อ่าน 1,281 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 61/2553: 4 ตุลาคม 2553
ราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าพุ่ง 178% ในรอบ 12 ปี

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          รถไฟฟ้าทำราคาที่ดินโดยรอบสถานีพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยตั้งแต่ปี 2541-2553 พุ่งขึ้นเกือบเท่าตัว  โสภณแนะคุ้มที่จะสร้างรถไฟฟ้าขนานใหญ่ในเขตเมืองแต่ไม่ใช่ออกนอกเมืองเช่นที่วางแผนไว้
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า จากการสำรวจราคาที่ดินโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า 112 สถานีตามแนวรถไฟฟ้า 10 สายในเขตกรุงเทพมหานครพบว่า ราคาพุ่งขึ้น 178% หรือเท่ากับปีละ 8.9% สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากโดยเก็บที่ดินไว้เฉย ๆ ไม่ต้องทำอะไรเลย บางแห่งราคาพุ่งขึ้นมากกว่าสองเท่าตัว เช่น บริเวณสถานีรถไฟฟ้านานา และสถานีรถไฟฟ้าเอกมัย ราคาพุ่งขึ้น 233% หรือเฉลี่ยปีละ 10.5%

ภาพรวมการเพิ่มขึ้น
          ยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาเฉพาะในช่วงปี 2548-2553 หรือ 5 ปีล่าสุด ยิ่งพบว่าอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าพุ่งสูงขึ้นถึง 104% หรือหนึ่งเท่าตัว เท่ากับปีหนึ่งราคาเพิ่มขึ้น 15.3% สูงยิ่งกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก ที่เด่นชัดกว่านั้นก็คือในรอบปี 2552-2553 ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าพุ่งขึ้นถึง 17.9% ภายในปีเดียว ในขณะที่อัตราการเพิ่มเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% และมีบางแห่งราคาที่ดินกลับตกต่ำลงด้วยเช่นกัน
          ดร.โสภณ ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำสุดขีดในช่วงปี 2540-2542 ราคาที่ดินในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าก็ยังไม่ตกแต่กลับหยุดนิ่งไประยะหนึ่ง ในขณะที่ราคาโดยเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงดังกล่าวตกต่ำลงปีละประมาณ 10%

ในรอบ 1 ปีของสถานีบีทีเอส
          ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส มีราคาเฉลี่ยตารางวาละ 300,000-1,200,000 บาท สูงสุด สถานีสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ตารางวาละ 1,200,000 บาท เพิ่ม 20% โดยราคาที่ดินขนาดนี้ต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท 3 ใบและใบละ 500 อีก 1 ใบ พร้อมเหรียญอีกจำนวนหนึ่ง วางบนพื้นที่ 1 ตารางวา จึงจะมีค่าเป็นเงิน 1,200,00 บาท
          ในช่วงปี 2548-2552 แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสทั้งสายเพิ่ม 104% หรือเฉลี่ยปีละ 20.8%  ส่วนในช่วงล่าสุด ปี 2552-2553 อัตราการเพิ่มคือ 10.0-28.6% เฉลี่ย 17.9%  โดยทำเลย่านสีลม สาทร มีราคาตารางวาละ 900,000-1,000,000 บาท (เพิ่ม 12.5-17.6%) ส่วนย่านสุขุมวิท ราคาเฉลี่ยคือ 600,000-900,000 บาท (เพิ่ม 20-25%)

ราคาที่ดินในส่วนต่อขยายบีทีเอส
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังศึกษา ราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง, ตากสิน-บางหว้า, หมอชิต-สะพานใหม่ ในรอบปี 2552-2553 ล่าสุด พบว่า บริเวณอ่อนนุช-แบริ่ง เพิ่ม 15.4-20.0% (เฉลี่ย 17.6%) สถานีที่มีอัตราการเพิ่มสูงสุดคือ สถานีบางจาก ซึ่งขณะนี้ราคาที่ดินตารางวาละ 260,000 บาท เพิ่มต่ำสุดคือสถานีแบริ่ง ซึ่งขณะนี้มีราคาตารางวาละ 150,000 บาท
          สำหร้บเส้นตากสิน-บางหว้า เพิ่มขึ้น 10.5-14.3% (เฉลี่ย 12.6%) โดยอัตราการเพิ่มสูงสุดคือสถานีกรุงธนบุรี ซึ่งขณะนี้มีราคาตารางวาละ 320,000 บาท  ส่วนที่เพิ่มต่ำสุด บางหว้า ซึ่งขณะนี้มีราคาตารางวาละ 105,000 บาท
          เส้นหมอชิต-สะพานใหม่ เพิ่ม 5.0-15.4% (เฉลี่ย 8.5%) สถานที่มีอัตราเพิ่มสูงสุดคือสถานีลาดพร้าว ซึ่งขณะนี้มีราคาเฉลี่ย 230,000 บาทต่อตารางวา ส่วนที่เพิ่มในอัตราต่ำสุดสถานีบางบัว ซึ่งณะนี้มีราคาตารางวาละ 105,000 บาท

ราคาที่ดินรถไฟฟ้ามหานคร (MRT)
          ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้ามหานคร (MRT) ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่ในอัตราที่ต่ำกว่ารถไฟฟ้าบีทีเอส โดยราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ระหว่างตารางวาละ 160,000-850,000 บาท โดยสูงสุดอยู่ที่บริเวณสถานีสีลม เป็นเงินตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มปี 13.3% ภายในเวลาปีเดียว
          แต่ในรอบปี 2548-2552 ทั้งสายเพิ่มขึ้นถึง 69% เทียบค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 23% และปี 2553 เพิ่มช่วง 6.7-25.0% เฉลี่ย 15.2% เทียบค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 4.4%
          นอกจากนี้ในการศึกษาราคาที่ดินนี้ ยังวิเคราะห์ในสายรถไฟฟ้าสายอื่นอีก 8 สาย รวม 112 สถานี ทั้งที่เตรียมการก่อสร้างและยังอยู่ระหว่างในแผน ซึ่งพบว่าราคากระเตื้องขึ้นกว่าค่าเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานคร และเป็นราคาที่วิเคราะห์ตามศักยภาพจริง ราคาเรียกขายของผู้ขายหรือนายหน้าอาจจะสูงกว่าราคาประเมินตามราคาตลาดนี้ แต่ราคาที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้นี้เป็นราคาที่น่าจะสามารถซื้อขายได้จริงในตลาดเปิด แต่ไม่ใช่ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่ระบุได้ชัดเจนว่ามีสัดส่วนต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงกี่เปอร์เซ็นต์

ข้อคิดสำคัญเชิงนโยบาย
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ข้อคิดสรุปจากผลการสำรวจวิจัยว่า
          1. การที่ราคาที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ แสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ทางการเงินในการสร้างโครงการรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง เพราะคุ้มค่ากับเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างยิ่ง
          2. การที่ราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มสูงกว่ารถไฟฟ้าใต้ดินนั้น ส่วนหนึ่งชี้ให้เห็นการการสร้างรถไฟฟ้ายกระดับไม่ใช่ “ทัศนะอุดจาด” สามารถที่จะสร้างได้ หากสามารถอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นจึงควรสร้างเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการสร้างโดยไม่สนใจต่อกลุ่มนักอนุรักษ์ใด ๆ
          3. การสร้างรถไฟฟ้าควรสร้างในใจกลางเมืองหรือเขตต่อเมืองเป็นสำคัญ ไม่ใช่สร้างออกนอกเมือง ซึ่งควรเป็นบทบาทของทางด่วนมากกว่า สำหรับการสัญจรโดยทางด่วนมีค่าโดยสารถูกกว่ารถไฟฟ้าในกรณีนอกเมือง เนื่องจากทางด่วนยังมีรถประจำทาง รถตู้ทางด่วน ซึ่งค่าโดยสารต่ำกว่าค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายชานเมืองซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เงินเดินทางเกือบร้อยบาทต่อเที่ยวในการต่อสายเข้าใจกลางเมือง
          4. การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเช่นนี้ เป็นข้อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยิ่งหากสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 1-2% ของมูลค่า ก็ยิ่งจะมีเงินงบประมาณเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นยิ่งขึ้น และยิ่งทำให้ท้องถิ่นเจริญเติบโต และราคาที่ดินจะยิ่งเพิ่มสูงมากขึ้นตามลำดับ ทำให้ไม่เป็นภาระแก่ผู้เสียภาษีแต่อย่างใด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved