อ่าน 1,121 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 40/2554: 4 พฤษภาคม 2554
ข้อสังเกตเพิ่มเติมเกี่ยวกับมาตรการกู้บ้านหลังแรกของรัฐบาล

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่รัฐบาลมีมาตรการ “ดันประชานิยมลอตสุดท้ายกู้ซื้อบ้านดอก 0% 2 ปีแถมฟรีค่าโอน-จดจำนอง” สำหรับผู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทและกู้สูงสุด 30 ปี นั้น มีข้อสังเกตตามข่าว ดังนี้
          1. คนอยู่มาจากไหน ตามข่าวกล่าวว่า “อย่างไรก็ตามมีการคาดการณ์กันว่าวงเงินที่เปิดให้กู้นั้น น่าจะหมดภายใน 2 สัปดาห์ . . . ขณะนี้มีผู้ยื่นขอกู้แล้วคิดเป็นวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท ฉะนั้นจะเหลือวงเงินให้กู้อีกจำนน 1.5 หมื่นล้านบาท” กรณี้น่าแปลกใจเป็นอย่างยิ่ง มาตรการข้างต้นรัฐบาลเพิ่งผ่านการประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันอังคารที่ 3 พฤษภาคม (เมื่อวานนี้) ทำไมมีผู้ยื่นข้อกู้ล่วงหน้าแล้ว ผู้ขอกู้เหล่านี้เป็นใคร
          2. การให้กู้เฉพาะผู้จะซื้อบ้านหลังแรก อาจเกิดกรณีที่ผู้ที่ซื้อจริงเป็นสามี แต่ให้ภรรยาที่ไม่ได้ถือครองทรัพย์สินเป็นผู้กู้บ้านหลังแรก หรืออาจใช้ชื่อบุตรหรือญาติก็ได้ ซึ่งไม่ได้เป็นการตอบสนองต่อการส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนแต่อย่างใด มาตรการที่จีนดำเนินการก็คือ การให้ครอบครัวหนึ่งก็ซื้อบ้านได้หลังเดียว จึงจะส่งผลได้ตรงตามวัตถุประสงค์การส่งเสริมการซื้อบ้าน
          3. เป็นเรื่องน่าแปลกที่รัฐบาลมอบหมายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ดำเนินการ ทั้งที่มีธนาคารของรัฐอีกหลายแห่งที่อำนวยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะธนาคารออมสิน และยังมีธนาคารพาณิชย์อีกหลายแห่ง ดังนั้นการให้สถาบันการเงินเดียวดำเนินการ ก็อาจกระทบต่อสถาบันการเงินอื่นได้
          4. ไม่มีการกำหนดไว้ว่า การซื้อบ้านหลังแรกนี้ครอบคลุมบ้านมือสองหรือไม่ หากให้กู้เฉพาะบ้านในโครงการจัดสรรที่สร้างขึ้นใหม่และบ้านที่จะปลูกสร้างขึ้นใหม่ ก็จะเป็นการช่วยเหลือเฉพาะผู้ประกอบการ แต่หากเปิดโอกาสให้ชาวบ้านทั่วไปที่ซื้อขายบ้านมือสอง ก็จะเป็นการช่วยเหลือชาวบ้านโดยตรง
          5. หากบ้านที่ขอกู้ราคา 1 ล้านบาท ณ อัตราดอกเบี้ย 7% ต่อปี ในเวลาการผ่อน 20 ปีนั้น ในช่วง 2 ปีแรก จะเป็นการผ่อนดอกเบี้ยถึง 138,292 บาท และเป็นการผ่อนเงินต้นเพียง 50,493 บาท ดังนั้นถ้ารัฐบาลอุดหนุนดอกเบี้ย 2 ปีแรก ก็เท่ากับรัฐบาลต้องเสียเงินถึง 138,292 บาทสำหรับบ้านหลังละ 1,000,000 บาท และหลังจากนั้นหากประชาชนผ่อนต่อ ก็ต้องผ่อนเป็นเงินปีละ 94,393 ซึ่งบางรายอาจไม่สามารถผ่อนต่อกลายเป็นหนี้ไปได้
          6. ในกรณีการยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมโอนที่ประมาณการไว้ 3% นั้น ปกติประชาชนก็สามารถจ่ายค่านายหน้า 3%และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อยู่แล้ว ที่สำคัญรัฐบาลก็เพิ่งยกเลิกการยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมโอนไป การผ่อนผันค่าธรรมเนียมโอนในอดีตก็เป็นเพราะปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ในปัจจุบันไม่มีปัญหาดังกล่าว
          7. ในการซื้อบ้าน หากผู้จะซื้อยังไม่พร้อม ก็ไม่ควรจะสนับสนุน เพราะอาจขาดกำลังในการผ่อนส่ง ทำให้เกิดปัญหาให้กับสถาบันการเงินในภายหลัง  ในปัจจุบันนี้ก็ไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประชาชนแต่อย่างใด ยกเว้นชุมชนแออัด ซึ่งนับวันจะมีจำนวนลดลง ขณะนี้ยังไม่มีปัญหาในตลาด ไม่มีอะไรวิกฤติที่ต้องช่วยเหลือเป็นพิเศษ ผู้ประกอบก.ารก็สามารถดำเนินโครงการได้ด้วยดี จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ประสบปัญหาจนล้มเลิกไปมีจำนวนน้อยมาก
          อย่างไรก็ตามหากรัฐบาลประมาณการไว้แล้วว่ามีผู้กู้ (ล่วงหน้า) แล้วจำนวนหนึ่ง เหลือเงินอีกเพียง 15,000 ล้านบาทจากวงเงิน 25,000 ล้าน ซึ่งจะหมดไปในเวลา 2 สัปดาห์ ก็แสดงว่ามาตรการนี้อาจไม่ได้มีผลต่อการระบายสินค้าในตลาดแต่อย่างใด การใช้มาตรการกระตุ้นตลาดโดยที่ยังไม่มีภาวะวิกฤติ อาจเป็นมาตรการที่เกินความจำเป็น และหากเกิดวิกฤติในอนาคต ก็อาจไม่สามารถใช้มาตการเหล่านี้ผ่อนเบาปัญหาได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved