงทุน	136
	4.2.3	ค่าเสียโอกาสการไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ	138
4.3	กรณีศึกษาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน		139
	4.3.1	กรณีอาคารพาณิชย์	140
	4.3.2	กรณีอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์	141
	4.3.3	กรณีโครงการบ้านเดี่ยว	143
	4.3.4	กรณีห้องเช่าพักอาศัย	147
	4.3.5	กรณีคำนวณเพื่อตั้งราคาขาย	148
4.4	สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์		149
	4.4.1	สถานการณ์และการอำนวยสินเชื่อ	149
	4.4.2	หลักการวิเคราะห์สินเชื่อ 5C	156
	4.4.3	แนวทางการอำนวยสินเชื่อ 4P	157
4.5	บทสรุปและข้อสังเกต		158
5.การดำเนินโครงการตามกรอบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์			160
5.1	การจัดสรรที่ดิน		160
	5.1.1	ประเภทของการจัดสรรที่ดิน	161
	5.1.2	การดำเนินการจัดสรรที่ดิน	163
	5.1.3	รายละเอียดการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน	165
5.2	การพัฒนาอาคาร		166
	5.2.1	การก่อสร้างอาคาร	167
	5.2.2	การจดทะเบียนอาคารชุด	168
5.3	กระบวนการประสานราชการเพื่อการดำเนินโครงการ		170
	5.3.1	กระบวนการรังวัดสอบเขต	170
	5.3.2	กระบวนการก่อนยื่นขออนุญาตจัดสรร	172
	5.3.3	กระบวนการยื่นขออนุญาตจัดสรร	173
	5.3.4	กระบวนการบริหารหลังการขาย	174
5.4	ราคาประเมินราชการ		174
5.5	บทสรุปและข้อสังเกต		178
6.การบริหารจัดการทรัพย์สินโครงการอสังหาริมทรัพย์			180
6.1	พัฒนาการการบริหารจัดการทรัพย์สิน		181
	6.1.1	พัฒนาการการบริหารทรัพย์สินนานาชาติ	181
	6.1.2	พัฒนาการการบริหารทรัพย์สินในประเทศไทย	182
6.2	การบริหารจัดการทรัพย์สินบ้านจัดสรรและอาคารชุด		188
	6.2.1	กรณีจัดสรรที่ดิน	189
	6.2.2	กรณีอาคารชุด	190
	6.2.3	การเปรียบเทียบการบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด	192
6.3	ค่าส่วนกลาง		193
	6.3.1	กรณีศึกษาการคำนวณค่าส่วนกลาง	193
	6.3.2	กรณีการจัดเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า	194
6.4	การบริหารจัดการทรัพย์สินภาคปฏิบัติ		195
6.5	บทสรุปและข้อสังเกต		197
7.กรณีศึกษาการวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์			198
7.1	การออกแบบงานวิจัยโครงการอสังหาริมทรัพย์		198
	7.1.1	การวิเคราะห์สินค้าที่เหมาะสมในพื้นที่	198
	7.1.2	ความเป็นไปได้ทางการตลาดของสินค้าที่กำหนด	199
	7.1.3	การทดสอบผลิตภัณฑ์ (Product Test) ภาคปฏิบัติ	201
	7.1.4	การวางแผนการศึกษากลุ่มเป้าหมาย	202
7.2	การสำรวจตลาดด้วยแบบสอบถาม		203
	7.2.1	จำนวนกลุ่มตัวอย่าง	203
	7.2.2	การออกแบบสอบถามความต้องการที่อยู่อาศัย: โดยรวม	204
	7.2.3	การออกแบบสอบถามความต้องการที่อยู่อาศัย: อาคารชุด	209
7.3	กรณีศึกษาโครงการอสังหาริมทรัพย์จริง		212
	7.3.1	ที่ดินคลองรังสิต	212
	7.3.2	อาคารสงเคราะห์ทุ่งมหาเมฆ	213
	7.3.3	เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว	214
	7.3.4	การเปลี่ยนแปลงราคาบ้าน	217
	7.3.5	กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ผิดทำเล	219
	7.3.6	กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูง	223
7.4	กรณีศึกษาการวางแผนอสังหาริมทรัพย์กับการพัฒนาเมือง		224
	7.4.1	กรณีการฟื้นฟูพื้นที่เมือง	224
	7.4.2	กรณีการย้ายหน่วยราชการทหาร	226
	7.4.3	กรณีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการก่อสร้างถนน	228
	7.4.4	กรณีการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่	230
7.5	บทสรุปและข้อสังเกต		233
8.การประเมินค่าทรัพย์สินและตั้งราคาขาย			235
8.1	วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน		235
	8.1.1	แนวทางการวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน	235
	8.1.2	แหล่งข้อมูลราคาค่าก่อสร้างอาคาร	236
	8.1.3	กรณีตัวอย่างการคำนวณราคาตามวิธีต้นทุน	240
8.2	วิธีเปรียบเทียบตลาด		241
	8.2.1	แหล่งข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์	241
	8.2.2	การเปรียบเทียบตลาดแบบ WQS	244
	8.2.3	ราคาอาคารเขียวในฐานะ Market Niche	247
8.3	วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า		249
	8.3.1	หลักการประเมินโดยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า	249
	8.3.2	กรณีศึกษาสวนลุมพินี	250
	8.3.3	กรณีศึกษาการประเมินค่าเขื่อนในเกาะชวา	252
	8.3.4	กรณีศึกษาการประเมินค่าทัชมาฮาล	254
8.4	วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา		255
8.5	แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ		255
9.การจัดการธุรกิจและวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์			258
9.1	ธุรกิจพัฒนาที่ดิน		258
	9.1.1	เกี่ยวกับธุรกิจพัฒนาที่ดิน	258
	9.1.2	เกี่ยวกับบริษัท	259
	9.1.3	การบริหารบุคลากร	260
	9.1.4	การเข้าสู่ธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหม่	261
	9.1.5	ประวัติของผู้ทรงคุณวุฒิที่ให้ข้อมูล	262
	9.1.6	ข้อสังเกต	263
9.2	ธุรกิจรับสร้างบ้าน		263
	9.2.1	เกี่ยวกับธุรกิจรับสร้างบ้าน	263
	9.2.2	เกี่ยวกับบริษัท	264
	9.2.3	การบริหารบุคลากร	265
	9.2.4	การเข้าสู่ธุรกิจของบริษัทรับสร้างบ้านรายใหม่	266
	9.2.5	ประวัติของผู้ทรงคุณวุฒิที่ให้ข้อมูล	267
	9.2.6	ข้อสังเกต	267
9.3	ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์		267
	9.3.1	เกี่ยวกับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์	268
	9.3.2	เกี่ยวกับบริษัท	268
	9.3.3	การบริหารบุคลากร	269
	9.3.4	การเข้าสู่ธุรกิจของบริษัทนายหน้ารายใหม่	270
	9.3.5	ประวัติของผู้ทรงคุณวุฒิที่ให้ข้อมูล	271
	9.3.6	ข้อสังเกต	271
9.4	ธุรกิจบริหารทรัพย์สิน		272
	9.4.1	เกี่ยวกับธุรกิจบริหารทรัพย์สิน	272
	9.4.2	เกี่ยวกับบริษัท	272
	9.4.3	การบริหารบุคลากร	273
	9.4.4	การเข้าสู่ธุรกิจของบริษัทบริหารทรัพย์สินรายใหม่	274
	9.4.5	ประวัติของผู้ทรงคุณวุฒิที่ให้ข้อมูล	275
	9.4.6	ข้อสังเกต	276
9.5	ธุรกิจประเมินค่าทรัพย์สิน		276
	9.5.1	เกี่ยวกับธุรกิจประเมินค่าทรัพย์สิน	276
	9.5.2	เกี่ยวกับบริษัท	277
	9.5.3	การบริหารบุคลากร	278
	9.5.4	การเข้าสู่ธุรกิจของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินรายใหม่	279
	9.5.5	ประวัติของผู้ทรงคุณวุฒิที่ให้ข้อมูล	280
	9.5.6	ข้อสังเกต	281
9.6	กรณีศึกษาการบริหารุรกิจ		281
	9.6.1	บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในความใฝ่ฝัน	281
	9.6.2	นายหน้า: ผู้ยิ่งใหญ่ที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์	284
	9.6.3	การบริหารตลาดสด	286
9.7	การพัฒนาวิชาชีพและบริการอสังหาริมทรัพย์		288
	9.7.1	ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์	288
	9.7.2	แวดวงวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์	289
	9.7.3	การสร้างความมั่นใจแก่ผู้บริโภค	290
9.8	ความรับผิดชอบของวิสาหกิจต่อสังคม		290
	9.8.1	เกี่ยวกับความรับผิดชอบของวิสาหกิจต่อสังคม	290
	9.8.2	CSR กับธุรกิจในวงการอสังหาริมทรัพย์	292
	9.8.3	มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ	294
	9.8.4	นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์	295
	9.8.5	บทสรุปของ CSR อสังหาริมทรัพย์	295
9.9	บทสรุปและข้อสังเกต		296
10.บทสรุปสำหรับการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์			297
10.1	การลงทุนด้วยแนวคิดและเข็มมุ่งที่ผิดเพี้ยน		297
	10.1.1	การเข้ามาในวงการอย่างไม่รอบรู้	297
	10.1.2	การติดกับดักในการลงทุน	298
	10.1.3	แนวทางการลงทุนที่พึงทบทวน	298
	10.1.4	แนวทางการลงทุนที่พึงพิจารณา	299
10.2	หลักการอยู่ที่การยอมรับของตลาด		300
	10.2.1	ปรากฏการณ์ความล้มเหลวในอดีต	300
	10.2.2	ฟัง "กูรู" ต้องฉุกคิด	301
	10.2.3	เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง	302
10.3	จุดเริ่มต้นที่ดีอยู่ที่ข้อมูลที่ดี		303
	10.3.1	ความสำคัญของข้อมูล	303
	10.3.2	ข้อมูลที่ดีมาจากการทำซ้ำ	304
	10.3.3	ข้อมูลแสดงความมีอารยธรรม	305
10.4	ความรู้ที่จำเป็นในวงการอสังหาริมทรัพย์		305
	10.4.1	บทเรียนต่อกรณีความรู้สำหรับนักพัฒนาที่ดิน	306
	10.4.2	ความรู้ใจกลางสำหรับการพัฒนาที่ดิน	306
10.5	ลู่ทางการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์		308
	10.5.1	นายหน้า: ผู้ยิ่งใหญ่ที่สุดในวงการ	308
	10.5.2	ก้าวย่างการเป็นนักอสังหาริมทรัพย์	310
	10.5.3	การพัฒนาจากเล็กสู่ใหญ่	310
	10.5.4	ขนาดเล็ก ๆ ที่มีคุณภาพ	311
10.6	บทสรุปและข้อเสนอแนะต่อการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์		312
	10.6.1	การบริหารบุคลากร	312
	10.6.2	การต่อยอดทางธุรกิจ	313
	10.6.3	การพัฒนาวงการและวิชาชีพ	314

อ่าน 2,435 คน