ราคาประเมินที่ดินราชการยังต่ำกว่าราคาตลาดอยู่มาก ไม่ส่งผลต่อราคาบ้าน
  AREA แถลง ฉบับที่ 395/2558: วันจันทร์ที่ 28 ธันวาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

          ราคาที่ดินของทางราชการที่ปรับขึ้นนั้น ปรับทุก 4 ปี ไม่ได้ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ราคาตลาดปกติปรับขึ้นสูงกว่ามาก

          ตามที่มีข่าวว่าราคาประเมินของทางราชการเพิ่มขึ้น 25% โดยราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ข้อนี้อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก อาจส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยจนสร้างความเดือดร้อนแก่ประชาชน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เห็นว่า ราคาดังกล่าวของทางราชการ ยังถูกกว่าราคาตลาด ไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด และในสัปดาห์สุดท้ายของปี 2558 จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์มากเป็นพิเศษ ก็เป็นเพราะการปรับราคาประเมินนี้ เพื่อจะได้ไม่เสียภาษีในอัตราใหม่เท่านั้น

          อย่างในกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111%

          สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 - 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม

          จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (พ.ศ.2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น

          ความข้อนี้แตกต่างจากราคาที่ดินในบริเวณนอกเมือง เช่น พื้นที่ห่างไกลย่านหนองจอก ลำลูกกา คลอง 13-15 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลง หยุดนิ่ง หรือแทบจะไม่ได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ทั้งนี้เพราะตั้งอยู่ห่างไกล ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ ดึงดูดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น และบางส่วนก็เป็นเพราะผังเมืองกำหนดไม่ให้สามารถก่อสร้างอาคารที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้ ราคาที่ดินจึงทรุดลงหรือทรงตัวไว้

          อนึ่ง ราคาประเมินทางราชการมีไว้เพื่อการเสียภาษีในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ ไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา แม้แต่รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ ก็ยังต้องให้มีการทบทวนใหม่ทุกรอบ 6 เดือน แต่ราคาทางราชการใช้ในรอบ 4 ปี และสำรวจและจัดทำล่วงหน้า 1-2 ปี จึงยิ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง

          สำหรับราคาค่าก่อสร้างอาคารในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากลับลดลง 6.1% โดยเหล็กปรับลดลงมากที่สุด 18.2% และในรอบ 9 เดือนของปี 2558 ราคาค่าก่อสร้างโดยรวมก็ปรับลดลง 4.6% ซึ่งราคาค่าก่อสร้างนี้รวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุแล้ว ดังนั้นจึงไม่มีแนวโน้มว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างลดลง และในปีหน้าก็ไม่มีแนวโน้มว่าราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งกว่านั้นภาวะเศรษฐกิจในปี 2559 คาดว่าจะเจริญเติบโตไม่มากนัก คือประมาณ 2.5% (ตามธนาคารโลก) ดังนั้นกำลังซื้อจึงยังมีจำกัด โอกาสที่จะขึ้นราคาที่อยู่อาศัยจึงเป็นไปได้ยาก

อ่าน 4,262 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved