ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในช่วงเดือนพฤศจิกายน ถึงธันวาคมที่ผ่านมาซึ่งเป็นฤดูกาลท่องเที่ยวสำคัญประจำปี มีหมอดูออกมาบอกว่าจะเกิดสึนามิ <1> ตามชายฝั่งทะเลภาคใต้ฝั่งตะวันตก (รวมทั้งตะวันออก) อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องก็พยายาม ต่อสู้หักล้างเชิงข้อมูล เช่น สมาคมธุรกิจท่องเที่ยวภูเก็ตได้ทำหนังสือยืนยันความพร้อมรับมือสึนามิ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักท่องเที่ยว <2> และยังมีนักวิชาการออกมายืนยันว่าจะไม่เกิดสึนามิในอีก 120 ข้างหน้า <3>
          ผลของการเดาของหมอดู ทำให้เกิดความสูญเสียนับหมื่นล้านบาท <4> นักท่องเที่ยวที่จองห้องพักไว้ ได้ยกเลิกห้องพักไปส่วนหนึ่ง และสุดท้าย ผู้ประกอบการท่องเที่ยวทั้งฝั่งอันดามัน-อ่าวไทย แสดงความไม่พอใจหมอดู-โหรดังที่ทำนายทายทักเรื่องสึนามิ ซึ่งไม่เป็นความจริง แต่ทำให้การท่องเที่ยวซบเซา ธุรกิจเสียหายจึงเตรียมลงขันฟ้องให้รับผิดชอบ <5>
          ทั้งนี้ได้มีการบรรยายให้เห็นว่า ปกติช่วงคริสมาสต์ที่ถือเป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว ซึ่งปกติจะมียอดจองห้องพักประมาณ 70-80% แต่กลับลดลงเหลือเพียง 30% ส่งผลต่อรายได้ด้านการท่องเที่ยวของประเทศหลายพันล้านบาท ดังนั้นกลุ่มผู้ประกอบการจึงได้หารือกันว่าจะลงขันกัน เพื่อดำเนินคดีฟ้องร้องต่อทั้งหน่วยงานรัฐ และบรรดาหมอดูหมอเดาทั้งหลาย ที่ออกมาให้ข่าวทำให้เกิดผลกระทบ เพราะถือว่าไม่มีจริยธรรมในวิชาชีพ เพราะเรื่องละเอียดอ่อนแบบนี้สร้างความเสียหายมาก
          จากการรวบรวมข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สึนามิที่ไทยประสบนั้นเกิดขึ้นในรอบร้อยปีทีเดียว ครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นก็คือตอนที่ภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดเมื่อปี 2426 <6> แต่ในกรณีหมู่เกาะฮาวาย จะเกิดทุกปี พื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันตกของสหรัฐอเมริกา เกิดทุก 7-8 ปี ดังนั้นจึงเชื่อว่าจะไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก
          ความจริงการระเบิดของกรากะตัวถือว่าร้ายแรงและน่ากลัวที่สุดในประวัติศาสตร์ เสียงจากการระเบิดดังมากถึงขนาดคนที่นอนหลับอยู่ในประเทศออสเตรเลียและอินเดีย ซึ่งอยู่ไกลออกไปตั้ง 1,860 ไมล์ ก็ยังตกใจตื่น เถ้าถ่านและเศษหินถูกพ่นขึ้นสู่ท้องฟ้าสูงถึง 34 ไมล์ (อยู่กรุงเทพฯ ยังมองเห็นด้วยตาเปล่า) ฝุ่นภูเขาไฟแผ่ปกคลุมพื้นที่ซึ่งอยู่ไกลออกไปถึง 3,100 ไมล์และลอยอยู่ในอากาศนานถึง 3 ปี จึงจะตกลงมาบนพื้นโลกหมด ตลอดระยะเวลานี้ฝุ่นภูเขาไฟทำให้อากาศเย็นลง นอกจากนี้ยังเกิดคลื่นสึนามิส่งผลให้คนตายถึง 36,500 คน (เดี๋ยวนี้คงตายมากกว่านี้มหาศาลเพราะประชากรอยู่กันหนาแน่นมากขึ้น)
          ที่เมืองฮิโร (Hilo) ในหมู่เกาะฮาวาย ซึ่งถูกสึนามิทำลายอย่างหนักในปี 2503 มีคำกล่าวว่า "สึนามิเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตของเรา ในการวางแผนเมืองฮิโร เราจำเป็นต้องตระหนักว่ามันยังจะมีอีกและอาจใหญ่กว่าที่เคยมีมาก่อน <7> สิ่งที่เราทำได้ก็คือมีเครื่องเตือนภัยและเคร่งครัดในการลี้ภัยเมื่อมาถึงโดยไม่ประมาทเท่านั้น
          ในฮาวาย ไม่เพียงแต่มีสึนามิแทบทุกปี มีหินละลายที่พุ่งออกมาจากภูเขาไฟบ่อย ๆ และอุตสาหกรรมปลูกอ้อยก็พังพาบมานานแล้วก็ตาม เมืองต่าง ๆ ก็ยังดำรงอยู่ได้และพัฒนาต่อไป <8> โดยเฉพาะเป็นแหล่งท่องเที่ยวชื่อก้องของโลกหรืออย่างน้อยก็ในสหรัฐอเมริกาที่แทบทุกคนต้องขอโอกาสให้รางวัลกับชีวิตตนเองไปพักผ่อนที่นั่นสักครั้ง
          ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ในอินเดียเชื่อว่า ราคาที่ดินริมหาดในบริเวณที่สึนามิทำลาย จะมีราคาลดลง 15-20% จากราคาเดิมอย่างน้อยก็ภายในระยะเวลา 1-2 ปีนับจากนี้ และอุปสงค์ของบ้านและที่ดินริมชายหาด น่าจะลดลง 60-70% อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญบางคนก็เชื่อว่านี่เป็นเพียงปรากฎการณ์ชั่วคราว และบางคนก็ไม่เห็นด้วยเลยว่าราคาจะลดลง<9>
          กรณีของฮาวายพบว่า สึนามิเกิดขึ้นบ่อย และยังมีหินละลายภูเขาไฟอยู่เนือง ๆ รวมทั้งภัยธรรมชาติอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในย่านธุรกิจลังเลที่จะลงทุนเพิ่มเติมเช่นกัน <10> อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัย ราคากลับปรับตัวสูง โดยราคาบ้านในเมืองฮิโร เพิ่มขึ้นจาก 3.84 ล้านบาทในปี 2543 เป็น 5.84 ล้านบาทในปี 2547 (40 บาทต่อดอลลาร์) หรือเพิ่มขึ้น 52% <11>
          สำหรับกรณีอาเจะนั้น จากข้อมูลในภายหลังแสดงว่า หลังเกิดสึนามิแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับพุ่งสูงขึ้น ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาสาธารณูปโภคดีขึ้น <12> ดังนั้นความเข้าใจว่าเกิดสึนามิแล้วจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ตกจึงเป็นความเข้าใจผิด แม้แต่กรณีอื่น เช่น แผ่นดินไหวโกเบ หรือพายุแคทรีนา ที่นิวออลีนส์ ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ราคาตกต่ำในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจมากกว่า
          ในกรณีภูเก็ตนั้น นายหน้าข้ามชาติบางรายก็เล็งว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำลง <13> แต่จากการศึกษาของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาไม่ได้ตกต่ำลงแต่อย่างใด และจาการประมวลผลในแต่ละปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังกลับเพิ่มขึ้น <14> ในช่วงหลังเกิดสึนามิ คือเดือนพฤษภาคม 2548 ราคาที่ดินติดหาดด้านตะวันตก ( เช่น หาดป่าตอง หาดบางเทา ) กลับไม่ลดลง ทั้งที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากสึนามิ ส่วนราคาที่ดินหาดด้านตะวันออก ซึ่งแต่เดิมไม่เป็นที่นิยม เนื่องจากหาดไม่สวยหรือเพราะไม่ได้หันหน้าออกมหาสมุทธอินเดีย กลับมีราคาเพิ่มขึ้น เพราะมีผู้สนใจซื้อเพราะเชื่อว่าถ้าเกิดสึนามิอีก จะไม่เกิดผลกระทบต่อพื้นที่ดังกล่าว
          อย่างไรก็ตามในกรณีของสิ่งก่อสร้าง เช่น โรงแรม บ้านพักอาศัย ที่ถูกทำลายลงด้วยพิบัติภัยนี้ ราคาย่อมต่ำลงอย่างแน่นอน เพราะไม่สามารถนำไปใช้สอยหารายได้ ( อย่างน้อยก็ในช่วงซ่อมแซม ) หรือในช่วงระยะสั้นหลังวิกฤติ นักท่องเที่ยวไม่กล้าไปเที่ยวเกาะภูเก็ต ก็อาจทำให้รายได้ของโรงแรมต่าง ๆ หดหายไป สมมติให้โรงแรมทั้งหลายขาดรายได้ไปประมาณ 1 ปี มูลค่าของโรงแรมจากการประมาณการโดยวิธีการแปลงรายได้ในอนาคตมาเป็นมูลค่า ก็ไม่น่าจะลดเกินกว่า 6-8%
          เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดต่อไปจะพบว่า โรงแรมประกอบด้วยที่ดินและอาคาร โดยทั่วไปอาคารมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่ตั้งโรงแรมประมาณ 2-4 เท่า ที่ดินเป็นเพียงองค์ประกอบส่วนน้อย ดังนั้นผลกระทบต่อราคาที่ดินจึงไม่สูงมากนัก
          ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า สึนามิไม่ใช่สิ่งที่น่ากลัวอะไรมากนัก โดยเฉพาะหากมีการเตรียมตัวอย่างดีพอ ดังนั้นสาธารณชนควรได้รับทราบความจริงเกี่ยวกับสึนามินี้ จะได้ไม่กลัวเกินไป ขณะเดียวกันส่วนราชการที่เกี่ยวข้องควรเผยแพร่ข้อเท็จจริง ไม่ใช่ให้หมอดูมาปั่นกระแส หลอกลวงสาธารณชน การเตือนที่ไม่มีข้อมูลชัดเจน และอาศัยหมอดูเช่นนี้ ย่อมขาดมโนสำนึก ไม่ใช่ขาดจรรยาบรรณ เพราะหมอดูไม่ใช่นักวิชาชีพ จึงไม่มีการกำหนดจรรยาบรรณ แต่ไม่สมควรเดาสุ่มโดยไม่มีหลักฐานแน่ชัด ผู้เสียหายน่าจะสามารถฟังเอาความผิดได้ เช่นเดียวกับกรณีของลิเดีย <15> ซึ่งผู้เสียหายได้รับทั้งคำขอขมาผ่านหนังสือพิมพ์และเงินค่าเสียหายที่ไม่ได้เปิดเผยจำนวน

อ้างอิง
<1>   ข่าว “โวย "โหรวารินท์" ทายเกิดสึนามิ ทำธุรกิจอันดามันพัง” มติชน 15 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 http://www.matichon.co.th/news_detail.php?newsid=1289807825&grpid=03&catid=00
<2> “สมาคมธุรกิจท่องเที่ยวภูเก็ต” ทำหนังสือยืนยันความพร้อมรับมือสึนามิ สร้างความมั่นใจนทท. http://news.phuketindex.com/travel/phuket-1443-192794.html
<3> ดร.ไพบูลย์ นวลนิล นักแผ่นดินไหววิทยา ชี้โอกาสเกิดสึนามิคงอีก 120 ปีข้างหน้า แจ้งประชาชนเลิกตื่นกลัวข่าวลือ  http://ndc.prd.go.th/pageconfig/viewcontent/viewcontent1.asp?pageid=449&directory=2013&contents=318123
<4> ข่าว “ท่องเที่ยวปีใหม่อันดามันสูญนับหมื่นล้าน” http://www.krobkruakao.com/ข่าว/31811/ท่องเที่ยวปีใหม่อันดามันสูญนับหมื่นล้าน.html
<5> โหรทัก'สึนามิ'ทำท่องเที่ยวพัง ผู้ประกอบการลงขันฟ้อง ไทยรัฐออนไลน์ โดย ทีมข่าวการเมือง 6 มกราคม 2554, 17:20 น http://www.thairath.co.th/content/region/139434
<6> ดูรายละเอียดการระเบิดของภูเขาไฟ กรากะตัว ที่ http://www.vcharkarn.com/varticle/37502  และที่ http://th.wikipedia.org/wiki/%E0%B8%A0%E0%B8%B9%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B9%84%E0%B8%9F%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%B0%E0%B8%95%E0%B8%B1%E0%B8%A7
<7> “Tsunamis are a way of life. Any planning for Hilo needs to consider that there will be another and it may be bigger" (Mr. Shepherd Bliss, the Future of Down Town Hilo.) www.hawaiiislandjournal.com/stories2/11b04b.html).
<8> “Despite tsunami, threats of lava flow, the end of the sugar industry and the resulting economic consequences these buildings remain” 
<9> บทวิเคราะห์โดย Mr. Ajita Shashidhar ใน The Hindu Business Line
<10> “The constant threat of another tsunami or natural disaster like lava flowing into Hilo makes some owners of downtown property reluctant to make investments” http://www.hawaiiislandjournal.com/stories2/11b04b.html)
<11> จากเอกสาร Economic Forecast ของ First Hawaiian Bank http://www.fhb.com/pdf/bigisland_ef0405.pdf
<12> โปรดอ่านข่าว Aceh land prices soar on speculation 
http://www.ntu.edu.sg/gofar/stories/env4_a.htm และ Price rises mar the healing of Aceh
http://www.theage.com.au/news/asia-tsunami/price-rises-mar-the-healing-of-aceh/2005/02/12/1108061923734.html 
<13> Tsunami Aftermath: Investors eye land bargains.  http://www.nationmultimedia.com/2005/06/20/business/index.php?news=business_17763837.html
<14> สึนามิ ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตตกต่ำ  หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์ วันที่ 29 มิถุนายน 2549 http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market118.htm
<15> จบคดี “หมอดูกฤษณ์-ลิเดีย” เคลียร์ลงตัว ข่าว อสมท. วันเสาร์ ที่ 29 พ.ค. 2553 http://www.mcot.net/cfcustom/cache_page/61201.html

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน