อ่าน 3,840 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 20/2553: 31 มีนาคม 2553
สิ้นชาติเขมรและวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เขมรหรือกัมพูชานับเป็นประเทศที่น่าสนใจศึกษาเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ที่รุ่งเรืองสูงสุดและตกต่ำสุดขีดในห้วงประวัติศาสตร์ที่พึงศึกษา  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้ข้อสังเกตที่น่าสนใจเมื่อได้รับเชิญให้ไปสอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินแก่นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ตามคำเชิญของกระทรวงการคลัง และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศกัมพูชา ในระหว่างวันที่ 26-28 มีนาคม ศกนี้
          นครวัดคืออสังหาริมทรัพย์สำคัญในยุครุ่งเรืองสุดขีดที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งของกัมพูชา ปัจจุบันถือเป็นสัญลักษณ์ของชาติ ถึงขนาดมีปรากฏอยู่ในธงชาติในปัจจุบันและในหลายยุคสมัยที่ผ่านมา นครวัดสร้างขึ้นเมื่อประมาณ 800 ปีมาแล้ว ถือเป็นสิ่งมหัศจรรย์หนึ่งในเจ็ดของโลก และบัดนี้กลายเป็นแหล่งรายได้สำคัญของกัมพูชา มีผู้ไปท่องเที่ยวประมาณ 1 ล้านคน <1> หากคนหนึ่งใช้จ่ายประมาณ 10,000 บาท ก็คงเป็นเงิน 10,000 ล้านบาท หากรายได้สุทธิเป็นครึ่งหนึ่งหรือ 5,000 ล้านบาท และ ณ อัตราผลตอบแทน 10% ก็คงแสดงว่านครวัดมีมูลค่าถึง 50,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าต้นทุนในการก่อสร้างแน่นอน
          มาถึงในยุคเขมรแดง อสังหาริมทรัพย์แทบจะไร้ค่า เพราะประชาชนถูกกวาดต้อนออกไปทำนารวมนอกกรุงพนมเปญ กรุงพนมเปญแทบจะร้างไปเลย จนเมื่อเขมรแดงหมดอำนาจ และเขมรฝ่ายฮุนเซ็นมาครองกรุงพนมเปญ จึงปรากฏว่ามีชาวเขมรอพยพย้ายเข้ามาอยู่ในกรุงพนมเปญอีกครั้งหนึ่ง
          เมื่อย้ายเข้าเมืองใหม่ ๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญแทบไม่มีค่า ประชาชนต่างมาจับจองอาคารตึกแถวที่ทิ้งร้างไว้ในใจกลางเมือง ครอบครัวที่กลับมาก่อน จะอาศัยอยู่ชั้นบนสุดของตึกแถว 3-4 ชั้น ทั้งนี้เพราะมักมีการปล้นชิงทรัพย์สินอยู่เสมอ การอยู่อาศัยในชั้นบนสุดย่อมปลอดภัยกว่า
          ประชาชนที่ครอบครองตึกแถวอยู่ มักจะเชิญชวนแกมขอร้องครอบครัวที่กลับมาจากชนบทในภายหลังให้มาอยู่ชั้นล่างจากตน เผื่อมีโจรมาปล้นจะได้ปล้นครอบครัวที่มาภายหลังในชั้นล่าง ๆ ก่อน และประชาชนที่มาหลังสุดจะได้ครอบครองชั้นล่างสุดที่มีความเสี่ยงในการถูกปล้นสูงสุด
          จะเห็นได้ว่าในสภาพบ้านแตกสาแหรกขาดนั้น ไม่มีใครเห็นอนาคต ไม่มีใครสามารถเห็นได้ว่าบ้านเมืองจะกลับมาสงบสุขอีกครั้งหนึ่งเช่นทุกวันนี้ ที่สำคัญไม่มีมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถซื้อขายกันได้ แต่พอบ้านเมืองเข้าสู่ภาวะปกติ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะกลับมาใหม่
          อสังหาริมทรัพย์ก็คือสมบัติที่สามารถ “ผลัดกันชม” ได้ เจ้าของอาคารในทำเลทอง (Prime Location) ก่อนกรุงพนมเปญแตก กับเจ้าของปัจจุบัน เป็นคนละคนแล้ว คนเก่าอาจตายไปแล้ว หรือยากจนลงแล้ว ส่วนคนใหม่กลับมารวยขึ้น แต่ทรัพย์สินอาคารในทำเลทอง ก็ยังมีค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ และนับวันจะสูงกว่าช่วงก่อนสงครามอย่างเทียบกับไม่ได้
          สถานการณ์บางอย่างดูเหมือน “สวรรค์” หรือ “ชะตา” เล่นตลก พื้นที่อาคารพาณิชย์ชั้นล่างที่แต่เดิมในยุคก่อนกรุงแตกมีค่าสูงมาก ก็กลับกลายเป็นบริเวณที่มีปัญหาคอขาดบาดตาย เนื่องจากการอยู่อาศัยในชั้นล่าง เสี่ยงต่อการถูกปล้นชิงหรืออาจถูกทำร้ายถึงชีวิตในยุคหลังสงครามกลางเมือง แต่ภายหลังก็ปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติ บัดนี้สวรรค์ “เล่นตลก” อีกรอบ เพราะผู้ที่มาทีหลังที่อาศัยอยู่ชั้นล่างสุดกลับ “ถูกหวย” ได้ครอบครองพื้นที่ที่มีมูลค่าสูงสุดไปเอง
          ข้อที่น่าสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ ผู้ที่กลับมาสร้างชาติขึ้นใหม่ก็คือสามัญชน ส่วนคนที่มีโอกาส ล้วนหนีไปอยู่สหรัฐอเมริกา ยุโรปและอื่น ๆ แต่เมื่อสามัญชนสร้างชาติสำเร็จ คนเหล่านี้ก็จะกลับมาทำมาหากินอีกครั้งหนึ่ง ส่วนคนที่ทำให้ชาติแตกแยกก็คือระดับชนชั้นปกครอง ซึ่งมีการแบ่งฝักฝ่ายกันตามความเชื่อ ตั้งแต่พวกนายทุนขุนศึกที่มีนโยบายตามหลังอเมริกา พวกนักปฏิวัติที่มีนโยบายตามหลังจีนพวกปฏิวัติที่มีนโยบายตามหลังเวียดนาม และเมื่อการสู้รบจบลงโดยชัยชนะของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ประเทศชาติก็จะกลับมาสงบอีกครั้งหนึ่ง มูลค่าทรัพย์สินก็จะกลับคืนมาอีกครั้งหนึ่งและเพิ่มมูลค่าสูงกว่าเดิม
          ความวุ่นวายทางการเมืองชั่วคราวถ้าดับไฟได้ทันก็คงไม่มีผลกระทบร้ายแรง แต่ถ้ามีการปลุกปั่นให้แตกแยกหนักยิ่ง ๆ ขึ้นในประเทศ ประเทศไทยก็อาจจะตกต่ำได้


ภาพที่ 1: สนามกีฬา “โอลิมปิก” ใจกลางกรุงพนมเปญ


ภาพที่ 2: นครวัด อสังหาริมทรัพย์ชิ้นเอก


ภาพที่ 3: ตลาดหลักใจกลางกรุงพนมเปญ

อ้างอิง
<1> http://www.mot.gov.kh/img_files/Executive%20Summary%20Report%20in%202008.pdf

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved