คุณรติ รัตนสวัสดิ์ Founder & Architect, Neutral AI ส่งบทความนี้มาให้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เจ้าของคอลัมน์นี้ ดร.โสภณ เห็นว่าเป็นข้อคิดที่น่าสนใจจึงขอเผยแพร่ ณ ที่นี้

            เงินสกปรก ไม่สามารถอยู่ในรูปเงินสดได้ตลอดไป อาชญากรรมสร้างเงินได้มหาศาล ไม่ว่าจะเป็นการฉ้อโกงออนไลน์ แก๊งคอลเซ็นเตอร์ การพนันผิดกฎหมาย การค้ายาเสพติด การคอร์รัปชัน หรืออาชญากรรมทางเศรษฐกิจ แต่เงินเหล่านี้มีปัญหาเดียวกัน คือ ไม่สามารถนำเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างเปิดเผยได้ เมื่อเงินผิดกฎหมายสะสมมากขึ้น ผู้กระทำผิดจึงต้องหาวิธีเปลี่ยน “เงินที่มีความเสี่ยง” ให้กลายเป็น “ทรัพย์สินที่ดูถูกกฎหมาย” อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญ

 

ทำไมต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์

            สาเหตุสำคัญก็เพราะอสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติที่เอื้อต่อการอำพรางที่มาของทรัพย์สิน เนื่องจาก:

• มูลค่าสูง
• ซื้อขายไม่บ่อย
• ราคาประเมินแตกต่างจากราคาซื้อขายจริงได้
• ถือครองระยะยาว
• มีการเพิ่มมูลค่าตามเวลา
• สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า
• ใช้เป็นหลักประกันทางการเงินได้

            กล่าวอีกนัยหนึ่ง อสังหาริมทรัพย์สามารถเปลี่ยน “เงิน” ให้กลายเป็น “ความมั่งคั่งที่ดูปกติ”

 

ขั้นตอนการฟอกเงิน

            มาดู 5 ขั้นตอนของการฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์

            1. นำเงินเข้าสู่ระบบ (Placement) เงินสดจากอาชญากรรมถูกแบ่งเป็นหลายส่วน แล้วทยอยเข้าสู่ระบบผ่านหลายช่องทาง เช่น บริษัท บัญชีบุคคล ผู้ถือหุ้นหลายราย ธุรกิจที่มีเงินสดหมุนเวียน เพื่อลดโอกาสถูกตรวจพบ

            2. สร้างความซับซ้อน (Layering) หลังจากนั้น เงินจะถูกโอนผ่านหลายบริษัท หลายบัญชี หรือหลายประเทศ เพื่อให้ติดตามเส้นทางได้ยาก อาจมีการใช้บริษัทโฮลดิ้ง บริษัทนอมินี หรือโครงสร้างผู้ถือหุ้นหลายชั้น

            3. ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Integration) เมื่อเงินมีลักษณะเหมือนเป็นเงินจากธุรกิจแล้ว จึงถูกนำไปซื้อบ้านหรู คอนโด อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ต หรือที่ดิน เมื่อถือครองระยะหนึ่ง ทรัพย์สินเหล่านี้สามารถขายต่อหรือปล่อยเช่า ทำให้รายได้ที่เกิดขึ้นดูเหมือนมาจากธุรกิจปกติ

            4. สร้างมูลค่าใหม่ อสังหาริมทรัพย์สามารถรีโนเวต เปลี่ยนการใช้งาน รวมแปลง แบ่งแปลง หรือพัฒนาโครงการ จึงทำให้การเพิ่มขึ้นของมูลค่าดูเป็นผลจากการลงทุน มากกว่าการเคลื่อนย้ายเงิน

            5. กลับเข้าสู่ระบบการเงิน เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ เงินที่ได้รับจะมีเอกสารรองรับ เช่น สัญญาซื้อขาย โฉนด รายได้จากค่าเช่า และรายได้จากการขาย ทำให้เงินที่เคยมีที่มาผิดกฎหมาย ดูเหมือนเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน

 

ผลกระทบต่อประชาชน

            ทำไมเรื่องนี้กระทบประชาชน เมื่อเงินผิดกฎหมายไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือประชาชนทั่วไป ผลที่ตามมา เช่น

• ราคาที่ดินสูงขึ้นเกินพื้นฐานเศรษฐกิจ
• ราคาบ้านแพงเกินกำลังซื้อ
• นักลงทุนสุจริตแข่งขันลำบาก
• เงินทุนไหลเข้าสินทรัพย์แทนการลงทุนในภาคการผลิต
• ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน

            สุดท้าย คนที่ต้องจ่ายราคาสูงที่สุด คือผู้ซื้อบ้านจริง

 

มาตรการสำคัญ

            สิ่งที่หลายประเทศกำลังทำ โดยเพิ่มมาตรการเพื่อลดความเสี่ยง เช่น

• เปิดเผยผู้ได้รับประโยชน์ที่แท้จริง (Beneficial Owner)
• ตรวจสอบแหล่งที่มาของเงิน
• รายงานธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูง
• วิเคราะห์เครือข่ายบริษัทและผู้ถือหุ้น
• แลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างหน่วยงานกำกับดูแล
• ใช้เทคโนโลยี AI วิเคราะห์รูปแบบธุรกรรมผิดปกติ

            AI จะเปลี่ยนการตรวจสอบอย่างไร ในอดีต เจ้าหน้าที่มักตรวจสอบธุรกรรมเป็นรายคดี แต่ AI สามารถวิเคราะห์ข้อมูลจำนวนมหาศาลได้พร้อมกัน เช่น

• ความสัมพันธ์ของผู้ถือหุ้น
• เส้นทางการโอนเงิน
• การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์
• รูปแบบราคาที่ผิดปกติ
• ความเชื่อมโยงของนิติบุคคล

            ทำให้สามารถระบุ “เครือข่าย” แทนการมองเพียง “ธุรกรรม”

 

ข้อเสนอเชิงนโยบาย

            สำหรับข้อเสนอเชิงนโยบาย ก็คือ ประเทศไทยสามารถยกระดับความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยพิจารณาแนวทาง เช่น

• พัฒนาฐานข้อมูลผู้ได้รับประโยชน์ที่แท้จริงที่เชื่อมโยงกับนิติบุคคล
• เพิ่มการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินในธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง
• เชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงานด้านที่ดิน การเงิน ภาษี และการบังคับใช้กฎหมาย
• ใช้ AI ช่วยวิเคราะห์รูปแบบธุรกรรมที่มีความเสี่ยง
• ส่งเสริมความร่วมมือระหว่างประเทศในการติดตามเส้นทางการเงินข้ามพรมแดน

            มาตรการเหล่านี้ควรดำเนินควบคู่กับการคุ้มครองสิทธิของผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่สุจริต โดยอาศัยหลักฐานและกระบวนการตามกฎหมายในการดำเนินคดี

 

บทสรุป

            การฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่เป็นปัญหาของระบบเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของนักลงทุน และหลักนิติธรรม

            เมื่อเงินผิดกฎหมายสามารถเปลี่ยนเป็นทรัพย์สินที่ดูถูกกฎหมายได้อย่างง่ายดาย ต้นทุนที่แท้จริงจะตกอยู่กับประชาชน ผ่านราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น การแข่งขันที่ไม่เป็นธรรม และการบิดเบือนโครงสร้างเศรษฐกิจ

            การแก้ไขปัญหาจึงต้องอาศัยทั้งกฎหมาย เทคโนโลยี ความโปร่งใส และความร่วมมือระหว่างหน่วยงาน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นที่ของการลงทุนที่สุจริต และเป็นรากฐานของการพัฒนาเศรษฐกิจที่ยั่งยืน