อ่าน 996 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 25/2554: 24 มีนาคม 2554
ระเบิดเวลาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่พึงระวัง

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ขายโดยยังไม่ได้รับอนุญาต ขายแล้วผู้ซื้อไม่มาโอน ผู้กู้ซื้อบ้านกลายเป็นหนี้เสีย คือระเบิดเวลาสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผู้ซื้อพึงสังวร ‘โสภณ’ แนะให้ดูสถานการณ์จากตัวเลขการเปิดตัวโครงการ และไม่ใช่ดูจากการสำรวจความเห็นด้วยแบบสอบถาม
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่ได้ทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการเปิดใหม่ได้ดำเนินการแทบทุกวันและรายงานผลสรุปเป็นรายเดือน และสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทุกครึ่งปี กล่าวว่า ปัญหาหนักใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ทุกวันนี้ ซึ่งเป็นปัญหาที่ซุกซ่อนในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่พึงต้องให้ความสนใจดูแลเป็นพิเศษ เพราะอาจเป็นปัญหาที่กลายเป็นวิกฤติในอนาคตได้ก็คือ
          ประการแรก มีโครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง อาจทำการขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นใบอนุญาตด้านการจัดสรรที่ดิน การก่อสร้างอาคารชุด สิ่งแวดล้อมหรืออื่น ๆ ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ และหากเกิดการสะดุดด้านการเงิน ก็อาจทำให้ปัญหาบานปลายได้
          ประการที่สอง สิ่งที่เป็นปัญหาก็คือการที่ผู้จองซื้อบ้านจำนวนหนึ่ง ไม่มาโอนตามนัด หรือพยายามประวิงเวลาการโอนออกไปเนื่องจากไม่มีความพร้อมทางการเงิน หรือได้รับการขึ้นบัญชีในฐานะผู้ที่ขาดความมั่นคงทางการเงิน จนสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อให้ กรณีเช่นนี้ก็เป็นกรณีที่ทำให้เกิดปัญหาแก่ผู้ประกอบการได้ ทำให้รายได้ไม่สามารถรับรู้ได้ตามกำหนด และหากปัญหานี้บานปลาย โดยมีผู้ไม่สามารถโอนเพิ่มมากขึ้น ก็อาจทำให้เกิดปัญหาสะดุดแก่ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ทำการกพัฒนาที่ดินจำนวนหลาย ๆ โครงการในเวลาเดียวกัน
          ประการที่สาม สถาบันการเงินก็อาจประสบปัญหาใหญ่ได้ คือปัญหาการอำนวยสินเชื่อในราคาที่เกินจริง โดยอาจทำการประเมินค่าทรัพย์สินให้สูงเกินจริง หรืออำนวยสินเชื่อให้ถึง 100% ของเกินกว่ามูลค่าหลักประกัน ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินและฝ่ายการตลาดของสถาบันการเงินจึงอาจไม่ดำเนินการไปในแนวทางเดียวกัน และกรณีนี้เคยเกิดขึ้นในช่วงปี พ.ศ.2540 จนกระทั่งเกิดวิกฤติปิดตายสถาบันการเงินถึง 56 แห่งมาแล้ว
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ยังให้ความเห็นเพิ่มเติมจากการสัมมนาทางรอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่ง ดร.โสภณ เป็นกรรมการที่ปรึกษา ว่า
          1. กรณีการจำกัดวงเงินสินเชื่อเป็น 90% - 95% ของมูลค่าตลาดนั้น ไม่น่าจะสร้างปัญหาให้กับทุกฝ่ายเพราะทุกฝ่ายที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรมีเงินทุนระดับหนึ่ง ไม่เช่นนั้นจะทำให้ธุรกิจเปราะบางและสร้างปัญหาให้กับสังคมได้ทางหนึ่ง
          2. ยังมีความเข้าใจผิดว่า ในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากการตัวเลขการก่อสร้างบ้านเสร็จและได้บ้านเลขที่ ทั้งที่จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จในแต่ละปีนั้น เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน ไม่สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบันแต่อย่างใด ดร.โสภณ เสนอให้พิจารณาจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการในแต่ละเดือน ซึ่งตอบสนองไวต่อภาวะเศรษฐกิจเฉพาะหน้าโดยตรง
          3. นอกจากนี้ยังมีความเข้าใจผิดคิดว่า อาคารชุดที่สร้างกันมากมายนั้น บริษัทมหาชนรายใหญ่เท่านั้นที่จะประสบความสำเร็จ ทั้งที่ในความเป็นจริงจากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ยังมีโครงการที่สร้างโดยผู้ประกอบการรายย่อยและประสบความสำเร็จ แข่งกับรายใหญ่ได้เช่นกัน
          4. นอกจากนี้ ในการวิเคราะห์สถานการณ์ต่าง ๆ ยังไม่อาจพิจารณาจากการทำแบบสอบถาม เพราะต่างจากการแสดงความเห็นทางการเมือง ซึ่งต้องใช้แบบสอบถาม เพราะจากการทำแบบสอบถามจะพบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามมักให้ความสนใจซื้อบ้านเดี่ยว แต่ในราคาต่ำกว่าที่มีในท้องตลาด ในขณะที่พฤติกรรมซื้อจริง มุ่งเน้นห้องชุดในระดับราคาปานกลาง เป็นต้น อุปสงค์ของตลาดพึงพิจารณาจากการซื้อหรือเข้าอยู่ในอุปทานที่เข้าสู่ตลาดเป็นสำคัญ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved