อ่าน 1,148 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 33/2554: 18 เมษายน 2554
หนองแขม: ทำเลสำหรับคนต้องการบ้านทาวน์เฮาส์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          หนองแขมเป็นเขตหนึ่งในกรุงเทพมหานคร ถือเป็นเขตสุดแดนด้านทิศตะวันตกติดกับจังหวัดนครปฐม ในทำเลนี้ผู้ที่อยู่ในเขตอื่นของกรุงเทพมหานครหรือคนส่วนอื่นของประเทศอาจไม่รู้จัก แต่บางท่านอาจรู้จักทำเลหนองแขม ในฐานะที่ตั้งของช่อง 3 บางท่านอาจมอบภาพพจน์ไม่ดี เพราะมีกองขยะหนองแขม หรือมองว่าเป็นย่านโรงงานต่าง ๆ เป็นต้น
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้แถลงถึงผลการสำรวจในทำเลหนองแขมนี้ ซึ่งสำรวจทุกรอบ 6 เดือนมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537
          ในปัจจุบัน มีหน่วยเหลือขายอยู่ประมาณ 1,752 หน่วย โดยถ้าไม่มีโครงการใหม่เลย จะใช้เวลาขายอีกไม่เกิน 27 เดือน ซี่งแสดงให้เห็นว่า การขายค่อนข้างช้าในทำเลนี้ ผิดกับกรณีห้องชุดราคาแพงใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่ของสินค้าเป็นทาวน์เฮาส์ โดยแยกเป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท จำนวนรวม 830 หน่วย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว ที่มีมากถึง 563 หน่วย มากกว่าบ้านแฝด ที่มีเหลืออยู่ 269 หน่วย สินค้าอีกแบบหนึ่งในย่านนี้ก็คืออาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ราคา 2-3 ล้าน จำนวน 58 หน่วย และราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 32 หน่วย
          จะสังเกตได้ว่า สินค้าราคาแพง เช่น บ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทขึ่นไปขายได้ช้ามากในย่านนี้ แสดงว่ากำลังซื้อมีจำกัด ส่วนสินค้าที่ขายดีกลับเป็นอาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะสามารถค้าขายได้ดีพอสมควร
          การขายโดยรวมจะช้า ปรากฏปีที่แล้วมีการเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาจำนวน 1,673 หน่วย ขายได้ 669 หน่วย หรือไม่ถึงครึ่ง และหากนับรวมหน่วยขายที่ขายได้ทั้งหมด ทั้งโครงการเก่าและใหม่ ในปี 2553 สามารถขายได้ 1,292 หน่วย ซึ่งก็ยังน้อยกว่าจำนวนที่เปิดตัว ทำให้อุปทานสะสมมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ภาพโดยรวมพบว่า
          สำหรับอัตราการขายต่อเดือน ขายได้เพียง 4.65% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำ โดยอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งขายหมดแล้ว ขายได้เร็วมากถึง 20% ต่อเดือน แสดงว่าเป็นสินค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลดี ทำการค้าขายได้ดี จึงขายได้หมดเร็วจริง ต่างจากบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งขายได้ในอัตรา 2.45% ต่อเดือน เพราะเป็นสินค้าที่ไม่ตรงความต้องการของตลาดมากนัก
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีข้อแนะนำสำหรับการซื้อบ้านในทำเลนี้ว่า สมควรที่จะเปรียบเทียบกับบ้านมือสองด้วย เพราะมีบ้านมือสองอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งบ้านมือสองที่ยังไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย และบ้านมือสองที่มีผู้อยู่อาศัยแล้ว สามารถนำมาปรับปรุงใหม่ เพราะบ้านเหล่านี้ ราคาไม่สูงนัก อาจจเพียง 60-80% ของราคาบ้านใหม่
          โดยสรุปแล้วทำเลนี้เป็นทำเลอยู่อาศัยสำหรับคนทำงานในย่านนี้หรือคนทำงานในใจกลางกรุงเทพมหานครแต่ซื้อบ้านราคาย่อมเยาในพื้นที่นี้ น่าเสียดายที่ในทำเลนี้มีเพียงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจากเดอะมอลล์ท่าพระไปพุทธมณฑลสายสี่ แต่เป็นแนวคิดระยะยาวที่วางแผนไว้ถึงปี 2575 (ครบร้อยปีที่ปลี่ยนจากระบอบสมบูรณาญาสิทธิราช!) ในความเป็นจริงย่านนี้ควรทำถนนชั้นที่สองเช่นเดียวกับกรณีถนนรามคำแหง เพราะมีประชากรอยู่กันอย่างหนาแน่นกว่าด้วยซ้ำไป แต่ฝั่งธนบุรีมักไม่ได้รับการพัฒนาเท่าที่ควร

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved