ผมเคยพาคณะนักพัฒนาที่ดินไทไปคุยกับท่านกงสุลประจำนครย่างกุ้ง ท่านบอกว่านักลงทุนไทยได้แต่มาดู ๆ และจด ๆ จ้อง ๆ ไม่ได้ไปลงทุนในเมียนมาอย่างจริงจัง ถูกนักลงทุนมาเลย์ สิงคโปร์ ตัดหน้าไปหมด ผมอยากบอกว่า แม้แต่เวียดนามก็เพิ่งแซงเราไปแล้วในการบุกตลาดเมียนมา พี่ไทยมัวมะงุมมะงาหราอะไรอยู่

            ถ้าดูตัวเลขเปรียบเทียบไทยกับเมียนมา จะพบว่าไทยมีขนาดประเทศเล็กกว่าคือ 510,890 ตารางกิโลเมตร เมียนมาใหญ่กว่า 28% แต่เมียนมามีประชากรเพียง 82% ของประชากรไทยที่ 67.7 ล้านคน ทำให้ไทยมีความหนาแน่นของประชากรสูงกว่าคือ 133 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่เมียนมามีเพียง 85 คน ในอนาคตประชากรเมียนมาอาจไล่ทันไทยเพราะไทยมีการขยายตัวของประชากรเพียง 0.4% ในขณะที่เมียนมาเป็น 1% ในขณะนี้ไทยมีประชากรเมืองอยู่ 49% ในขณะที่เมียนมามีเพียง 34% เพราะคนส่วนใหญ่ยังอยู่ชนบท

            ในแง่เศรษฐกิจ รายได้ประชาชาติของไทยเป็นเงิน 987.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือเป็น 4 เท่าของเมียนมา แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยใหญ่กว่า เมียนมาที่เคยรุ่งเรืองพอๆ กับไทย ก็ตกต่ำ แต่พอทหารเริ่มคลายอำนาจ ก็กลับมาเจริญใหม่ รายได้ประชาชาติของไทยมาจากภาคเกษตกรรมเพียง 12% ในขณะที่ของเมียนมาสูงถึง 375 ไทยพ้นจากประเทศเกษตรกรรมแล้ว แต่เมียนมายังอยู่ในกลุ่มประเทศเกษตรกรรม อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจเมียนมาเติบโตอย่างก้าวกระโดดโดยในปี 2557 ล่าสุดเติบโตถึง 8.5% ในขณะที่ไทยเป็นเพียง 0.7% และโดยรวมแล้วไทยมีประขากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยามจน 13% แต่คนเมียนมาหนึ่งในสามยังยากจนอยู่

            สำหรับตัวเลขรายได้และค่าใช้จ่ายนั้น ในนครย่างกุ้งทุกวันนี้ ประชาชนมีค่าแรงขั้นต่ำชั่วโมงละ 12 บาท วันหนึ่งก็คงราว 100 บาท แต่หากจบปริญญาตรีก็ได้เงินเดือนราว 5,700 บาท หากรับราชการยังมีเงินพิเศษอีกจำนวนหนึ่งรวม 8,600 บาท หากเช่าอะพาร์ตเมนต์ขนาด 1 ห้องนอน จะมีค่าใช้จ่ายเป็นเงินเดือนละ 16,000 บาท แต่ห้องชุดมีราคาตารางเมตรละ 87,000 บาท ในขณะนี้ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่อัตรา 12% ส่วนเงินฝากอยู่ที่ 8%

            มีนักพัฒนาที่ดินข้ามชาติชาวจีนสัญชาติเมียนมารายหนึ่งเล่าให้ผมฟังว่า เมื่อห้าสิบกว่าปีก่อนในสมัยคุณพ่อของท่าน ตัดสินใจอยู่นานว่าจะลงทุนในไทยหรือเมียนมาดี แต่สุดท้ายก็เลือกเมียนมา เพราะในสมัยนั้นดูดีกว่า อดีตเลขาธิการสหประชาชาติก็เป็นคนเมียนมา ความเจริญ การใช้ภาษาอังกฤษก็คงจะมีมากกว่าในไทย แต่ในภายหลังเมียนมากลายเป็นประเทศปิด ยิ่งหลังสมัยเผด็จการปล้นชัยชนะจากนางอองซานซูจี ประเทศยิ่งถอยกรูด เขาจึงหันมาลงทุนในไทย นี่เท่ากับการตัดสินใจผิดพลาดเพราะการเมืองแท้ๆ จึงทำให้การณ์กลับตาลปัตรไปหมด

            สำหรับการเช่าที่ดินในเมียนมานั้น เช่าได้ในระยะเวลา 50 ปี และสามารถต่อได้อีก 10 ปี อีก 2 ครั้งตามความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย รัฐบาลเมียนมาไม่อนุญาตให้ต่างชาติใด ๆ ซื้อที่ดิน การให้เช่าที่ดินในระยะเวลา 30 หรือ 50 ปีก็ถือว่าเพียงพอสำหรับการคืนทุน ดูอย่างกรณีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวของไทยเป็นตัวอย่าง ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็เกินคุ้มที่จะคืนทุนแล้ว อย่างไรก็ตามหากเป็นในเวียดนาม ระยะเวลาการเช่าก็อาจเป็น 70 ปี แต่ก็ไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด

            ที่ดินในกรุงย่างกุ้งที่เป็นของเอกชนและแพงสุดตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ที่ดินส่วนมากเป็นของรัฐบาลโดยเฉพาะกองทัพ เพราะในสมัยก่อน เขตชานเมืองมักเป็นที่ดินของทางราชการทหาร พอเมืองขยายออกสู่รอบนอก จึงใช้ที่ของทหารโดยการเช่า ยิ่งในระยะหลังที่มีการย้ายเมืองหลวงไปอยู่กรุงเนปยีดอ รัฐบาลให้ประมูลที่ดินที่ตั้งของกระทรวงทบวงกรมเดิมที่มักตั้งอยู่ในทำเลดี ๆ ต่าง ๆ เพื่อให้ผู้ประมูลได้นำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ต่อไป

            สำหรับเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หรู ๆ นั้น ขณะนี้กำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก เพราะยังมีอุปทานน้อยมาก โดยขนาด 2 ห้องนอนมีค่าเช่า 3,600 เหรียญสหรัฐหรือ 120,000 บาท ส่วนห้องชุดหรู ๆ มีขายในราคา 10 ล้านบาท คิดเป็นตารางเมตรละหนึ่งแสนเศษ ๆ เลยทีเดียว การลงทุนกลุ่มนี้ยังจะรุ่งเรืองไปอีกระยะหนึ่งเพราะอุปทานน้อย อุปสงค์สูงนั่นเอง อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ฟุบไประยะหนึ่งหลังช่วง "แฮมเบอร์เกอร์" เซอร์วิส แต่ในปัจจุบันก็เติบใหญ่อีกมาก อย่างโครงการอะพาร์ตเมนต์ของชาวสิงคโปร์ ใจกลางนครย่างกุ้ง ซึ่งมีขนาด 3.2 เอเคอร์ มีห้องเช่า 150 หน่วย เสียค่าก่อสร้างประมาณ 660 ล้านบาท แต่ต้องเสียเงินใต้โต๊ะขึ้นโครงการประมาณ 132 ล้านบาท

            ในการไปลงทุนต่างประเทศ รัฐบาลต้องช่วย เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2558 นายกรัฐมนตรีเหงียน เติ๊น สุงของเวียดนามได้ไปร่วมพิธีเปิดตึกของบริษัท Hoang Anh Gia Lai Group (HAGL) ในโครงการ Myanmar Centre ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 45.5 ไร่ (18 เอเคอร์) ใจกลางนครย่างกุ้ง ซึ่งมีเงินลงทุนรวม 15,000 ล้านบาท โดยถือเป็นโครงการราคาสูงสุดในบรรดานักลงทุนข้ามชาติ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่าสูง 27 ชั้น ขนาด 162,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีโรงแรม 5 ดาวในนามเมเลียขนาด 429 ห้อง

            ที่ดินแปลงนี้นายกรัฐมนตรีเวียดนาม เคยเป็นผู้มาขอเจรจาให้เช่ากับนักลงทุนเวียดนามกลุ่มนี้ การนี้แสดงให้เห็นชัดว่า รัฐบาลเวียดนามใส่ใจและสนับสนุนการลงทุนของภาคเอกชนในต่างประเทศ ถามง่าย ๆ ว่าถ้าอดีตนายกรัฐมนตรียิ่งลักษณ์ ชินวัตร หรือนายกรัฐมตรี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ไปขอเจรจากับรัฐบาลเมียนมาในแบบเดียวกับนายกรัฐมนตรีเวียดนาม ก็คงถูกสื่อไทยหรือฝ่ายค้านตรงข้ามกล่าวหาว่า เอื้อประโยชน์ต่อภาคเอกชน ทั้งนี้การช่วยภาคเอกชนบุกตลาดต่างประเทศ ถือเป็นบทบาทสำคัญของภาครัฐบาลที่มีวิสัยทัศน์ในเวทีโลกต่างหาก

            การที่รัฐบาลจะให้เอกชนไปลงทุนต่างประเทศเป็นการกระจายความเสี่ยง สร้างโอกาส และสร้างยี่ห้อสินค้าแทนที่จะหยุดทำมาหากินอยู่ต่างประเทศ แต่ทั้งนี้รัฐบาลต้องช่วยไปเป็นหัวหอก หรือ "หัวหมู่ทะลวงฟัน" เพื่อสร้างบรรยากาศการลงทุนข้ามชาติ ที่ไทยยังจด ๆ จ้อง ๆ ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะรัฐบาลยังไม่ได้มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการบุกตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะการส่งออกความรู้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สู่ภูมิภาคอื่น

            โดยสรุปแล้ว เมียนมายังมีศักยภาพในการลงทุนอีกมาก แต่หากเราจะทำเองโดยไม่พึ่งรัฐเช่นในกรณีเวียดนาม เราก็ควรค่อย ๆ บุก สร้างเครือข่าย หาพนักงานหรือผู้ร่วมหุ้นท้องถิ่น ไปหาซื้อสินค้าห้องชุดที่ยังพอให้ต่างชาติซื้อหาได้บ้างในหลายประเทศแถบนี้ แล้วขายหรือปล่อยเช่าในระยะเวลาที่เหมาะสมนั่นเอง

นายกฯ เวียดนามไปช่วยเจรจาขอเช่าที่ดินให้ภาคเอกชนเวียดนาม

พอโครงการเสร็จ นายกฯ เวียดนามไปช่วยเปิดงานอีก แสดงว่ารัฐหนุน

ตัวอย่างเซอร์วิสอะพาร์เมนต์ที่เต็ม ต้องจองล่วงหน้าหลายเดือน