คิดให้ดีเรื่องเอาที่รถไฟมักกะสันไปทำสวน
  AREA แถลง ฉบับที่ 121/2558: วันพุธที่ 13 พฤษภาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตอนนี้มีการรณรงค์กันใหญ่ที่จะเอาที่การรถไฟแห่งประเทศไทยที่มักกะสันเนื้อที่ประมาณ 400-500 ไร่ไปทำสวนสาธารณะ มีคนชูจักกะแร้เชียร์กันมากมาย นี่ถ้าผมต้องการเป็นคนดี ผมก็คงต้องไปร่วมเชียร์กันบ้าง ใครหรือจะไม่ชอบพื้นที่สีเขียว ผมคงได้หน้าได้ตาน่าดู แต่เรื่องนี้มีอะไรไม่ดีซ้อนเร้นอยู่ อย่าเพิ่งเชื่อในสิ่งที่เห็นนะครับ 

            คนที่ค้านแนวคิดสวนสาธารณะเช่นที่ผมทำอยู่นี้ เสี่ยงต่อการถูกด่าว่าในเชิงลบ เข้าทำนอง "หมูเขาจะหาม ดันเอาคานมาสอด" แฟนเฟสบุ๊กคนหนึ่งของผมแสดงความห่วงใยว่า "ผมห่วงอาจารย์จะถูกโจมตีในเชิงอารมณ์มากกว่าเรื่องเหตุผลครับ" แต่ผมไม่กลัวครับ ผมไม่ได้มีผลประโยชน์ส่วนตัวใด ๆ แต่เห็นแก่ประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชน จึงกล้าออกมาค้านการสร้างสวนสาธารณะครับ

          คนส่วนใหญ่เอาด้วยกับพวกอยากได้สวนจริงหรือ เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2558 เครือข่ายมักกะสันสวนสร้างสรรค์ อ้างว่ามีพวกกว่า 20,000 คน มาค้านการรถไฟแห่งประเทศไทยสร้างอาคารเชิงพาณิชย์ และอยากให้นำที่ดินแปลงนี้ไปทำสวนสาธารณะ คำถามแรกก็คือเครือข่ายพวกนี้มีตัวตนจริงหรือ มีสมาชิกถึง 20,000 คนจริงหรือ ที่สำคัญได้เอาสมาชิกในแต่ละสมาคมมาซาวเสียงหรือยังว่าเห็นด้วยกับหัวขบวน หรือแค่เอาสมาชิกมาอ้าง เราจะคิดทำอะไรก็คงอยู่ที่เหตุผล ไม่ใช่ถือวิสาสะ "พวกมากลากไป" นะครับ

          สมบัติสาธารณะผืนสุดท้ายจริงหรือ เครือข่ายฯ อ้างว่าพื้นที่มักกะสันเป็นสมบัติสาธารณะผืนสุดท้ายที่ใหญ่ที่สุด (http://goo.gl/YJepPx)  นี่แค่อ้างก็ผิดแล้วครับ ในกรุงเทพมหานครยังมีที่ดินโรงงานยาสูบ 600 ไร่ ที่ดินท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ที่รถไฟฯ กม.11 400 ไร่ นี่ยังไม่รวมค่ายทหารอีกมากมายที่หลายแห่งมีขนาดนับร้อยนับพันไร่ ที่สำคัญที่นี่ไม่ใช่สมบัติสาธารณะ แต่เป็นของการรถไฟฯ ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่ประชาชนทั้งประเทศเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ให้ใคร "สิบเบี้ยใกล้มือ" คว้าเอาไปใช้เฉย ๆ

          ที่ดินแปลงนี้มีค่าที่สุด? ผมเคยประเมินไว้ว่าที่ดินสวนรถไฟมีค่าประมาณ 67,200 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย ถ้าคิดในแง่ของการลงทุน อาจได้สูงถึง 96,000 ล้านบาท แต่ที่ดินสนามม้าราชกรีฑาสโมสร ที่ถนนราชดำริของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ แม้จะมีขนาดประมาณ 225 ไร่ แต่หากประเมินตามราคาตลาด จะมีค่าถึงประมาณ 100,000 ล้านบาท มากกว่าที่ดินรถไฟมักกะสันเสียอีก ที่ดินที่มีค่ามากมายขนาดนี้ เอาไปทำสวนสาธารณะจะดีหรือครับ เงิน 67,200 ล้านบาท ถ้าไปซื้อที่ดินชานเมืองทำสวนสาธารณะ จะได้ที่ดินถึง 33,600 ไร่ หรือใหญ่กว่าที่รถไฟมักกะสันถึง 84 เท่า หรือมีขนาดพอ ๆ กับการเอาเขตดินแดง บางรัก ปทุมวัน ป้อมปราบศัตรูพ่าย พญาไท พระนคร ราชเทวี สัมพันธวงศ์ สาทร มารวมกันเสียอีก

          การสร้างตึกสูงทำลายสิ่งแวดล้อม เครือข่ายฯ อ้างว่า "สมควรใช้พื้นที่ในการปฏิรูปค่านิยมในการพัฒนาเมือง โดยเห็นแก่ความผาสุกของประชาชนส่วนใหญ่ มิใช่ปล่อยให้มีการสร้างตึกสูงเพื่อการค้าของคนส่วนน้อยที่จะเพิ่มการทำลายสิ่งแวดล้อม" กรณีนี้เป็นการมองความจริงด้านเดียว ความจริงอีกด้านที่ไม่กล่าวถึงก็คือ การมีตึกสูงอยู่ในใจกลางเมืองมามาก ๆ ทำให้เกิดประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ไม่ใช่ปล่อยให้พัฒนาเปรอะไปหมดในเขตชานเมือง ยิ่งผังเมืองไม่ให้สร้างตึก สร้างบ้านในกรุงเทพมหานคร โดยอ้างว่าจะรักษาสภาพแวดล้อมในกรุง คนก็ยิ่งต้องไปสร้างนอกเมือง ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน รถไฟฟ้า ก็ยิ่งขยายตัวออกไปข้างนอกอย่างไม่สิ้นสุด นี่คือความสูญเสียทางเศรษฐกิจของประชาชนโดยที่พวก "โลกสวย" ไม่กล่าวถึง

          ยุทธการใส่ร้ายป้ายสี "เครือข่ายฯ ออกแถลงการณ์ด่วน ขอระดมรายชื่อมวลชน โดยอ้างว่ามีกลุ่มทุนอาศัยช่วงที่คนไทยกำลังให้ความสนใจกับเหตุแผ่นดินไหวที่เนปาล แอบแบ่งผลประโยชน์จากพื้นที่สวนมักกะสันกันอย่างลับๆ . . . อย่างไรก็ตาม ทางเครือข่ายฯ ไม่ได้ระบุถึงรายละเอียดของ “การแบ่งเค้ก” และผู้อยู่เบื้องหลังเหตุการณ์นี้แต่อย่างใด" http://goo.gl/Az0fQA) ถ้าเรารณรงค์เพื่อส่วนรวมด้วยฉันทาคติ จะดีกว่าการใส่ร้ายป้ายสีคนเห็นต่างเช่นนี้ ถือเป็นการกระทำที่ไม่สง่างาม ทำทุกวิถีทางเพื่อจะเอาชนะคะคานกัน และแฝงด้วยวาระซ่อนเร้น ถ้าเราเกรงจะมีทุจริต ต้องเกาะติดใกล้ชิด "ผีย่อมกลัวแสงสว่าง" การทุจริตก็จะไม่เกิดขึ้น

          จะเอาไปทำพิพิธภัณฑ์ทำไมกัน เครือข่ายฯ อ้างว่าอาคารโกดัง/โรงซ่อมรถไฟมีอายุราว 100 ปี น่าจะเป็นโบราณสถาน สมควรรักษาไว้ เรื่องนี้พึงคิดให้ดี ๆ นะครับ ขออนุญาตฟันธงไปเลยครับว่าอาคารที่ไม่ได้มีรูปแบบสถาปัตยกรรมสวยสดงดงามเพราะเขาสร้างเป็นโกดัง/โรงซ่อม จะเก็บไว้ทำไม ถ้าจะเก็บก็เอาไปสร้างที่อื่น ที่รถไฟมีอีกมากมาย "อย่าให้คนตายขายคนเป็น" เลยครับ ในสมัยก่อนจะสร้างถนน เขาเกรงว่าหากอ้อม หากเลี้ยว อาจทำให้เกิดอุบัติเหตุ แม้แต่เจดีย์ หรือวัด ก็ยังย้ายกันมาแล้ว แต่เดี๋ยวนี้พวก "โลกสวย" ห้ามย้ายกระทั่งว่าอาคารโกดัง/โรงซ่อมเก่า เพียงเพื่อหวังลากถูให้ที่ดินผืนนี้ไม่ต้องพัฒนาอะไรเลย ที่กรุงโตเกียว นครโตรอนโต ฯลฯ เขาสร้างอาคารใหม่ขนาดใหญ่ยักษ์ คร่อมอาคารเก่าไปเลย หรือไม่ก็รื้อไปเลย ไม่ใช่ปล่อยไว้เป็น "จระเข้ขวางคลอง" อย่างนั้น

          เอะอะก็อ้างปอดของคนกรุง ข้ออ้างอย่างหนึ่งของพวก "โลกสวย" ก็คือการอยากจะเก็บพื้นที่นี้เป็นปอดของคนกรุง ฟังดูก็น่าจะมีเหตุผล แต่ความจริงกลับไร้เหตุผลจริงๆ เหมือนอย่างที่กรมการผังเมืองขีดพื้นที่บางกระเจ้าให้เป็นปอดของคนกรุง ทำไมชาวบางกระเจ้าต้องเสียสละเพื่อให้เป็นปอดของคนกรุง ถ้าไม่ต้องการให้พวกเขาสร้างตึก อยากให้เป็นเรือกสวนตลอดไป ก็ควรจ่ายค่าทดแทนให้เขาไป ไม่ใช่ "ปล้น" เอาไปเช่นนี้ บางคนบอกกรุงเทพมหานครมีสวนสาธารณะน้อยมาก ไม่กี่ตารางเมตรต่อคน จึงต้องการสวนมากขึ้น กรณีนี้ต้องไปซื้อที่ดินทำสวนสาธารณะอย่างที่กรุงเทพมหานครก็ทำอยู่ หรือการสร้างอาคารแบบ "อาคารเขียว" ทำสวนบนอาคาร ฯลฯ ไม่ใช่ไปชิงที่ดินของรัฐวิสาหกิจที่เป็นของคนทั้งชาติมาทำสวน

          อย่ากลัวหายใจไมออก มีบางคนอ้างว่าถ้ามีอาคารมาก ๆ จะหายใจไม่ออก อันนี้เป็นความเท็จอย่างแน่นอน ดูอย่างกรุงโซล หรือกรุงโตเกียว ถ้าเราขึ้นไปบนอาคาร Tokyo Skytree มองลงมาจะตกใจเลยว่าทำไมกรุงโตเกียวมีแต่ตึก แทบไม่มีสวนหรือต้นไม้อะไรเลย แต่ก็ไม่มีปัญหาอะไร ทุกวันนี้ที่หนาแน่นกว่าไทย ไม่ว่าจะเป็นนิวยอร์ก ปารีส ลอนดอน ต่างก็มีพื้นที่อยู่กันอย่างหนาแน่น และหนาแน่นขึ้นทุกวัน

            โลกสวย แต่ไม่รับผิดชอบ?!? ถ้าเราอยากได้ที่ดินผืนนี้เป็นปอดของคนกรุงจริง ๆ ก็ควรจะซื้อ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขั้นวุฒิและมีประสบการณ์ประเมินมานานถึง 25 ปี เคยประเมินไว้ ณ ราคา 67,200 ล้านบาท  คนกรุงมีอยู่ 5.7 ล้านคน ๆ หนึ่งก็ต้องสละเงินประมาณ 11,800 บาทมาซื้อที่แปลงนี้ ซึ่งก็คงเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก หลายคนอยากได้สวน แต่ไม่อยากจ่าย โดยเฉพาะกลุ่มที่เรียกร้องอยากได้สวนด้วย กรุงเทพมหานครอาจจัดงบประมาณมาผ่อนซื้อสัก 20 ปีกับการรถไฟฯ ก็ยังพอเป็นไปได้ แต่ถ้าผู้บริหารกรุงเทพมหานคร ตัดสินใจซื้อที่ดินจริง ชาวบางแค บางนา บางเขน บางคอแหลม ฯลฯ อาจคัดค้าน เพราะไม่ได้อยู่ใกล้พื้นที่นี้ ไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย อาจไม่เห็นด้วยกับการซื้อเช่นกัน

          พวกโลกสวยมักชอบลวงให้หลง?!? พวกโลกสวยมักอ้างว่า ทำพื้นที่นี้ให้เป็นสวนสาธารณะมาก ๆ จะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มแก่ที่ดินเอง ข้อนี้เป็นความจริงบางส่วน กล่าวคือ หากที่ดิน 100% เอาไปทำถนนและสวนสัก 20% ก็อาจดูไม่งามตาเท่าที่ควร แต่ถ้าเอาไปทำถนนและสวนสัก 30-40% ก็จะดูดีขึ้น ทรัพย์สินที่เหลือก็จะดูดีมีระดับมากขึ้น แต่ถ้าเราเอาที่ 60-70% ไปทำถนนและสวน ก็คงไม่ได้มูลค่าเพิ่มแก่ที่ดินส่วนที่เหลือมากนัก เข้าทำนองผลตอบแทนที่ลดลง (Diminishing return) คล้ายกับการแต่งหน้าทาปากของสาว ๆ ถ้าไม่แต่งเลย ก็ดูปอน ๆ ไม่งามตา แต่งพอสมควร ก็จะดูสวยขึ้นเป็นกอง แต่ถ้าแต่งมากไป ก็จะกลายเป็นคนบ้า เป็นต้น

          สร้างสวนอย่างไรให้ได้ประโยชน์ทุกฝ่าย การสร้างสวนหรือพื้นที่สีเขียวนั้นมีหลายทาง ไม่ใช่เฉพาะการปล่อยให้พื้นดินเขียว ๆ สมัยอาคารเขียวนี้ เราสามารถสร้างสภาพแวดล้อมแบบสวนในอาคาร การทำสวนขนาดใหญ่บนดาดฟ้าอาคาร การทำสวนตามระเบียงอาคาร ฯลฯ ไม่จำเป็นต้องทำบนพื้นที่ราบเรียบแต่อย่างใด อาคารเขียวที่มีคุณภาพ ย่อมสร้างรายได้และมีมูลค่าสูงกว่าอาคารธรรมดาด้วยซ้ำไป นอกจากนั้นยังประหยัดพื้นที่ แฟนเฟสบุ๊กคนหนึ่งของผมกล่าวว่า "ผมมีความคิดว่าให้สร้างอาคารหรือตึกที่ออกแบบให้เป็นสวนในตัวครับ รวมทั้งทำให้เป็นตึกประหยัดพลังงานและใช้พลังงาน renewable/clean energy เพื่อเป็นต้นแบบให้ที่อื่น โดยผมจินตนาการมานานแล้วว่าอยากให้ออกแบบคล้ายสวนบาบิโลนโบราณ ซึ่งถ้าทำได้มันจะกลายเป็น Landmark แห่งใหม่ของกรุงเทพเลย"

          ใครอยู่เบื้องหลังต้องการสวนสาธารณะ  ถ้าทำให้ที่ดินทั้งผืนเป็นสวนสาธารณะได้ เจ้าของบ้านและที่ดินโดยรอบจะได้ประโยชน์มหาศาล เพราะอยู่ใกล้สวน มูลค่าทรัพย์ของพวกเขาคงเพิ่มขึ้นอีกมหาศาล ถ้าไทยมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เก็บภาษีตามมูลค่าทรัพย์ ก็คงจะดี แต่นี่เราไม่มี  ก็เท่ากับให้พวกเขา "ถูกหวย" รวยกันไปจากการที่ที่ดินแปลงนี้ถูก "ปล้น" ไปทำสวนให้พวกเขา เจ้าของทรัพย์สินที่ได้ประโยชน์จากการแปลงที่ดินแปลงนี้เป็นสวนสาธารณะอาจอยู่เบื้องหลังความเคลื่อนไหวนี้ก็ได้ ลองตรองดูครับ ประชาชนทั่วไปที่อาศัยอยู่ในกรุง คงไม่มีแม้กระทั่งเวลามาเย้ว ๆ อย่างพวกนี้อย่างแน่นอน

          เอื้อนายทุนจริงหรือ? การจะพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ก็ต้องมีเอกชนมาร่วมทุน มาประมูลกันไป เพื่อนำเม็ดเงินมาพัฒนาประเทศ หากมีการประมูลกันอย่างโปร่งใส ข้อครหาก็อาจหมดไป ผมขอเสนอว่าในระหว่างประมูล ก็ให้ตำรวจ สำนักงาน ปปช. สตง. พรือพระระดับพระราชาคณะมาสังเกตการณ์ประมูล (ฮา) ความโปร่งใสก็จะเกิดขึ้น และนี่คือการเอื้อประโยชน์ต่อประเทศชาติ ไม่ใช่เอื้อประโยชน์ต่อนายทุน การเอาที่แปลงนี้ไปทำสวนสาธารณะต่างหากที่เอื้อประโยขน์ต่อนายทุนเจ้าของที่ดินรายใหญ่ ๆ รายรอบที่ดินแปลงนี้ต่างหาก!!!

          อย่าเอาเงินหลวงมาล้างขาดทุน?!? การที่จะเอาที่ดินแปลงนี้ให้เอกชนทำประโยชน์นั้น ก็เพื่อนำเงินมาพัฒนาการรถไฟฯ การรถไฟฯ มีหนี้อยู่ 60,000 กว่าล้าน ที่ดินแปลงนี้พอที่จะเอามาล้างหนี้ได้สบาย ๆ หากไม่ล้างหนี้ด้วยวิธีนี้ ก็ต้องเอาภาษีอากรของประชาชนทั่วประเทศมาโปะลงไป แต่ขณะเดียวกันก็ยกที่ให้ชาวกรุง อย่างนี้มีความยุติธรรมหรือไม่  นี่ไม่ใช่การสร้างความแตกแยกระหว่างชาวกรุงกับชาวภูธร แต่เราควรสร้างความสมานฉันท์บนความเป็นธรรม ไม่ใช่ขี่คอกันอยู่อย่างนี้ มีแฟนเฟสบุ๊กคนหนึ่งบอกผมว่า "ผมเป็นคนต่างจังหวัดรู้สึกแย่ทุกครั้งที่อะไร ๆ ก็ประเคนให้กรุงเทพ การรถไฟฯ ถือเป็นของส่วนรวมเพราะใช้เงินภาษีคนทั้งชาติไปอุดหนุน ดังนั้นมักกะสันซึ่งเป็นที่ดินของการรถไฟต้องถูกนำไปใช้ประโยชน์เพื่อคนทั้งประเทศ ผมให้กำลังใจอาจารย์"

          อย่าสับสนระหว่างล้างขาดทุนกับทุจริต การล้างขาดทุนก็เพื่อการรถไฟฯ จะได้พัฒนาต่อไป พัฒนาบริการและคุณภาพรถให้ดีขึ้น เพื่อประชาชนทั้งชาวกรุงและชาวภูธรได้ประโยชน์ไปทั่ว รถไฟพัฒนา ประชาชนก็ได้ประโยชน์ตกถึงมืออย่างแน่นอน อย่างนี้ดีกว่าการเอาภาษีประชาชนไปโปะแน่นอน ส่วนการรถไฟฯ มีทุจริตตรงไหน ก็จัดการกันไปอย่างจริงจัง รัฐบาลอาจใช้ ม.44 ล้างบางทุจริต หรือสำนักงาน ปปช. ก็อาจเข้ามาตรวจสอบกันอย่างขนานใหญ่ เพราะที่ผ่านมาแทบไม่ได้ทำอะไร นอกจากส่งเสริมการทำดีโน่นนี่ และมัวแต่ตรวจสอบเฉพาะนักการเมืองฝ่ายตรงข้ามอย่างเอาเป็นเอาตายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

          ควรสร้างศูนย์ธุรกิจในศูนย์ธุรกิจ ถ้าเราสามารถจัดสรรที่ดินแปลงนี้ เช่น ประมาณ 400 ไร่ มาทำประโยชน์ สัก 70% หรือ 280 ไร่ แบ่งที่ออกเป็นแปลง ๆ ละ 8 ไร่ เท่ากับสำนักงานใหญ่ของธนาคารกรุงเทพ บนถนนสีลม ก็จะตั้งอาคารขนาดใหญ่แบบ.ธนาคารกรุงเทพได้ถึง 35 อาคาร กลายเป็นศูนย์ธุรกิจขนาดย่อมที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ใครอยากสร้างอาคารก็มาที่นี่ ไม่ต้องกระเสือกกระสนไปสร้างที่อื่นให้เปรอะไปหมด ธุรกิจต่าง ๆ ก็จะมีประสิทธิภาพมากขึ้น การขยายเมืองอย่างไรทิศผิดทางก็จะลดลง นี่คือข้อดีของการพัฒนาที่ดินแปลงนี้

          สรุปแล้ว เราควรคิดให้รอบคอบ แฟนเฟสบุ๊กอีกคนของผม บอกว่า "อาจารย์บอกเค้าว่ากรุงเทพไม่ใช่ประเทศไทยครับ" อย่าคิดจะเอาแต่ได้นะครับผม เห็นใจประเทศชาติและประชาชนทั้งประเทศเถอะครับ

อาคารเก่าถูกคร่อมโดยอาคารใหม่กลางกรุงโตเกียว

ในกรุงลอนดอน ไม่เกรงใจอาคารเก่า สร้างกันมากขนาดไหน ก็หายใจออก


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,487 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved