อ่าน 1,249 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 43/2553: 23 กรกฎาคม 2553
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ กลางปี 2553

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในภาวะความผันผวนของตลาดในขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนประชาชนผู้สนใจซื้อบ้าน ควรจะเข้าใจภาวะตลาดอย่างถ่องแท้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 1,266 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ยังขายอยู่ ณ เดือนมิถุนายน 2553 และสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท 186 โครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงเดือนมกราคม - มิถุนายน 2553 และได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึก โดยแบ่งกรุงเทพมหานครเป็น 78 ทำเล ในแต่ละทำเลยังแยกออกเป็นประเภทที่อยู่อาศัย 6 แบบ และในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย ยังแยกตามระดับราคาอีก 9 ระดับ ในที่นี้จึงขอรายงานผลการสำรวจโดยสังเขป
          ในจำนวน 186 โครงการที่เปิดใหม่ในปีครึ่งปีแรกของปี 2553 นั้น มีจำนวน 45,649 หน่วย รวมมูลค่า 109,582 ล้านบาท แต่หากพิจารณาเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัย จะมีจำนวน 184 โครงการ จำนวน 43,783 หน่วย รวมมูลค่า 108,377 ล้านบาท หรือหน่วยละ 2.475 ล้านบาท
          หากพิจารณาจากตัวเลขครึ่งแรกของปีข้างต้น ก็อาจประมาณการได้ว่า ในตลอดปี 2553 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 87,574 หน่วย รวมเป็นเงิน 216,754 ล้านบาท โดยนัยนี้จำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้นถึง 52% จากปีที่แล้ว และการลงทุนจะเพิ่มขึ้น 18% จากปีที่แล้ว ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงมากอย่างน่าแปลกใจ
          สาเหตุที่มีการเติบโตเพิ่มขึ้นเนื่องจากผลจากการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ของรัฐ จึงทำให้คาดว่าตลอดปี 2553 นี้จะมีการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก ซึ่งโดยนัยนี้สิ่งที่พึงระวังก็คือ ภาวการณ์ล้นตลาดที่อาจเกิดขึ้นหลังการสร้างเสร็จในอีกประมาณ 2 ปีข้างหน้า ทั้งนี้เพราะบ้านราคาค่อนข้างต่ำ (บ้าน BOI: บ้านแนวราบ ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท และอาคารชุดไม่เกิน 1 ล้านบาท)ไม่ได้เป็นที่ต้องการของตลาดมากนักในช่วงปี 2550-2552 ดังจะเห็นได้ว่าราคาเฉลี่ยของบ้านที่ขายในท้องตลาดในช่วงเวลาดังกล่าวเพิ่มขึ้น
          ในภาวะขณะนี้มีที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่ขายไปแล้วในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 ถึง 42,448 ในขณะที่ปี 2552 ทั้งปีขายได้เพียง 59,085 หน่วยทั้งนี้ส่วนหนึ่งคงเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อของผู้ประกอบการและแสดงให้เห็นว่ามาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนนั้นไม่ได้มีความจำเป็นแต่อย่างใด
          อย่างไรก็ตามในขณะนี้ยังมีบ้านที่เหลือขาย (ส่วนมากยังไมได้สร้าง) อยู่ในท้องตลาดประมาณ 110,666 หน่วย ซึ่งมากพอสมควร แต่หากเทียบกับบ้านทั้งหมดที่สร้างเสร็จทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 4.3 ล้านหน่วย ก็เป็นสัดส่วนเพียง 2.56% ในขณะที่เมื่อช่วงวิกฤติปี 2540 มีจำนวนหน่วยรอขายถึง 156,927 หน่วย ในขณะที่มีจำนวนบ้านทั้งหมดเพียง 3.11 ล้านหน่วย หรือเป็นสัดส่วนสูงถึง 5.05% ดังนั้นจึงสะท้อนให้เห็นว่า ภาวะตลาดขณะนี้ยังไม่ได้เกิดวิกฤติหรือมีความน่าเป็นห่วง (ยกเว้นในอนาคตที่มีบ้าน BOI เกิดมากขึ้นเป็นพิเศษ)
          จากการสำรวจตลาดยังได้ข้อค้นพบที่น่าสนใจและถือเป็นเครื่องเตือนภัยเศรษฐกิจได้ประการหนึ่ง ก็คือ มีโครงการที่หยุดการขายไปแล้ว 64 โครงการ ซึ่งหากเทียบจากโครงการที่สำรวจ 1,266 โครงการ ก็ถือว่ายังไม่มาก หรือแม้แต่เทียบกับโครงการที่ยังมีหน่วยขายเกิน 20 หน่วยรอการขายอยู่ จำนวน 824 โครงการ ก็ยังเป็นเพียง 8% เท่านั้น ปัญหาที่โครงการหยุดไปเนื่องจาก สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ (31%), ขายไม่ออก (23%), ไม่ผ่าน EIA (22%) ฯลฯ

แผนที่แสดงโครงการ 186 แห่งที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2553

          ขณะนี้บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น โดยในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2553 จำนวน 43,783 หน่วยนั้น เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทลูกถึง 63%  ส่วนในแง่ของมูลค่ารวม 108,377 ล้านบาท เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือถึง 65%  บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวโครงการในครึ่งปีแรกถึง 14,807 หน่วย หรือ 34% ของทั้งตลาด รวมมูลค่า 24,877 หรือประมาณ 23% ของทั้งตลาด 
          สิบอันดับแรกของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ได้แก่ พฤกษา เรียลเอสเตท, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์,  เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, แสนสิริ จำกัด, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท, และปริญสิริ
          อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นศูนย์ข้อมูลที่เก็บข้อมูลจากภาคสนามมาตั้งแต่ปี 2537 ให้บริการข้อมูลแก่ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ในระบบสมาชิกโดย

          รัฐบาลไม่จำเป็นต้องเสียเงินงบประมาณเพื่อการจัดเก็บปีละนับร้อยล้านบาท นอกจากนี้ยังสำรวจข้อมูลในภาคสนามทั้งในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ซิตี้

ตารางที่ 1: รายชื่อบริษัทมหาชน 10 อันดับแรก (เรียงตามจำนวนหน่วยที่เปิดขายในครึ่งแรกของปี 2553)
ลำดับ ชื่อบริษัทมหาชน จำนวนโครงการ จำนวนหน่วย มูลค่า (ล้านบาท)
1 พฤกษา เรียลเอสเตท 36 14,807 24,877
2 แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ 4 4,221 5,028
3 เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ 5 1,649 8,511
4 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 3 1,437 6,345
5 ศุภาลัย 2 977 3,936
6 แสนสิริ จำกัด 3 768 4,545
7 ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 3 757 2,303
8 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ 3 616 752
9 อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท 2 616 2,364
10 ปริญสิริ 4 608 1,620

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved