อ่าน 1,406 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 72/2553: 25 พฤศจิกายน 2553
ข้อสังเกตมาตรการป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้เพื่อสกัดการเก็งกำไร อาจกลายเป็นการกระตุ้นการเก็งกำไร เพราะจะมีผลในปี 2554 และ 2555 ในระยะนี้จึงเท่ากับเป็นการเร่งให้รีบซื้อ รีบโอน ซึ่งก็จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง
          มาตรการดังกล่าวนี้ออกเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ศกนี้ โดยกำหนดให้ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทนั้น สถาบันการเงินต้องอำนวยสินเชื่อไม่เกิน 90% ในกรณีห้องชุด และไม่เกิน 95% ในกรณีบ้านแนวราบ ทั้งนี้ให้มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2554 สำหรับห้องชุด และ 1 มกราคม 2555 สำหรับบ้านแนวราบ การกำหนดมาตรการเช่นนี้ มีข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ
          1. การออกมาตรการนี้อาจไม่มีข้อมูลสนับสนุนที่ชัดเจน โดยในครั้งแรกที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีดำริจะออกมาตรการเหล่านี้เพราะเชื่อว่า มีอาคารชุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปิดใหม่ถึง 70,000-75,000 หน่วย แต่ในประเทศ ไม่มีหน่วยงานของรัฐทำการสำรวจโครงการเปิดใหม่ภาคสนาม มีเพียงศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ดำเนินการสำรวจแทบทุกวันและรายงานผลทุกเดือนต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 และพบว่า มีการเปิดตัวใหม่จริงเพียงไม่เกิน 40,000 หน่วยเท่านั้น
          2. มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด อาจไม่มีผลต่อการควบคุมการเก็งกำไร เพราะขณะนี้สถาบันการเงินก็อำนวยสินเชื่อประมาณ 90-95% ของมูลค่าหลักประกันอยู่แล้ว และที่สำคัญผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็เก็บเงินดาวน์ของลูกค้าประมาณ 5-15%
          3. อย่างไรก็ตามอัตราที่สัดส่วนเงินกู้ที่ 90-95% นี้ถือว่าสูงมาก การอำนวยสินเชื่อในสัดส่วนที่สูงนี้ อาจสร้างปัญหา NPL ให้กับสถาบันการเงินในภายหลัง ซึ่งจะกลายเป็นเรื่องใหญ่สำหรับสถาบันการเงินและระบบเศรษฐกิจได้ ยิ่งกว่านั้น หากในการประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินไว้ประมาณ 110% ของราคาตลาด และหากอำนวยสินเชื่อ ณ 90% ของมูลค่าก็เท่ากับการอำนวยสินเชื่อถึงเกือบ 100% ซึ่งสร้างความเสี่ยงเป็นอย่างยิ่ง
          4. มาตรการนี้กลับกลายเป็นการที่ทางราชการรับรองความเหมาะสมของการให้สินเชื่อที่สูงเกือบเท่ามูลค่าทรัพย์สิน ทั้งที่ปกติควรกู้ได้เพียง 80% ของมูลค่าบ้าน
          5. การกำหนดให้มาตรการนี้มีในวันที่ 1 มกราคม 2554 สำหรับห้องชุด และ 1 มกราคม 2555 สำหรับบ้านแนวราบนั้น เท่ากับเป็นตัวเร่งหรือกลายเป็นการพยายามกระตุ้นให้เกิดการซื้อสินค้าในช่วงก่อนสิ้นปีนี้หรือไม่ ณ วันที่ 1 มกราคม 2555 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้มาตรการดังกล่าวมีผล สถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงอย่างคาดไม่ถึงก็เป็นได้
          สถานการณ์ในขณะนี้ ยังไม่มีปัญหาฟองสบู่แตก แต่เป็นการก่อตัวที่หากในอีก 2 ปีข้างหน้ามีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเมื่อนั้นนักลงทุนต่างรอขายหรือปล่อยเช่าพร้อม ๆ กัน ก็อาจเกิดภาวะที่ขายไม่ออก หรือค่าเช่าถูกเนื่องจากมีอุปทานมาก ผู้ประกอบการอาจไม่สามารถสร้างสินค้าออกมาขายได้เพราะการล้นตลาด ราคาทรัพย์สินอาจตก ทำให้ทุกภาคส่วนรวมทั้งสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อไปแล้วเสียหายได้ ดังนั้นรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย จึงควรมีข้อมูลติดตามเพื่อการวางแผนเป็นระยะ ๆ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved