อ่าน 1,059 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 13/2553: 4 มีนาคม 2553
       ทักษะการเวนคืนที่เป็นไปได้ตามข้อจำกัดของกรอบกฎหมาย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เชิญผู้เชี่ยวชาญด้านการเวนคืนจากสหรัฐอเมริกา และมาเลเซียมาสัมมนาในประเทศไทยเกี่ยวกับการเวนคืนโดยเฉพาะกรณีต้นไม้และพืชผลต่าง ๆ ได้พบว่าในประเทศกำลังพัฒนาเช่นไทย อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ รวมทั้งประเทศอื่น ๆ นอกภูมิภาคนี้ ประสบปัญหาข้อจำกัดในการขยายตัวของสาธารณูปโภคเป็นอย่างมาก ในเดือนเมษายน ศกนี้ ธนาคารโลกยังจะได้เชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ไปนำเสนอเกี่ยวกับแนวทางการจัดการเวนคืนในประเทศอินโดนีเซีย
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีความจำเป็นที่จะต้องเวนคืนเพื่อการพัฒนาประเทศ แต่ติดที่ข้อกฎหมายต่าง ๆ ซึ่งไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร ขาดการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง เหมาะสม และการขาดการประชาสัมพันธ์ที่ดีเพียงพอ ดังนั้นจึงขอเสนอแนวทางการทักษะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ตามข้อจำกัดของกรอบกฎหมาย โดยอาศัยประสบการณ์จัดการเวนคืนจากทั่วโลก ดังนี้:
          อุปสรรคประการแรกของการเวนคืนก็คือการจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนที่ต่ำเกินจริงเพราะการพยายามทำให้ตนเองปลอดภัยของข้าราชการ จนประชาชนไม่ยอมรับได้ จนต้องมีการประท้วงต่าง ๆ ครั้งหนึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขณะได้รับเชิญให้เป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม ก็ยังพบปัญหาการประท้วงของประชาชนในกรณีการเวนคืนเช่นกัน
          ในความเป็นจริง รัฐบาลพึงชดเชยแก่ประชาชนตามราคาตลาด บวกด้วยค่าสูญเสียต่าง ๆ เช่น ค่าสูญเสียจากการดำเนินธุรกิจ การศึกษาของบุตร ฯลฯ เพื่อให้สมกับความสูญเสียจากการเวนคืน แต่ทั้งนี้ไม่รวมความสูญเสียด้านจิตใจที่ประมาณกันตามอำเภอใจ
          ในทางตรงกันข้ามต่อส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง การเวนคืนต้องให้ข้าราชการได้ทราบความเป็นไปได้ทางการเงินว่า แม้จะจ่ายค่าทดแทนสูงขึ้น แต่ก็ยังคุ้มค่าต่อการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภค และความล่าช้าของเวลาก็เป็นต้นทุนสำคัญที่ยิ่งกว่าต้นทุนอื่น เพื่อที่ผู้เวนคืนจะสามารถเข้าใจความเป็นไปได้ทางการเงินในการจ่ายค่าทดแทนสูงขึ้น ในการนี้การจัดทำกรณีศึกษาเพื่อให้เห็นจริงในความเป็นไปได้ทางการเงินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็น
          การรื้อย้ายประชาชนนั้น ไม่จำเป็นต้องไปด้วยกัน ไม่จำเป็นต้องไปไกล สามารถจ่ายเป็นค่าทดแทนให้หาบ้านเช่าในท้องตลาด หรืออาจจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราวได้ในบริเวณใกล้เคียง รัฐบาลจึงควรจัดตั้งหน่วยงานที่เป็นเครื่องมือของรัฐในการนี้ หรืออาจใช้หน่วยงานที่มีอยู่แล้ว เช่น การเคหะแห่งชาติ เป็นต้น หรืออาจว่าจ้างให้ภาคเอกชนดำเนินการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว
          รัฐบาลยังพึงจัดทำฐานข้อมูลการซื้อขายทรัพย์สิน เพื่อใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้ได้รับความเชื่อถือจากประฃาชน และถือเอาวันที่รัฐบาลประกาศเขตเวนคืนเป็นเกณฑ์ ราคาที่อาจจ่ายแตกต่างไปจากนั้น ก็อาจเพียงราคาที่บวกดอกเบี้ยค้างจ่ายเท่านั้น ตามหลักสากลทั่วโลก ผลของโครงการที่จะพัฒนาในภายหลังไม่ว่าจะเป็นผลเชิงบวกหรือลบต่อทรัพย์สินที่ประเมิน จะนำมาอ้างเพื่อการปรับค่าเวนคืนไม่ได้
          ทักษะการเจรจาต่อรองสำหรับที่ให้เกิดผลดีต่อทุกฝ่าย เป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งควรได้รับการเรียนรู้และปฏิบัติโดยเคร่งครัด ไม่ใช่ให้ข้าราชการที่เกี่ยวข้องถือกฎหมายโดยเคร่งครัดเท่านั้น ในต่างประเทศ มีการว่าจ้างนักเจรจาต่อรองภาคเอกชนไปดำเนินการด้วย สำหรับการศึกษาด้านการเจรจาต่อรองเพื่อการเวนคืนนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในความควบคุมของกระทรวงศึกษาธิการซึ่งเป็นส่วนการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ร่วมมือกับสมาคมเวนคืนนานาชาติ (International Right of Way Association) จัดการดูงานนานาชาติ โดยในปีนี้ จะมีการประชุมใหญ่ประจำปีของสมาคมที่เมืองแคลเกอรี แคนาดา ในการนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้เชิญชวนผู้สนใจไปร่วมประชุมประจำปีและดูงานกัน โดยในปีนี้จะมีการดูงานทั้งในสหรัฐอเมริกาและแคนาดา
          โดยสรุปแล้ว หากการเวนคืนตั้งอยู่บนพื้นฐานของการจ่ายค่าทดแทนที่สมเหตุสมผล สามารถพิสูจน์ให้ประชาชนและทุกฝ่ายเห็นประโยชน์ร่วมกัน รวมทั้งมีกระบวนการดูแลผู้ได้รับผลกระทบจาการเวนคืนที่ดี ก็จะประสบความสำเร็จ และไม่เกิดความสูญเสียโอกาส (Opportunity Cost) แต่อย่างใด


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved