เจาะลึกทำเลคอนโด: สีลม-สาทร หนึ่งทำเลยอดนิยมของคนทำงานออฟฟิศ

จากกรณีกรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งจะนำมาใช้ในช่วงเวลา 4 ปี (2559-2562) เพื่อเป็นเกณฑ์อ้างอิงจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน โดยพบว่าราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศมีการปรับขึ้น 15% สอดคล้องกับ AREA จากการสำรวจพบว่าส่วนในภาพรวมราคาประเมินที่ดินใหม่มีการปรับเพิ่มขึ้นทั่วประเทศโดยเฉลี่ย 25% เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 30% แต่บริเวณพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่านนั้นจะมีการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ 50-100% หรือโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 75%

 

มองในมุมของโครงการรีเซล นักลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อลงทุน นอกจากราคาควรพิจารณาทำเลโดยเลือกโครงการอยู่ในย่านซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) เช่น ลุมพินี สีลม สาทร เพลินจิต ทองหล่อ และย่านมิดทาวน์เพื่อให้การรีเซลมีโอกาสสูง ทั้งนี้ในหลายทำเลขณะนี้มีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลาย ไม่เหมาะกับการลงทุนและควรระมัดระวัง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง คาดว่าจะใช้เวลาดูดซับ 2 ปี หากสภาพเศรษฐกิจไม่ดีขึ้น เพราะถือว่าเป็นทำเลที่ไกลจากซีบีดี ทำให้ผู้ซื้ออยู่จริงส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ มีคนต่างถิ่นย้ายเข้าไปอยู่น้อย การรีเซลทำได้ยาก

 

ทำเลที่น่าสนใจช่วง ถ.พระรามที่ 4 ตั้งแต่หัวลำโพงถึง ม.กรุงเทพ (กล้วยน้ำไท) มีการพัฒนา 4 โครงการในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ได้แก่ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ สำนักงานให้เช่าบริเวณ ซ.ไผ่สิงโต ในนาม บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ฯ, แปลงที่ดินสามย่านของ บมจ.แผ่นดินทองฯ, แปลงที่ดินสวนลุมพินีของ บมจ.ยูนิเวนเจอร์และ บจ.เกษมทรัพย์วัฒน และแปลงที่ดิน ซ.เทพประทานของ บจ.เกษมทรัพย์สิริ

 

สีลม-สาทร เป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของเมืองไทย ทำเลนี้จึงมีประชากรใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่องทั้งคนไทย และชาวต่างชาติ แต่เจ้าของทำเลแท้จริง ก็คือ “คนไทยเชื้อสายจีนหรือบรรดาพ่อค้านักธุรกิจในพื้นที่” ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้เรื่อยๆเพื่อเพิ่มความมั่งคั่งในรูปแบบ “เสือนอนกิน” กล่าวคือ “เน้นเก็บค่าเช่าโดยคาดหวังผลตอบแทนที่แน่นอน และขายเมื่ออยากขาย” ดังนั้นปรากฏการณ์การ “การปั่นราคาคอนโด และเก็งกำไรใบจอง” ในทำเลนี้ เป็นไปได้ยาก มีหลายโครงการที่ต้องการใช้สูตรนี้ในการทำกำไร ส่วนใหญ่ก็ต้องผิดหวังพับแผนไปกับทำเลนี้

 

ด้วยเหตุนี้การเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมในย่าน “ สีลม-สาทร ” ก็เป็นไปตามราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในแต่ละทำเล ไม่ใช่การเก็งกำไรราคา สำหรับโครงการใหม่บริเวณนี้มีราคาขาย 120,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร ให้ผลตอบแทนปล่อยเช่า (yield) 4-7% ทำเลครองแชมป์ทั้งราคาขายสูงสุด ค่าเช่าสูงสุด คือ “บางรัก” รองลงมาคือ “สาทร” อันดับ 3 คือ “ยานนาวา” และสุดท้ายคือ “บางคอแหลม” แล้วทำเลไหนเป็นอย่างไรบ้าง? รวมทั้งเหตุใดบรรดาท่านเสือนอนกินถึงได้ยึดถิ่นนี้

 

1. เขตบางรัก ราคาที่ดินเขตบางรักเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 20% (จากปี 2548) และพบว่าอัตราค่าเช่าคอนโดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 25,000-60,000 บาทต่อเดือน ได้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 5-6% (Yield) และเมื่อแยกค่าเช่าตามขนาดห้อง ดังนี้

 

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบัน ราคาขาย 130,000 – 350,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นทำเลรวมโครงการระดับซุปเปอร์ลักชัวร์รี่ของเมืองไทย เพราะทำเลนี้โดดเด่นด้วยโครงข่ายคมนาคมทั้งทางด่วน และรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT รายล้อมด้วยร้านอาหารชื่อดัง และโรงแรมห้าดาว รวมทั้งเป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลนานาชาติบีเอ็นเอช และโรงเรียนเอกชนชั้นนำ เช่น โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน, โรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์ เป็นต้น

 

 

2. เขตสาทร ราคาที่ดินเขตสาทรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 20% (จากปี 2548) และพบว่าอัตราค่าเช่าคอนโดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 20,000-45,000 บาทต่อเดือน ได้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 6-8% (Yield) และเมื่อแยกค่าเช่าตามขนาดห้อง ดังนี้

 

 

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบัน ราคาขาย 130,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบเขตสาทร เดินทางสะดวกด้วยทางด่วนพิเศษ รถไฟฟ้า BTS และ MRT รายล้อมด้วยสถานศึกษาชั้นนำ สถานทูต โรงแรม อาคารสำนักงาน ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของเมืองไทย นอกจากนี้ยังรายล้อมไปด้วยร้านอาหารชื่อดังต่างๆมากมาย

 

 

3. เขตยานนาวา ราคาที่ดินเขตยานนาวาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 7% (จากปี 2548) และพบว่า อัตราค่าเช่าคอนโดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 15,000-30,000 บาทต่อเดือนได้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 6-7% และเมื่อแยกค่าเช่าตามขนาดห้อง ดังนี้

 

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบัน ราคาขาย 80,000 – 140,000 บาทต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบเขตยานนาวา โดดเด่นเพราะเชื่อมต่อทางด่วนพิเศษ และมีร้านอาหารชื่อดังรองรับทั้งชาวต่างชาติ ทั้ง Chef Bom บ้านกลางน้ำ รวมทั้งอาหารต้นตำรับทั้งไทย-จีน เป็นต้น

 

 

4. เขตบางคอแหลม ราคาที่ดินเขตบางคอแหลมเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6% (จากปี 2548) และพบว่าอัตราค่าเช่าคอนโดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 10,000-25,000 บาทต่อเดือน ได้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 5-6% และเมื่อแยกค่าเช่าตามขนาดห้อง ดังนี้

 

 

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบัน ราคาขาย 75,000 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบทำเลบางคอแหลม ถือได้ว่าเป็นทำเลที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจชั้นนำอย่างสาทร โดดเด่นด้วยร้านอาหารชื่อดังทั้งอาหารไทยและอาหารนานาชาติต่างๆมากมาย อีกทั้ง “Asiatique” แหล่งไลฟ์สไตล์ริมน้ำชื่อดังก็อยู่ในโซนนี้อีกด้วย

 

สำหรับในพื้นที่ กทม.ราคาประเมินที่ดินสูงสุด 11 อันดับ ประกอบด้วย

1.ย่านสีลมมีราคาประเมิน 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นจากรอบปัจจุบันที่มีราคาประเมิน 8.5 แสนบาท

2.ย่านเพลินจิต ราชดำริ พระราม 1 มีราคาประเมิน 9 แสนบาท จากปัจจุบัน 6-7 แสนบาท

3.ย่านสาทร วิทยุ ราคา 7.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 5-7 แสนบาท

4.ย่านเยาวราช ราคาประเมิน 7 แสนบาท เท่ากับปัจจุบัน

5.ย่านสุขุมวิท ราคา 6.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 2-5 แสนบาท

6.ย่านนราธิวาสราชนครินทร์ ราคา 6 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.5-5.5 แสนบาท

7.ย่านอโศกมนตรี ราคา 5.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 4 แสนบาท

8.เจริญกรุง พระราม 4 พญาไท ราคาประเมิน 5 แสนบาท จากปัจจุบัน 3-4 แสนบาท

9.ย่านกรุงธนบุรี ราคา 4.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.15 แสนบาท เหตุที่ราคาประเมินปรับขึ้นมาก เพราะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้า

10.ย่านทองหล่อ ราคา 4.2 แสนบาท จากปัจจุบัน 3.5 แสนบาท

11.ย่านรัชดาภิเษก ราคา 4 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.1-3.5 แสนบาท

 

โดยจะเจาะลึกในปัจจัย 4 ข้อ ได้แก่ 
1. ปัจจัยด้านการเดินทางเข้า-ออก (Accessibility Factors) 
       
การเดินทางของย่านนี้มีครบทุกอย่าง ทั้งถนนรายล้อมเป็น Grid Road System มีทางด่วน มีรถไฟฟ้าบนดิน (BTS) มีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) มีรถด่วนพิเศษ (BRT) และการเดินทางโดยเรือแม่น้ำเจ้าพระยา และมีจุดเชื่อมต่อกันในหลายๆ จุด เช่น BTS สถานีศาลาแดงเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สถานีสีลม ส่วนที่สถานี BTS ช่องนนทรีก็เป็นจุดเชื่อมต่อกับ BRT สถานีสาทร และทางเรือถือเป็นการหลีกเลี่ยงการจราจรติดขัดในช่วงเร่งด่วนได้ ซึ่งท่าเรือสาทรจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS สถานีตากสิน และยังเป็นท่าที่รวมเรือด่วนทุกสายเอาไว้ตั้งแต่เรือประจำทางธรรมดา, เรือด่วนธงส้ม, เรือด่วนธงเขียว และเรือด่วนธงเหลือง
       
 2. ปัจจัยด้านการใช้ชีวิต (Living Factors) 
       
ในแง่การเลือกทำเลที่สะดวกในการใช้ชีวิตนั้น ตำราฝรั่งเขามองว่าทำเลนั้นๆ ควรมีครบทั้งสถานที่สำหรับการพักผ่อน (Recreation) จับจ่ายซื้อของ (Shopping) สถานศึกษา (Education) สถานพยาบาล (Health Care) และการเดินทางไปทำงาน (Work Commuting) ซึ่งทำเลสีลม-สาทรนี้มีครบตามตำรา 

 3. ปัจจัยด้านบรรยากาศและความน่าอยู่ (Mood & Livable Factors) 
       
สีลมเป็นย่านที่เจริญที่สุดจุดหนึ่งของเมืองไทย ขณะที่สาทรก็เคยเป็นย่านพักอาศัยของบุคคลในระดับสูงสมัยก่อน ทำให้ทำเลนี้มี “บรรยากาศเฉพาะตัว” เมื่อเทียบกับทำเลอื่น เรายังสามารถเห็นสถาปัตยกรรมเก่าๆ จา
อดีตถึงปัจจุบัน ขณะเดียวกันความทันสมัยก็เข้ามาผสมผสานอย่างลงตัว นอกจากนี้ หากใครที่ชอบวิวมุมสูงสวยเต็มไปด้วย Skyscrapers ทำเลนี้ก็ตอบโจทย์ที่สุด เพราะมีทั้งสำนักงาน และที่พักอาศัยที่เป็นตึกสูงมากมาย ประกอบกับวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ขณะที่วิวอีกด้านหนึ่งก็จะสามารถเห็นวิว “สวนลุมพินี” ได้เช่นกัน
       
4. ปัจจัยด้านราคา (Costs Factors) 
       
ย่านสีลม-สาทรนี้เป็นใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ แน่นอนว่าราคาคอนโดแถบนี้จึงสูง แต่เนื่องจากผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในย่านนี้มีทุนอยู่แล้ว จึงทำให้ทำเลนี้มีสัดส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยสูงถึง 70% และซื้อเพื่อลงทุน 30% (ข้อมูลจาก bkkcitismart) ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่เดิมที่ย้ายจากอาคารพาณิชย์ ขยับขยายมาซื้อคอนโดฯ เพื่อที่จะสามารถไป-มาบ้านเดิมได้ ส่วนอีก 30% นั้นจะเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช้าให้กับชาวต่างชาติและคนที่ทำงานในย่านสีลม-สาทร 

บทสรุปเจาะลึก
       
ย่านสีลม-สาทรถือเป็นทำในฝันของคนทำงานออฟฟิศ ซึ่งจะเด่นและด้อยในเรื่องใดบ้าง
       
ปัจจัยด้านการเดินทางเข้า-ออก - จุดเด่นมี 2 ประเด็นคือ (ก) ถนนบริเวณนี้เป็น Grid Road System เชื่อมต่อกับถนนหลักในละแวกนี้ได้หมดคือ ถนนพระราม 4, นราธิวาสราชนครินทร์, เจริญกรุง, สุรศักดิ์ สุรวงศ์ และสี่พระยา ประกอบกับมีทางด่วนหลายด่านทั้งขาขึ้นและขาลง และ (ข) มีขนส่งสาธารณะครบทั้ง BTS, MRT, BRT และทางเรือ ข้อด้อยคือ เนื่องจากมีสำนักงานออฟฟิศ และโรงเรียนเยอะ ช่วง Rush Hours การจราจรจึงค่อนข้างติด
       
ปัจจัยด้านการใช้ชีวิต - ทำเลนี้มีครบทุกแบบ เช่นสำนักงานออฟฟิศ สถานศึกษา แหล่งชอปปิ้ง จึงเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ และคนทำงานออฟฟิศ
       
ปัจจัยด้านบรรยากาศและความน่าอยู่ - สีลมและสาทรยังคงมีสถานที่เก่าๆ บรรยากาศ และกลิ่นอายเดิมๆ ยังคงมีให้ชมได้ในหลายจุด โดยความทันสมัย และความเจริญก็ผสมแทรกเข้ามาได้อย่างลงตัว ไม่ได้ Modern หรือพลุกพล่านเกินไปเหมือนทำเลอื่น เช่น สุขุมวิทช่วงต้นและกลาง บรรยากาศและความน่าอยู่ของทำเลนี้ จึงค่อนข้างมี “ความเฉพาะตัวสูง” ไม่เหมือนที่อื่นๆ
       
ปัจจัยด้านราคาและการลงทุน - ทำเลนี้ราคาประเมินที่ดินสูง ประกอบกับที่ดินหายากขึ้นเรื่อยๆ คอนโดบริเวณนี้จึงมีไม่มากนัก เพียง 5% ของทั้งกรุงเทพฯ เท่านั้น ประกอบกับส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายกันโดยคนที่อยู่ในพื้นที่นี้เดิมแต่ต้องการขยายครอบครัวเพื่ออยู่เอง หรือคนทำงานในบริเวณนี้เพื่อเลี่ยงรถติด ซัปพลายคอนโดฯ ในพื้นที่จึงมีไม่มากนัก แต่ดีมานด์ยังคงมีต่อเนื่องจากทั้งคนต่างชาติที่ชอบทำเลนี้ คนทำงานออฟฟิศ และคนพื้นที่เดิมซึ่งต้องการขยายครอบครัว คอนโดฯ ในทำเลนี้จึงน่าจะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ มีความน่าสนใจสำหรับคนที่มองหาคอนโดฯ เพื่อการลงทุน หรือเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานในอนาคต

 

สรุป โซนสีลม-สาทร “โอเวอร์ซัพพลาย”  หรือไม่? สำหรับทัศนะของผู้เขียนเองนั้นจากข้อมูลที่มีอยู่ยังไม่ถึงกับ “โอเวอร์ซัพพลาย” เหตุผลง่ายๆก็คือ ราคาที่ดินโซนนี้สูงเกินที่จะเกิดโครงการขึ้นมาใหม่ ในทางกลับกันโครงการที่อยู่บริเวณนี้ก็จะมี ได้ไม่เกินไปกว่า 5-10% จากนี้แล้วเพราะว่าสอดคล้องกับดีมานต์ที่เริ่มอิ่มตัวสำหรับโซน CBD  แต่ถ้าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะฟื้นตัวตามไปด้วย ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมุ่งเน้นกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้ซื้อบ้านหรือผู้บริโภคจะได้มีโอกาสซื้อบ้านได้อย่างมั่นใจ

 

Tag  :เทคนิคการลงทุน ,ทำเลคอนโด ,ค่าเช่าคอนโด ,ราคาประเมินที่ดิน ,วิธีการประเมินราคาที่ดิน ,คอนโดโซนสีลม-สาทร , คอนโด 

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=seminar_LPBKK.php

ที่มา: ASTVผู้จัดการออนไลน์ 
     :  Propertytoday
     :  บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 
     : เทอร์ร่า บีเคเค